กฎหมายเงินมัดจำค่าเช่า เก็บได้เท่าไหร่ตามกฎหมาย?

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้ให้บริการเช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน และเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที หากจำเป็นต้องตรวจสอบความเสียหายของทรัพย์สิน ให้คืนเงินประกันภายใน 7 วัน พร้อมแนบหลักฐานการหักเงิน (ถ้ามีการหักเงินเพื่อซ่อมแซมหรือค่าเสียหาย)

การกำหนดขีดจำกัดการเก็บเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าถือเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาการเรียกเก็บเงินเกินกว่าที่กฎหมายอนุญาต และเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้ทั้งสองฝ่าย

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ควบคุมการเก็บเงิน

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2562 และมีผลใช้บังคับวันที่ 30 มกราคม 2563 นั้น ออกตามอำนาจแห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2541

ประกาศฉบับนี้ใช้บังคับกับธุรกิจที่ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่มีสถานที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ได้แก่ ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน สำหรับผู้ให้เช่ารายย่อย (ที่มีหน่วยเช่าน้อยกว่า 5 หน่วย) หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม จะไม่อยู่ภายใต้ประกาศฉบับนี้

ข้อจำกัดการเก็บเงินไม่เกิน 3 เดือนรวมกัน

หลักการสำคัญของประกาศฯ คือการกำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ซึ่งหมายความว่า:

หากค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท เงินที่เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 30,000 บาท

สามารถแบ่งเป็น ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน (10,000 บาท) และเงินประกัน 2 เดือน (20,000 บาท)

หรือ ค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน (20,000 บาท) และเงินประกัน 1 เดือน (10,000 บาท)

สิ่งสำคัญคือ ผู้ให้เช่าสามารถริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า แต่ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ

Case Study

พลอยเช่าคอนโดเดือนละ 15,000 บาท ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน และเงินประกัน 3 เดือน รวม 75,000 บาท ซึ่งเกินกว่า 3 เดือน (45,000 บาท) พลอยสามารถปฏิเสธการจ่ายส่วนเกินได้ และหากถูกบังคับ ผู้ให้เช่าอาจมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท และ/หรือจำคุกไม่เกิน 1 ปี

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569-570 กับสิทธิผู้เช่า

นอกจากประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาแล้ว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ยังมีบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องกับสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

มาตรา 569 บัญญัติว่า "อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" ซึ่งหมายความว่า หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขายทรัพย์สินที่ให้เช่า เจ้าของใหม่ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อผู้เช่า รวมถึงการคืนเงินมัดจำด้วย

มาตรา 570 ระบุว่า "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ซึ่งส่งผลต่อสิทธิในการบอกเลิกสัญญาและการคืนเงินมัดจำเมื่อสิ้นสุดสัญญา

หลักเกณฑ์การคืนเงินประกัน

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง หากมีความจำเป็นต้องตรวจสอบความเสียหายของทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่าสามารถคืนเงินประกันภายใน 7 วัน นับจากวันสิ้นสุดสัญญา โดยต้องแจ้งรายการหักเงินพร้อมแนบหลักฐานที่ชัดเจนว่ามีการหักเงินเพื่อซ่อมแซมหรือชดเชยความเสียหายส่วนใด หากผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกันภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยไม่มีเหตุอันสมควร ผู้เช่าสามารถร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือฟ้องร้องเรียกเงินประกันคืนตามกฎหมายได้

อ่านเพิ่มเติม

(กระทู้กฎหมาย) วันนี้เราครบสัญญาเช่าแล้วต้องย้ายออก อยากทราบว่าเราจะได้เงินค่าประกันและเงินล่วงหน้าคืนไหมคะ — คำปรึกษาเรื่องสิทธิการรับเงินคืนเมื่อครบสัญญาเช่า

(กระทู้กฎหมาย) ขอคืนค่ามัดจำ ที่ไม่มีสัญญาได้หรือไม่ — การเรียกคืนเงินมัดจำในกรณีไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

หากคุณกำลังเผชิญปัญหาเรื่องเงินมัดจำค่าเช่า หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่า สามารถปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญได้ที่ Legardy ที่มีทนายมากกว่า 700 ท่านทั่วประเทศพร้อมให้คำปรึกษา

เงินมัดจำต้องคืนเมื่อไร? กฎหมายกำหนดระยะเวลาเท่าไหร่?

กำหนดเวลาคืนเงินประกันตามประกาศ พ.ศ. 2562

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดให้ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง หากผู้ให้เช่าต้องการตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและความเสียหายก่อน ผู้ให้เช่าสามารถใช้เวลาได้ไม่เกิน 7 วัน นับจากวันที่ผู้เช่าส่งมอบทรัพย์สินคืน 

โดยผู้ให้เช่ามีหน้าที่แจ้งรายการหักเงินพร้อมแนบหลักฐานที่ชัดเจนในกรณีที่มีการหักเงินเพื่อซ่อมแซมหรือชดเชยความเสียหาย เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าซ่อมแซม ใบเสนอราคาจากช่างผู้รับเหมา หรือภาพถ่ายความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง

การกำหนดระยะเวลาคืนเงินมัดจำถือเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของผู้เช่าที่ต้องได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพื่อป้องกันการใช้อำนาจเหนือกว่าของผู้ให้เช่าในการผัดวันประกันพรุ่งหรือหาข้ออ้างไม่คืนเงิน

เงื่อนไขการคืนเงินเต็มจำนวนเมื่อครบสัญญาเช่า

เงินประกันจะได้รับคืนเต็มจำนวนเมื่อมีเงื่อนไขดังนี้:

• ไม่มีความเสียหายต่อทรัพย์สิน - ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ในสภาพเดิม ไม่มีความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติ
• ไม่มีค่าใช้จ่ายค้างชำระ - ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามสัญญาต้องชำระครบถ้วน
• ส่งมอบทรัพย์สินตรงตามกำหนด - คืนห้องในวันที่กำหนด พร้อมอุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ครบถ้วน
• ไม่ผิดข้อกำหนดในสัญญา - ปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดในสัญญาเช่า
• หากมีการหักเงินประกัน ผู้ให้เช่าต้องแจ้งรายการหักเงินพร้อมหลักฅานที่ชัดเจน เช่น ใบเสร็ครับเงิน ใบเสนอราคาซ่อมแซม หรือภาพถ่ายความเสียหาย

อ่านเพิ่มเติม

รู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมจากเจ้าของหอพัก สามารถขอค่าประกันคืนก่อนหมดสัญญาได้ไหมคะ — สิทธิผู้เช่าในกรณีผู้ให้เช่าไม่ดูแลทรัพย์สิน

เค้ามัดจำมา 50% แล้วพอวันจริงไม่จ่ายริบเงินได้ไหม — หลักกฎหมายเรื่องเงินมัดจำและการริบเงิน

เจ้าของบ้านยึดเงินมัดจำได้ในกรณีไหนบ้าง?

"ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำได้เฉพาะกรณีที่ระบุไว้ชัดเจนในสัญญาเช่า หรือมีความเสียหายจริงที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติ ไม่สามารถยึดโดยพลการหรือเพียงเพราะผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาได้"

การยึดเงินมัดจำเป็นเรื่องที่ต้องมีเหตุผลสมควรและเป็นไปตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินมัดจำตามอำเภอใจ หรือใช้เป็นเครื่องมือในการกดดันผู้เช่าได้ โดยต้องปฏิบัติตามหลักความเป็นธรรมและมีหลักฐานที่ชัดเจน

เงื่อนไขการยึดเงินมัดจำตามสัญญาเช่า

กรณีแรก

ที่ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำได้คือการผิดสัญญาในสาระสำคัญ โดยเฉพาะการไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ระบุว่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ทั้งนี้ในกรณีที่ค่าเช่าชำระเป็นรายเดือนหรือเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด โดยต้องให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน

และตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนถึงกำหนดชำระ การค้างชำระค่าเช่าหลายเดือนติดต่อกันถือเป็นการผิดสัญญาที่สำคัญและผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำเพื่อชดเชยค่าเช่าที่ค้างได้

กรณีที่สอง

คือการละทิ้งทรัพย์สิน ได้แก่ การย้ายออกโดยไม่แจ้งล่วงหน้าตามข้อตกลงในสัญญา หรือการทิ้งของในห้องเช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือข้าวของส่วนตัว ซึ่งทำให้ผู้ให้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายในการขนย้ายหรือกำจัด รวมถึงกรณีที่ผู้เช่าย้ายออกแล้วไม่ส่งกุญแจคืน ทำให้ผู้ให้เช่าต้องเปลี่ยนลูกกุญแจใหม่เพื่อความปลอดภัย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถหักจากเงินมัดจำได้โดยต้องมีหลักฐานการจ่ายเงินจริง

กรณีที่สาม

คือการฝ่าฝืนกฎระเบียบที่ระบุไว้ในสัญญา เช่น การเลี้ยงสัตว์โดยไม่ได้รับอนุญาต หากสัญญาห้ามเลี้ยงสัตว์แต่ผู้เช่าฝ่าฝืน โดยเฉพาะหากส่งผลกระทบต่อทรัพย์สินหรือผู้อยู่อาศัยรายอื่น หรือการก่อเสียงรบกวน เช่น การจัดปาร์ตี้ดึก เปิดเพลงดัง หรือทำกิจกรรมที่รบกวนผู้อื่นอย่างต่อเนื่องจนมีการร้องเรียน นอกจากนี้ การนำบุคคลอื่นมาอาศัยเกินจำนวนที่กำหนดในสัญญา เช่น สัญญาระบุให้อาศัยได้ไม่เกิน 2 คน แต่มีผู้อาศัย 6-7 คน ทำให้สาธารณูปโภคเสียหายเร็วกว่าปกติหรือส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยของอาคาร ถือเป็นการฝ่าฝืนที่ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำได้

กรณีสุดท้าย

คือการทำลายหรือดัดแปลงทรัพย์สินโดยไม่ได้รับอนุญาต เช่น การต่อเติมห้องโดยสร้างผนังกั้น ต่อเติมระเบียง หรือปรับปรุงโครงสร้างโดยไม่แจ้งผู้ให้เช่า การเจาะผนังหรือพื้นเพื่อติดตั้งอุปกรณ์ต่างๆ เช่น การเจาะติดตั้งแอร์เพิ่มเติม หรือเจาะผนังเดินสายไฟใหม่ที่ทำลายโครงสร้างเดิม รวมถึงการติดตั้งอุปกรณ์โดยพลการที่อาจส่งผลเสียต่อระบบไฟฟ้า ประปา หรือโครงสร้างอาคาร กรณีเหล่านี้ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินมัดจำเพื่อซ่อมแซมให้กลับสู่สภาพเดิมได้ แต่ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่ายที่ชัดเจนและเป็นธรรม

บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด เงินมัดจำต้องเสียไหม?

"หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุเงื่อนไขการริบเงินมัดจำกรณีบอกเลิกก่อนกำหนดไว้ชัดเจน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำได้ และผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยบอกกล่าวล่วงหน้า 30 วัน"

การบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดเป็นสิทธิของผู้เช่าที่กฎหมายให้การคุ้มครอง โดยเฉพาะตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ที่มุ่งสร้างความสมดุลระหว่างสิทธิของผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้

สิทธิบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดสิทธิของผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญาดังนี้

การบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้า โดยมีเงื่อนไขคือ

1. ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า
2. ต้องมีเหตุจำเป็นอันสมควร
3. ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา

หักค่าเสียหายจากเงินมัดจำได้อย่างไร? ต้องมีหลักฐานอะไร?

"ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าเสียหายจากเงินมัดจำได้เฉพาะความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงและมีหลักฐานชัดเจน เช่น ใบเสร็ครับเงิน ใบเสนอราคาซ่อมแซม และภาพถ่ายความเสียหาย โดยต้องไม่ใช่การสึกหรอตามการใช้งานปกติ"

การหักเงินมัดจำเพื่อชดใช้ความเสียหายเป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่กฎหมายรับรอง แต่ต้องปฏิบัติตามหลักความเป็นธรรมและมีหลักฐานที่เชื่อถือได้ เพื่อป้องกันการใช้สิทธิในทางที่ผิด หรือการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่ไม่สมเหตุสมผล

ประเภทความเสียหายที่หักได้

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าเสียหายจากเงินมัดจำได้ในกรณีที่เป็นความเสียหายจริงที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติ หรือการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญา

ค่าซ่อมแซมความเสียหายที่สามารถหักได้

• ผนังแตกหรือทะลุจากการตอกตะปูหรือเจาะ
• พื้นบิ่นแตกจากการทำของหนักตก
• กระจกแตกจากการปิดประตูแรงเกินไป
• ระบบไฟฟ้าเสียหายจากการต่อพ่วงไฟฟ้าผิดวิธี
• ท่อน้ำแตกจากการใช้แรงเกินไป

ทั้งหมดนี้ถือเป็นความเสียหายที่เกินกว่าการสึกหรอตามปกติ

ในส่วนของค่าทำความสะอาดพิเศษ

ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บได้เมื่อมีการทำความสะอาดคราบสกปรกที่ติดแน่นเป็นพิเศษ เช่น คราบยาสูบ น้ำมัน หรือสี การกำจัดกลิ่นเหม็นที่ติดห้องอย่างถาวร เช่น กลิ่นบุหรี่หรือกลิ่นสัตว์ การทำความสะอาดพรมหรือโซฟ้าที่สกปรกผิดปกติ และการกำจัดแมลงหรือศัตรูพืชที่เกิดจากการไม่ดูแลรักษา

นอกจากนี้ ค่าซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่ชำรุดจากการใช้งานผิดวิธี เฟอร์นิเจอร์ที่เสียหายเกินการสึกหรอปกติ และอุปกรณ์ห้องครัวที่แตกหักจากการใช้งานไม่ถูกต้อง ก็สามารถหักจากเงินมัดจำได้เช่นกัน

หลักฐานที่ต้องมีในการหักเงิน

การหักเงินมัดจำต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนและเชื่อถือได้ เพื่อพิสูจน์ความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ซึ่งหลักฐานแรกที่สำคัญที่สุดคือภาพถ่ายเปรียบเทียบระหว่างก่อนเข้าอยู่และหลังย้ายออก ภาพเหล่านี้ต้องแสดงสภาพเดิมของห้องและความเสียหายที่เกิดขึ้น โดยต้องมีวันที่ชัดเจนและถ่ายในมุมเดียวกันเพื่อความเป็นธรรม

ใบเสร็จรับเงินและใบเสนอราคาจากช่างหรือบริษัทซ่อมแซมเป็นหลักฐาน เอกสารเหล่านี้ต้องแสดงรายละเอียดการซ่อมแซม มีชื่อ ที่อยู่ และข้อมูลติดต่อของผู้ให้บริการอย่างครบถ้วน เพื่อให้ผู้เช่าสามารถตรวจสอบความถูกต้องได้

หลักฐานเพิ่มเติมที่อาจจำเป็น ได้แก่ วิดีโอแสดงสภาพความเสียหาย ใบรับรองจากผู้เชี่ยวชาญในกรณีความเสียหายรุนแรง และหลักฐานการแจ้งซ่อมที่ผู้เช่าไม่ดำเนินการตามที่ควร

Case Study

นายวีระเช่าทาวน์เฮาส์ เมื่อย้ายออก ผู้ให้เช่าอ้างว่าแอร์เสีย ต้องเปลี่ยนใหม่ 35,000 บาท แต่ไม่มีหลักฐานการตรวจสอบหรือใบเสนอราคาจากช่างแอร์ นายวีระจึงโต้แย้งและขอดูหลักฐาน เมื่อผู้ให้เช่าไม่สามารถแสดงหลักฐานได้ จึงต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน

อ่านเพิ่มเติม

ผู้เช่าติดค้างเงินค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ติดตามอย่างไร — การจัดการปัญหาการค้างชำระและสิทธิของผู้ให้เช่า

เจ้าหนี้ สามารถใช้โนติส (หนังสือทวงถาม) ทวงหนี้ได้หรือไม่? — วิธีการทวงถามหนี้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

เงินมัดจำหรือถูกหักเงินไม่เป็นธรรม สามารถปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญได้ที่ Legardy เพื่อตรวจสอบหลักฐานและหาทางออกที่เหมาะสม

วิธีทำสัญญาเช่าให้ปลอดภัย ป้องกันปัญหาเงินมัดจำ

การทำสัญญาเช่าที่ดีต้องระบุรายละเอียดเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำให้ชัดเจน โดยระบุว่าผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุด หรือภายใน 7 วัน หากต้องตรวจสอบความเสียหาย นอกจากนี้ควรบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่พร้อมภาพถ่ายทุกมุม เก็บรักษาเอกสารทุกฉบับอย่างดี และศึกษาข้อกำหนดทุกข้อให้เข้าใจก่อนลงนามในสัญญา เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต

การป้องกันปัญหาเงินมัดจำค่าเช่าเริ่มต้นตั้งแต่ขั้นตอนการทำสัญญา ด้วยการเตรียมความพร้อมและความรอบคอบในการตรวจสอบรายละเอียด ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้รับความคุ้มครองและลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาท โดยเฉพาะการระบุเงื่อนไขที่สำคัญให้ชัดเจน เช่น วิธีการคำนวณค่าเสียหาย ขั้นตอนการตรวจสอบทรัพย์สิน และระยะเวลาการคืนเงินที่แน่นอน

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและแบบฟอร์มสำคัญ

การเตรียมเอกสารที่จำเป็นสำหรับสัญญาเช่าถือเป็นการป้องกันปัญหาที่สำคัญ โดยเฉพาะหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่ต้องมีรูปแบบและเนื้อหาที่ถูกต้องตามกฎหมาย ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้เช่าต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่ถูกต้องต้องประกอบด้วยข้อมูลสำคัญ ได้แก่ ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า วันที่ต้องการเลิกสัญญา เหตุผลในการเลิกสัญญา และลายมือชื่อพร้อมวันที่ ควรส่งโดยไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเป็นหลักฐาน

นอกจากหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว ยังมีแบบฟอร์มสำคัญอื่นๆ ที่ควรเตรียมไว้ เช่น แบบฟอร์มตรวจสอบสภาพห้องก่อนเข้าอยู่และหลังย้ายออก แบบฟอร์มรับเงินมัดจำและการคืนเงิน แบบฟอร์มแจ้งปัญหาการซ่อมแซม และแบบฟอร์มขอเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในสัญญา

การบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่

การบันทึกสภาพห้องก่อนเข้าอยู่เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการป้องกันปัญหาเงินมัดจำ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรทำการตรวจสอบสภาพห้องร่วมกัน และบันทึกทุกรายละเอียดอย่างละเอียด

การถ่ายภาพควรครอบคลุมทุกห้องและทุกมุม โดยเฉพาะจุดที่อาจเกิดความเสียหายได้ง่าย เช่น ผนัง พื้น เพดาน หน้าต่าง ประตู เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ภาพถ่ายต้องมีความชัดเจน แสดงวันที่และเวลา และควรถ่ายในแสงที่เพียงพอ

นอกจากภาพถ่ายแล้ว ควรจดบันทึกรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุสภาพของทรัพย์สินแต่ละรายการ ความเสียหายที่มีอยู่แล้ว การทำงานของเครื่องใช้ไฟฟ้า และข้อบกพร่องต่างๆ ที่พบ

การตรวจสอบควรรวมถึงการทดสอบการทำงานของระบบต่างๆ เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบประปา เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น และอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ หากพบปัญหาใดๆ ต้องบันทึกไว้และขอให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่

ข้อควรระวังในสัญญาเช่าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์

แม้ว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จะกำหนดให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถทำได้โดยไม่ต้องเป็นลายลักษณ์อักษร หากมีกำหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี แต่การไม่มีสัญญาเป็นหนังสือก็มีความเสี่ยงสูงเรื่องการพิสูจน์ข้อตกลงและเงื่อนไขต่างๆ

กรณีที่ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้เช่าควรรวบรวมหลักฐานอื่นๆ ให้ครบถ้วน เช่น หลักฐานการโอนเงินมัดจำและค่าเช่า ข้อความแชทหรืออีเมลที่ตกลงเงื่อนไขต่างๆ ใบเสร็ครับเงิน และพยานบุคคลที่รู้เห็นการตกลง

สิ่งสำคัญที่ต้องระวังคือการพิสูจน์เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ หากไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร อาจเกิดข้อพิพาทเรื่องเงื่อนไขการยึดเงินหรือการหักค่าเสียหาย ผู้เช่าควรพยายามให้ผู้ให้เช่าส่งข้อความหรืออีเมลยืนยันเงื่อนไขสำคัญๆ

การบันทึกการสนทนาหรือการตกลงเป็นสิ่งจำเป็น ทั้งการบันทึกเสียงหรือการส่งข้อความสรุปการพูดคุยให้อีกฝ่ายยืนยัน หากเป็นไปได้ ควรขอให้มีพยานร่วมฟังการตกลงในจุดสำคัญๆ

ถูกยึดเงินมัดจำไม่เป็นธรรม ทำอย่างไรได้บ้าง?

หากถูกยึดมัดจำไม่เป็นธรรม สามารถร้องเรียนสภาผู้บริโภคหรือสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เจรจาผ่านทนายความ หรือยื่นฟ้องศาลเพื่อเรียกคืนเงินพร้อมค่าเสียหายได้ ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของปัญหา"

การถูกยึดเงินมัดจำโดยไม่เป็นธรรมเป็นปัญหาที่ผู้เช่าหลายคนเผชิญ แต่กฎหมายมีกลไกคุ้มครองและช่องทางแก้ไขปัญหาหลายวิธี ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องยอมรับการปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรม และสามารถใช้สิทธิทางกฎหมายเพื่อเรียกคืนเงินได้

การเจรจาผ่านทนายความ

การใช้บริการทนายความเป็นทางเลือกที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในกรณีที่มีประเด็นทางกฎหมายซับซ้อน หรือเมื่อการเจรจาโดยตรงไม่สำเร็จ ทนายความมีความรู้เฉพาะทางและประสบการณ์ในการจัดการปัญหาประเภทนี้

ขั้นตอนแรกคือการปรึกษาทนายความเพื่อประเมินศักยภาพของคดี ทนายจะตรวจสอบหลักฐาน วิเคราะห์สัญญา และประเมินโอกาสความสำเร็จ รวมทั้งแนะนำวิธีการที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการเจรจา การไกล่เกลี่ย หรือการฟ้องร้อง

การส่งหนังสือทางกฎหมายเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพ ทนายจะส่งหนังสือแจ้งข้อเท็จจริง อ้างกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และเรียกร้องให้คืนเงินภายในระยะเวลาที่กำหนด หนังสือจากทนายมักได้รับการตอบสนองดีกว่าการติดต่อโดยผู้เช่าเอง

หากการเจรจาผ่านหนังสือไม่สำเร็จ ทนายอาจจัดการประชุมเจรจาระหว่างทั้งสองฝ่าย โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางและให้คำแนะนำทางกฎหมาย การมีทนายร่วมประชุมช่วยสร้างบรรยากาศที่เป็นทางการและเพิ่มโอกาสการตกลงกัน

ข้อดีของการใช้ทนายคือมีความเชี่ยวชาญ สามารถใช้ภาษากฎหมายที่เหมาะสม และสร้างความน่าเชื่อถือ แต่มีค่าใช้จ่าย ดังนั้นควรพิจารณาความคุ้มค่าระหว่างค่าทนายกับจำนวนเงินที่เรียกคืน

การยื่นคำร้องต่อศาล

การฟ้องร้องศาลเป็นวิธีสุดท้ายเมื่อวิธีอื่นไม่สำเร็จ หรือในกรณีที่จำนวนเงินสูงและมีหลักฐานชัดเจน ศาลมีอำนาจในการตัดสินใจผูกพันและบังคับให้ปฏิบัติตาม

การเตรียมตัวสำหรับการฟ้องร้องต้องรวบรวมหลักฐานให้ครบถ้วน จัดเรียงเป็นระบบ และเตรียมพยานหากจำเป็น ควรมีทนายช่วยจัดทำคำฟ้องและดำเนินคดี เพราะขั้นตอนการฟ้องร้องมีความซับซ้อน

ค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องประกอบด้วยค่าธรรมเนียมศาล ค่าทนาย ค่าพยาน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ควรพิจารณาความคุ้มค่าและโอกาสชนะคดีก่อนตัดสินใจ

ระยะเวลาการพิจารณาคดีในศาลแขวงโดยทั่วไปใช้เวลา 3-6 เดือน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดีและปริมาณงานของศาล หากมีการอุทธรณ์ จะใช้เวลาเพิ่มขึ้น

การฟ้องร้องมีข้อดีคือมีผลผูกพัน สามารถบังคับให้ปฏิบัติตาม และได้รับค่าเสียหาย แต่มีข้อเสียคือใช้เวลานาน มีค่าใช้จ่าย และมีความเสี่ยงแพ้คดี

สำหรับการเลือกวิธีการที่เหมาะสม ควรพิจารณาจากจำนวนเงิน ความชัดเจนของหลักฐาน ความซับซ้อนของปัญหา และความสามารถในการรับค่าใช้จ่าย หากเป็นกรณีที่ชัดเจนและจำนวนเงินไม่มาก ควรเริ่มจากสภาผู้บริโภค หากซับซ้อนหรือจำนวนเงินสูง ควรปรึกษาทนายตั้งแต่เริ่มต้น

อ่านเพิ่มเติม

รู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมจากเจ้าของหอพัก สามารถขอค่าประกันคืนก่อนหมดสัญญาได้ไหมคะ — กรณีผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงและสิทธิของผู้เช่า

ขอคืนค่ามัดจำ ที่ไม่มีสัญญาได้หรือไม่ — การเรียกคืนเงินมัดจำในกรณีไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

การบังคับคดี: คู่มือสำหรับเจ้าหนี้และลูกหนี้โดยทนายผู้เชี่ยวชาญ — ขั้นตอนการบังคับคดีและสิทธิทางกฎหมาย

หากกำลังเผชิญปัญหาการถูกยึดเงินมัดจำไม่เป็นธรรม หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องทางเลือกในการแก้ไขปัญหา สามารถปรึกษาทนายผู้เชี่ยวชาญได้ที่ Legardy เพื่อประเมินสถานการณ์และหาทางออกที่เหมาะสม

10 คำถามที่พบบ่อย

1. เลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดได้หรือไม่?

ได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ หรือมีเหตุผลตามกฎหมาย เช่น ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ตามปกติ หรือมีข้อตกลงในสัญญาเรื่องการเลิกก่อนกำหนด

2. ต้องจ่ายค่าปรับหรือไม่ถ้าเลิกก่อนกำหนด?

ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา หากมีข้อกำหนดค่าปรับ ต้องจ่ายตามที่ระบุ แต่ค่าปรับต้องไม่เกินความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น

3. เงินมัดจำได้คืนหรือไม่?

เงินมัดจำจะได้คืนหากไม่มีความเสียหายหรือหนี้ค้างชำระ แต่อาจถูกหักเป็นค่าชดเชยหากเลิกสัญญาโดยผิดนัด

4. ต้องจ่ายค่าเช่าส่วนที่เหลือทั้งหมดหรือไม่?

ไม่จำเป็น ยกเว้นมีข้อตกลงชัดเจนในสัญญา โดยทั่วไปจ่ายเฉพาะค่าเช่าถึงวันที่ออกจากที่เช่าจริง

5. ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน?

ตามปกติแจ้งล่วงหน้า 30 วัน หรือตามที่กำหนดในสัญญา การแจ้งด้วยวาจาไม่มีผลทางกฎหมาย ควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร

6. ค่าส่วนกลางที่จ่ายไปแล้วได้คืนหรือไม่?

ค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้าอาจได้รับคืนตามสัดส่วน แต่ต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือข้อตกลงเฉพาะ

7. ต้องจ่ายค่าไฟฟ้า-น้ำประปาถึงเมื่อไหร่?

จ่ายค่าสาธารณูปโภคถึงวันที่ส่งมอบห้องคืน รวมถึงค่าธรรมเนียมการปิดมิเตอร์ (ถ้ามี)

8. หากห้องเสียหายต้องจ่ายเพิ่มหรือไม่?

ต้องจ่ายค่าซ่อมแซมหากมีความเสียหายเกินการสึกหรอปกติ แต่ไม่ต้องรับผิดชอบความเสียหายจากการใช้งานปกติ

9. สามารถหาผู้เช่าใหม่มาแทนได้หรือไม่?

ได้ หากเจ้าของยินยอม และอาจช่วยลดค่าเสียหายหรือค่าปรับที่อาจเกิดขึ้น แต่ต้องได้รับอนุญาตก่อน

10. หากเจ้าของไม่ยอมให้เลิกสัญญาจะทำอย่างไร?

สามารถเจรจาต่อรองหรือเสนอเงื่อนไขชดเชย หากไม่สำเร็จและมีเหตุผลสมควร อาจใช้สิทธิตามกฎหมายโดยปรึกษาทนายความ