ทำความรู้จักกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก 

สำหรับผู้ที่สนใจซื้อที่ดินไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัย การเกษตร ทำธุรกิจ หรืออื่นใดก็ตาม สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่สังเกตทำเลสวยโดนใจ ราคาน่าคบหาเท่านั้น แต่เรื่องของความถูกต้องในด้านกรรมสิทธิ์ โฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์เพื่อการครอบครองต่าง ๆ ก็อย่ามองข้ามเด็ดขาด ไม่เช่นนั้นคุณอาจเสียรู้และไม่สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าวได้ ซึ่งที่ดินประเภท น.ส. 3 ก และประเภทอื่น ๆ ที่น่าสนใจมีอะไรบ้าง มาศึกษากันได้เลย

ตอบข้อสงสัยเอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก คืออะไร

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ก คือ ประเภทที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองในการทำประโยชน์จากพื้นที่บริเวณดังกล่าวโดยมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ขอบเขตและขนาดชัดเจน แต่ไม่ได้มีการรังวัด หัวหนังสือจะมีตราครุฑสีเขียวแสดงอยู่ ผู้ถือครองมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินในทุกรูปแบบทันทีโดยไม่ต้องรอการประกาศใด ๆ จากทางราชการ ไปจนถึงการซื้อ-ขาย ให้เช่า จดจำนอง หรือแม้แต่ขับไล่ผู้บุกรุกก็ไม่ถือเป็นเรื่องผิดกฎหมาย อย่างไรก็ตามหนังสือดังกล่าวยังไม่นับเป็นโฉนดที่ดินจึงต้องมีการยื่นเรื่องกับสำนักงานที่ดินประจำจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินประจำจังหวัดสาขาซึ่งที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ (ไม่มีค่าใช้จ่าย) เพื่อเปลี่ยนสิทธิ์ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส. 4 

กำลังทุกข์ใจเกี่ยวกับที่ดินอยู่ใช่ไหม Legardyมีบริการทดลองปรึกษาทนายความฟรี เริ่มปรึกษาเลย คลิก!

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข คืออะไร

นอกจากเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ก แล้วก็ยังมีประเภทของหนังสือรับรองการทำประโยชน์บนที่ดินอื่นซึ่งมีความน่าสนใจอย่าง น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข ด้วยเช่นกัน ซึ่งหัวเอกสารจะประทับตราครุฑดำชัดเจน ลองมาศึกษากันว่าแต่ละประเภทมีความแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหน

1. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ภายในที่ดินบริเวณนั้น ๆ แต่ยังไม่มีการกำหนดระวางที่ดินชัดเจน (เลขระบุตำแหน่งที่ดิน) ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ จึงเหมือนกับเป็นเพียงแผนที่รูปโดยใช้วัตถุบริเวณที่ดินดังกล่าว เช่น ต้นไม้ เสาไฟฟ้า เสาหลักกิโล เป็นจุดกล่าวอ้างสำหรับเขียนร่างแผนที่ออกมา ผู้ถือครองสามารถใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้ในฐานะผู้ครอบครองแต่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ยังไม่สามารถซื้อ-ขาย จดจำนองได้จนกว่าทางราชการรับรองเขตพื้นที่ทั้งหมดอย่างถูกต้องและมีประกาศล่วงหน้า 30 วัน เอกสารสิทธิ์ประเภทนี้จะถูกออกให้โดยนายอำเภอ

2. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ข คือ หนังสือรับรองซึ่งออกโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเพื่อรับรองสำหรับให้สิทธิ์ในการครอบครองแต่ยังไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์และไม่ถูกรับรองอย่างเป็นทางการเนื่องจากต้องรอยืนยันระวางที่ดินทั้งหมดหลังการสอบเขตพื้นที่ชัดเจน

ทั้งนี้เอกสารสิทธิ์ที่ดินทั้ง 2 ประเภท ไม่ว่าจะเป็น น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข สามารถยื่นเรื่องเพื่อดำเนินการเปลี่ยนให้เป็นโฉนดที่ดินได้เช่นกัน

Q: โดนยึดเงินมัดจำการซื้อขายที่ดิน น.ส.3ก ที่มีปัญหาอาจได้ที่ดินไม่ครบตามหน้าเอกสาร หาคำตอบได้ที่นี่

การเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก ให้เป็นโฉนดที่ดิน (น.ส. 4)

อย่างที่อธิบายไปว่าหากคุณถือครองเอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก รวมถึง เอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 และ น.ส. 3 ข ก็สามารถดำเนินการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส. 4 ได้ โดยการไปยังสำนักงานที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินสาขาในพื้นที่ซึ่งที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่เพื่อยื่นคำขอออกโฉนด อย่างไรก็ตามมีเงื่อนไขว่าที่ดินที่จะยื่นเรื่องต้องตามตามหลักเกณฑ์ข้อกำหนดกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 ซึ่งสรุปให้เข้าใจง่ายดังนี้

• ที่ดินต้องถูกผู้มีสิทธิในที่ดินนั้น ๆ ได้ครอบครองและทำประโยชน์ไปแล้ว
• ห้ามเป็นที่ดินซึ่งประชาชนคนอื่นใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางหลวง ทางน้ำ ทะเลสาบ ชายตลิ่ง พื้นที่เลี้ยงสัตว์ตามสาธารณประโยชน์
• ห้ามเป็นที่ดินซึ่งถูกหวงห้ามไว้สำหรับทำประโยชน์ตาม พรบ. ว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันถือเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน พ.ศ. 2479
• ห้ามเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ สงวนและพัฒนาที่ดินดังกล่าวเพื่อจัดสรรให้กับประชาชน
• ห้ามเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ สงวนและพัฒนาที่ดินดังกล่าวสำหรับให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน
• ห้ามเป็นที่ดินซึ่งทางคณะรัฐมนตรีได้สงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อการนำไปทำสาธารณประโยชน์อื่น ๆ

ที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก ครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่?

การครอบครองปรปักษ์ หมายถึง หากบุคคลใดได้ครอบครองทรัพย์สินผู้อื่นไม่ว่าจะโดยสงบหรือเปิดเผยก็ตาม ซึ่งมีเจตนาสำคัญเพื่อเป็นเจ้าของ ในกรณีของที่ดินหากครอบครองติดต่อกันเกิน 10 ปี จะถือว่าบุคคลดังกล่าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ซึ่งที่ดิน น.ส. 3 ก ไม่ได้ถูกระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใด เป็นเพียงแค่การครอบครองเพื่อทำประโยชน์ดังนั้นจึงไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ 

แต่ทั้งนี้ที่ดิน น.ส. 3 ก สามารถถูกแย่งการครอบครองภายใต้ความหมายใกล้เคียงกับการครองครองปรปักษ์ได้ นั่นคือ บุคคลดังกล่าวครอบครองทรัพย์สินผู้อื่นโดยสงบหรือเปิดเผย รวมถึงแสดงเจตนาเพื่อเป็นเจ้าของติดต่อกันในระยะเวลา 1 ปี ส่วนผู้ครอบครองเดิมหากถูกแย่งสิทธิไปแล้วแต่ต้องการสิทธิดังกล่าวกลับคืนมาต้องดำเนินการฟ้องคดีภายในระยะเวลา 1 ปี 

ครอบครองปรปักษ์คืออะไร ? หาคำตอบได้ที่นี่ คลิกเลย!

ที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ น.ส. 3 ก ถือเป็นมรดกหรือไม่?

ในกรณีผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ก เสียชีวิต ตามกฎหมายแล้วที่ดินดังกล่าวถือเป็นกองมรดก ดังนั้นทายาทของผู้เสียชีวิตหรือบุคคลที่ถูกระบุไว้ในพินัยกรรมจึงมีสิทธิ์ครอบครองได้ตามกฎหมาย

นี่คือข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 3 ก ใครที่ครอบครองไว้น่าจะช่วยทำให้เกิดความเข้าใจตรงกันมากขึ้นกว่าเดิม สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ รวมถึงหากต้องการเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินก็ดำเนินการได้กับสำนักงานที่ดินแบบไม่ยุ่งยากใด ๆ ด้วย