ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 คืออะไร 

ความหมายของ ภ.บ.ท. 5 

ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 เป็นชื่อเอกสารฉบับหนึ่งที่รัฐเป็นผู้ออกให้ เพื่อรับรองเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองมีการใช้ประโยชน์บนที่ดิน และมีการนำส่งภาษีบำรุงท้องที่อย่างถูกต้อง ซึ่งคำว่า ภ.บ.ท. นั้น มาจากคำว่า “ภาษีบำรุงท้องที่” นั่นเองครับ นอกจากนี้หน่วยงานรัฐผู้ออกเอกสาร ภ.บ.ท. 5 ดังกล่าว คือ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น ซึ่งเป็นเพียงหน่วยงานที่มีหน้าที่ในการจัดเก็บภาษีเท่านั้น ไม่ได้มีหน้าที่ในการตรวจสอบการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด ดังนั้น เอกสาร ภ.บ.ท. 5 จึงไม่ใช่เอกสารที่จะรับรองว่าผู้มีชื่อในหนังสือคือเจ้าที่ดิน ที่ดินดังกล่าวจึงไม่สามารถซื้อขาย จดจำนอง โอน หรือตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ พูดให้เข้าใจง่าย ๆ ภ.บ.ท. 5 ก็คือใบเสร็จรับรองการเสียภาษีบำรุงท้องที่เท่านั้น ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่รับรองโดยกรมที่ดิน ดังนั้น การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท. 5 จึงต้องใช้ความระมัดระวังตรวจสอบให้ดีว่าที่ดินดังกล่าวเป็นพื้นที่ทับซ้อนกับที่ดินของผู้อื่นหรือไม่ ไม่ว่าจะทับซ้อนกับที่ดินของเอกชน (บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล) หรือที่ดินของรัฐก็ตาม

การตรวจสอบ ภ.บ.ท.5

ในการตรวจสอบว่าที่ดินดังกล่าว ทับซ้อนกับที่ดินของเอกชนรายอื่นหรือไม่นั้น สามารถตรวจสอบกับกรมที่ดินได้ แต่ก็มีข้อจำกัดในการตรวจสอบอยู่มาก เช่น ระวางที่ดินหรือพิกัดที่ได้ระบุไว้ใน เอกสาร ภ.บ.ท.5 มีโอกาสคลาดเคลื่อนสูงมาก เพราะเป็นเพียงการคาดคะเนหรือกะประมาณเนื้อที่ของที่ดินไว้อย่างคร่าว ๆ เพื่อประโยชน์ในการคำนวณภาษีบำรุงท้องที่เท่านั้น ส่วนกรณีของการตรวจสอบว่าที่ดินดังกล่าว ทับซ้อนกับที่ดินของรัฐหรือที่ดินสาธารณประโยชน์หรือไม่นั้น สามารถตรวจสอบได้จากหน่วยงานของรัฐในเขตพื้นที่ใกล้เคียง เช่น กรมทหาร กรมอุทยานฯ กรมป่าไม้ เป็นต้น เพราะหากมีการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไปแล้ว ต่อมามีข้อพิพาทเกี่ยวกับการอ้างสิทธิบนที่ดิน ผู้ซื้อจะไม่สามารถอ้างอิงเอกสาร ภ.บ.ท.5 เพื่อใช้ยันกับหน่วยงานรัฐได้

การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5

นอกจากนี้ การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้น ไม่ได้เป็นการซื้อขายกรรมสิทธิ์เหมือนอย่างที่ดินมีโฉนด เพราะ แม้ผู้ถือเอกสาร ภ.บ.ท.5 จะมีชื่อปรากฏชัดเจนในเอกสาร แต่ในสายตาของกฎหมายมองว่าเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด 

กฎหมายและตัวอย่างการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5

การซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 จึงเป็นเพียงการโอนการครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 เท่านั้น โดยมาตรา 1377 กำหนดว่า “ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือ ทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง…” และแม้จะได้มีการยื่นคำขอเปลี่ยนชื่อในเอกสารต่อเจ้าหน้าที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (เจ้าหน้าที่ อบต.) โดยชอบแล้ว ก็ไม่สามารถอ้างอิงหรือยืนยันต่อบุคคลอื่นหรือรัฐได้ หนังสือดังกล่าวมีผลใช้บังคับกันระหว่างคู่สัญญา คือ ผู้ซื้อและผู้ขาย เท่านั้น เช่น ผู้ขายกับผู้ซื้อตกลงซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 กัน และได้มีการยื่นขอเปลี่ยนชื่อในเอกสารกับเจ้าหน้าที่ อบต. แล้ว หากวันดีคืนดี ต่อมากรมป่าไม้อ้างว่าเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินดังกล่าวและขอให้ออกไปจากที่ดิน ผู้ซื้อก็จะไม่สามารถนำเอกสาร ภ.บ.ท.5 ดังกล่าวไปใช้ยันต่อกรมป่าไม้ได้ ผู้ซื้อมีสิทธิเพียงไปว่ากล่าวหรือฟ้องร้องเอากับผู้ขายเท่านั้น

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553 และ ฎีกาที่ 7740/2555)

ต้องการค้นหาด้านกฎหมายใช่ไหม ? สามารถค้นหาบทความ, คำปรึกษาจริง, มาตราที่เกี่ยวข้อง คลิกที่นี่ !

ยกเลิกการเก็บภาษี ภ.บ.ท.5

อย่างไรก็ตาม กรมการปกครองจึงมีหนังสือด่วนที่สุด ที่ มท 0310.3/ว 15289 ลงวันที่ 22 กันยายน 2551 แจ้งเวียนไปยังผู้ว่าราชการทุกจังหวัด เพื่อยกเลิกการเก็บภาษี ภ.บ.ท.5 แล้ว ตั้งแต่ปี 2551 เนื่องจากชาวบ้านเกิดความเข้าใจผิดและมีการบุกรุกพื้นที่ป่าสงวนเป็นอย่างมาก จึงยกเลิกการเก็บภาษี ภ.บ.ท.5 และผ่อนผันให้ผู้ครองครอบสามารถครอบครองที่ดินต่อไปได้ชั่วคราว โดยการออกเอกสาร ส.ท.ก.1 และ ส.ท.ก.2 แทน และให้งดเว้นการเก็บภาษี ภ.บ.ท.5 รวมทั้งสร้างความเข้าใจให้กับผู้ครอบครองว่าเป็นเพียงผู้มีสิทธิครอบครองและรัฐผ่อนผันให้ครอบครองได้เป็นการชั่วคราว ไม่ใช่ผู้มีกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด

3 ประเภทของเอกสารสิทธิที่ดินที่รัฐออกให้

ดังนั้น ในการซื้อขายที่ดินจึงต้องระมัดระวังอย่างมาก และควรทำการซื้อขายที่ดินที่มีการรับรองสิทธิโดยชอบจากรัฐด้วย โดยเอกสารสิทธิที่ดินที่รัฐออกให้นั้น แบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ดังนั้น

1. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 คือ โฉนดที่แสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ สามารถจำหน่าย จ่าย โอน ได้โดยสมบูรณ์ตามกฎหมาย ซึ่งการโอนจะต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถทำสัญญาโอนกันเองได้ ข้อสังเกตเพิ่มเติม คือ หนังสือนี้จะมีตราครุฑสีแดง

2. โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. คือ โฉนดที่รับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน โดยมีการรังวัดและทำแผนที่ รวมทั้งต้องมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้ว แต่ยังไมได้ไปดำเนินการยื่นคำขอต่อกรมที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนด น.ส.4 แต่อย่างไรก็ตาม แม้ที่ดินดังกล่าวจะยังไม่ใช่ น.ส.4 ก็ตาม แต่ก็ยังสามารถโอนเปลี่ยนมือได้ตามกฎหมาย ข้อสังเกตเพิ่มเติม คือ หนังสือนี้จะมีตราครุฑสีเขียว

3. โฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. เป็นโฉนดที่ดินที่ใช้รับรองการทำประโยชน์ มีลักษณะคล้าย น.ส.3 ก. แต่ยังไม่แน่ชัดเรื่องขอบเขตที่ดิน เนื่องจากยังไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ จึงต้องไปดำเนินการยื่นคำขอต่อกรมที่ดินเพื่อขอออกเป็นโฉนด น.ส.4 แต่อย่างไรก็ตาม แม้ที่ดินดังกล่าวจะยังไม่ใช่ น.ส.4 ก็ตาม แต่ก็ยังสามารถโอนเปลี่ยนมือได้ตามกฎหมาย (เหมือน น.ส.3 ก.) ข้อสังเกตเพิ่มเติม คือ หนังสือนี้จะมีตราครุฑสีดำ

ดังจะเห็นได้ว่า การซื้อขายหรือโอนเปลี่ยนมือที่ดินนั้น ควรต้องมีความรู้เรื่องประเภทของที่ดิน เพราะที่ดินแต่ละประเภทมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไป และการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้นจะต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายและใช้ยันกับบุคคลอื่นได้

หากมีข้อสงสัยต้องการปรึกษาทนายความเพื่อหาทางออกกฎหมาย สามารถติดต่อผ่าน Legardy ได้ตลอด 24ชั่วโมงครับหรือคลิกที่นี่ได้เลย !