จ่ายเงินค่าที่ซื้อดินไม่ครบ แต่อยู่ในที่ดินแปลงนั้นมาเกิน 10 ปี ได้สิทธิครอบครองปรปักษ์หรือไม่?

ความหมายของอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 กำหนดไว้ว่า “อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย อสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ที่ดินจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์

'ทำความรู้จักกับอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น ด้วยบทความจากทนายความ คลิกเลย!'

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการซื้อขายที่ดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดไว้ว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ” เจตนาของกฎหมายต้องการที่จะให้มีการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ เช่น การซื้อขายที่ดินมีโฉนด ถ้าจะให้สมบูรณ์และไม่เป็นโมฆะ ผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

เพื่อไม่ให้โดนเอาเปรียบ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทำไมต้องเป็นสัญญา สำคัญอย่างไร บทความนี้มีคำตอบ! คลิกเลย

การฟ้องร้องบังคับคดีในกรณีไม่มีหลักฐานการซื้อขาย

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง กำหนดไว้ว่า “สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่” กรณีนี้ถือว่า ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ไว้ กล่าวคือแม้ไม่มีหลักฐานการทำสัญญาเป็นหนังสือ แต่หากผู้ซื้อได้จ่ายเงินมัดจำค่าซื้อขายที่ดินไว้กับผู้ขาย หรือผู้ซื้อได้ชำระหนี้ค่าซื้อที่ดินบางส่วนกับผู้ขาย ผู้ขายมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีเอากับผู้ซื้อได้

"อ่านคำปรึกษาจริงเรื่อง ครอบครองปรปักษ์ พร้อมคำตอบจากทนายความ" คลิกเลย !

Q: ครอบครองปรปักษ์

Q: ที่ดินปรปักษ์

Q: ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน นส.3ก

สิทธิตามกฎหมายของผู้ขายในกรณีผู้ซื้อจ่ายเงินไม่ครบ

การที่ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่ผู้ขายไม่ครบถ้วนตามที่ตกลงกันไว้ และไม่ได้มีหลักฐานการซื้อขายที่ดินเป็นหนังสือ แต่ผู้ขายส่งมอบที่ดิน โดยให้ผู้ซื้อได้เข้าครอบครองทำประโยชน์หรืออยู่อาศัยแล้ว ผู้ขายมีสิทธิตามกฎหมายอย่างไร? แม้การซื้อขายที่ดินจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญาต่อกัน แต่ผู้ซื้อได้ชำระค่าซื้อที่ดินบางส่วนให้แก่ผู้ขายแล้ว ผู้ขายย่อมมีสิทธิฟ้องเรียกค่าซื้อขายที่ดินส่วนที่เหลือกับผู้ซื้อได้

"ทำไมสัญญาต้องทำเป็นหนังสือ มีผลทางกฎหมายอย่างไร บทความนี้มีคำตอบ" คลิกเลย !

การครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” กฎหมายมาตรา 1382 นี้ มีเจตนารมณ์ให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดิน พัฒนาที่ดินโดยไม่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เมื่อเจ้าของที่ดินปล่อยที่ดินไว้ไม่ดูแล กฎหมายจึงให้ประโยชน์กับบุคคลอื่นที่เข้ามาอาศัยครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ตลอดระยะเวลา 10 ปีนั้น ถือว่าระยะเวลา 10 ปีนั้น เป็นอายุความได้สิทธิ คือ อายุความที่ทำให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่น หากผู้นั้นได้ใช้สิทธิครอบครองจนครบตามกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด

ตัวอย่างกรณีการครอบครองปรปักษ์

ในกรณีที่ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าที่ซื้อดินให้แก่ผู้ขายไม่ครบ แต่ผู้ซื้ออาศัยอยู่ในที่ดินแปลงนั้นมาเกิน 10 ปี ผู้ซื้อได้สิทธิครอบครองปรปักษ์หรือไม่?

ยกตัวอย่างให้เข้าใจง่าย ทนายจะขอสมมติเป็นตัวละครนะคะ นางลิน ซื้อที่ดินจาก นางบัว จำนวน 500,000 บาท (ห้าแสนบาทถ้วน) แต่นางลินจ่ายเงินซื้อที่ดินให้แก่นางบัวยังไม่ครบถ้วน นางลินและนายเมศเข้าครอบครองที่ดินพิพาทก่อนปี 2539 ต่อมาในปี 2539 นางบัวได้ขอออกโฉนดที่ดินทั้งแปลงโดยไม่แบ่งแยกเฉพาะที่ดินส่วนที่ซื้อขายนั้นให้แก่นางลิน ขณะที่นางบัวมีชีวิตอยู่ ไม่ปรากฎข้อเท็จจริงว่า นางบัวเคยไปทวงถามเงินค่าซื้อที่ดินที่ค้างชำระกับนางลินแต่อย่างใด ต่อมาในปี 2546 นางบัวถึงแก่ความตาย นายวินซึ่งเป็นสามีที่จดทะเบียนสมรสของนางบัว ได้ร้องขอให้ศาลแต่งตั้งนายวินเป็นผู้จัดการมรดกของนางบัว ตั้งแต่ปี 2560 ข้อเท็จจริงปรากฏว่า นายวินไม่เคยไปทวงถามค่าซื้อที่ดินที่นางลินได้ค้างชำระกับนางบัวแต่อย่างใด รวมทั้งนางบัวและนายวินไม่เคยเข้าไปรบกวนการครอบครองที่พิพาทที่นางลินอาศัยอยู่ กล่าวคือไม่เคยขับไล่นางลินให้ออกจากที่ดินมาก่อน

การซื้อขายที่ดินไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

แม้การซื้อขายที่ดินระหว่างนางลินและนางบัวจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่อันมีผลเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก กำหนดไว้ว่า "การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าตกเป็นโมฆะ” แต่นางบัวได้ส่งมอบที่ดินให้แก่นางลินครอบครองทำประโยชน์ตั้งแต่ก่อนปี 2539 เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน มีระยะเวลาเกินกว่า 10 ปี ถือว่านางลินได้ครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าว โดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ทั้งไม่เคยปรากฏข้อเท็จจริงว่าเคยมีบุคคลใดโต้เเย้งคัดค้านนางลิน กรณีนี้จึงเป็นการครอบครองโดยสงบ นางลินจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์

สรุป

แม้ผู้ซื้อจะจ่ายเงินค่าที่ซื้อดินให้แก่เจ้าของที่ดินไม่ครบ แต่เจ้าของที่ดินไม่เคยทวงถามหรือฟ้องเรียกร้องเงินที่ค้างชำระจากผู้ซื้อ และผู้ซื้อได้อยู่ในที่ดินแปลงนั้นมาเกิน 10 ปี โดยไม่เคยมีบุคคลใดโต้เเย้งคัดค้านหรือฟ้องขับไล่มาก่อน ผู้ซื้อนั้นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกา 3402/2563 หากเกิดข้อพิพาทขึ้นสามารถปรึกษาทนาย ออนไลน์ที่เชี่ยวชาญด้านที่ดินโดยเฉพาะ สามารถทดลองปรึกษาทนายได้ตลอด 24 ชั่วโมงที่ Legardy แพลตฟอร์มออนไลน์ แหล่งรวมทนายมืออาชีพกว่า500ท่าน ทั่วประเทศ