มัดจำค่าเช่า คืนเมื่อไร ยึดได้นานแค่ไหน

มัดจำค่าเช่าคืออะไร? ต่างจากค่าเช่าล่วงหน้าอย่างไร?

"เงินมัดจำการเช่าคือเงินประกันที่ผู้เช่าวางไว้เพื่อรับผิดชอบความเสียหาย ต้องได้รับคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าคือการจ่ายค่าเช่าในอนาคตไว้ก่อน ไม่สามารถเรียกคืนได้"

หลายคนมักเข้าใจผิดระหว่างเงินมัดจำกับค่าเช่าล่วงหน้า ทำให้เสียสิทธิ์ในการเรียกคืนเงินเมื่อย้ายออก ความเข้าใจที่ถูกต้องจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของผู้เช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ความหมายของเงินมัดจำการเช่าตามกฎหมาย

"มัดจำ" มีความหมายที่ชัดเจนและแตกต่างจากเงินประเภทอื่นอย่างมีนัยสำคัญ ตามหลักกฎหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 ได้บัญญัติไว้ว่า "เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว" ทั้งนี้ก็เพื่อเป็นหลักประกันว่าคู่สัญญาจะปฏิบัติตามข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญา หากฝ่ายที่วางมัดจำผิดสัญญาหรือละเลยไม่ชำระหนี้ ผู้รับมัดจำมีสิทธิที่จะริบมัดจำนั้นได้ทั้งหมดตามมาตรา 378 

ในทางกลับกัน หากฝ่ายผู้รับมัดจำไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ตนต้องรับผิดชอบ ฝ่ายที่รับมัดจำมีหน้าที่ต้องคืนมัดจำให้แก่ฝ่ายที่วาง ทั้งนี้ มัดจำจะต้องเป็นสิ่งที่มอบให้แก่กันในวันที่ทำสัญญาเท่านั้น จึงจะมีฐานะเป็นมัดจำตามกฎหมาย มักจะใช้ในสัญญาซื้อขายมากกว่าสัญญาประเภทอื่น ซึ่งในบริบทของการเช่า เงินมัดจำจริง ๆ จะหมายถึงเงินที่ให้ไว้ในวันทำสัญญาว่าจะปฏิบัติตามสัญญาจริง ๆ เช่น จะต้องเช่าให้ครบภายในระยะเวลา 1 ปี หากไม่ครบ ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบมัดจำ เป็นต้น สิ่งที่ต้องรู้ต่อไปก็คือ แม้ในสัญญาจะเรียกเงินก้อนนี้ด้วยคำอื่น แต่ในทางกฎหมายก็คือ "เงินมัดจำ" ตามมาตรา 377 นั่นเอง

แล้วในสัญญาที่คำว่ามัดจำโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรับผิดชอบต่อความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าล่ะ ? ใช่เงินมัดจำหรือเปล่า

เป็นเรื่องของเงินประกันการเช่า ไม่ใช่มัดจำตามกฎหมาย ซึ่งในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้พูดถึงเงินในส่วนนี้ไว้ แต่ในทางทั่วไปเป็นที่ยอมรับและถือเป็นหนึ่งในหน้าที่ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าอาจก่อให้เกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า รวมถึงเป็นหลักประกันในการชำระค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ค่าเช่า เงินประกันจึงเป็นคนละส่วนกับค่าเช่าและต้องคืนให้แก่ผู้เช่าเมื่อสิ้นสุดสัญญาหากไม่มีความเสียหายหรือหนี้ค้างชำระ สามารถตกลงกันในสัญญาได้ และแน่นอนว่าถึงในสัญญาจะเรียกว่า "เงินมัดจำ" แต่ในทางกฎหมายเงินก้อนนี้ไม่ใช่เงินมัดจำ การจะได้คืนหรือไม่จะต้องเป็นไปตามข้อตกลงในเรื่องค่าเช่าค้างชำระหรือความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ให้เช่า

เงินประกัน vs ค่าเช่าล่วงหน้า แตกต่างกันตรงไหน?

เงินประกัน มีวัตถุประสงค์เพื่อประกันความเสียหาย มีสถานะที่ต้องได้คืนเมื่อครบสัญญา สามารถหักได้เฉพาะความเสียหายจริง ในขณะที่ ค่าเช่าล่วงหน้า มีวัตถุประสงค์เพื่อชำระค่าเช่าล่วงหน้า มีสถานะที่ตัดจ่ายเป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย เป็นค่าเช่าจริงที่ไม่ได้คืน

ตัวอย่างการคำนวณ หากค่าเช่า 8,000 บาทต่อเดือน เงินประกัน 16,000 บาท (2 เดือน) ค่าเช่าล่วงหน้า 8,000 บาท (1 เดือน) รวมต้องจ่ายเข้าอยู่ 32,000 บาท แต่เมื่อย้ายออกจะได้เงินมัดจำคืน 16,000 บาท และค่าเช่าล่วงหน้าจะถูกตัดเป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย

อย่างไรก็ตาม อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงข้อตกลงในสัญญาให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาก็ได้ เช่น ค่าเช่าล่วงหน้าอาจจะเป็นค่าเช่าสามเดือนแรกที่เข้าอยู่ หรืออนุญาตให้ผู้ให้เช่าสามารถหักเงินประกันเป็นเงินค่าห้องในเดือนสุดท้ายได้

อ่านเพิ่มเติม

(บทความที่เกี่ยวข้อง) ส่วนประกอบสำคัญของสัญญาค้ำประกัน ที่อธิบายหลักการประกันในสัญญาต่างๆ

(บทความที่เกี่ยวข้อง) สัญญาเงินกู้เป็นเอกสารที่จำเป็นหรือไม่ และต้องยืมเงินเท่าไรจึงจะต้องใช้ เพื่อเข้าใจหลักการสัญญาที่เกี่ยวข้องกับเงินมัดจำ

(กระทู้กฎหมาย) เค้ามัดจำมา 50% แล้วพอวันจริงไม่จ่ายริบเงินได้ไหม — คำปรึกษาเรื่องสิทธิ์การยึดเงินมัดจำเมื่อคู่สัญญาผิดนัด

(กระทู้กฎหมาย) วันนี้เราครบสัญญาเช่าแล้วต้องย้ายออก อยากทราบว่าเราจะได้เงินค่าประกันและเงินล่วงหน้าคืนไหม — การคืนเงินประกันและเงินล่วงหน้าเมื่อครบสัญญาเช่า

(กระทู้กฎหมาย) ขอคืนค่ามัดจำ ที่ไม่มีสัญญาได้หรือไม่ — สิทธิ์ในการขอคืนเงินมัดจำเมื่อไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

เงินมัดจำเช่าบ้านต้องได้คืนภายในกี่วัน?

หากผู้เช่าไม่ได้ประกอบธุรกิจตามนิยามของประกาศฯ พ.ศ. 2562 ( 1 ) สัญญาเช่านี้จะอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านั้น ซึ่งการคืนเงินจะเป็นไปตามข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาเป็นหลัก หากสัญญาไม่ได้กำหนดให้คืนเงินประกันภายในระยะเวลาที่ชัดเจน ผู้เช่าก็ต้องรอจนกว่าผู้ให้เช่าจะตรวจสอบความเสียหายและดำเนินการคืนเงินตามสมควร

ผู้ให้เช่าเป็นผู้ประกอบธุรกิจ (มีห้องเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป) ในกรณีนี้ สัญญาเช่าจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศฯ พ.ศ. 2562 ซึ่งจะต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ฯ

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ข้อ 4 (4) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดและได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ

อย่างไรก็ตามประกาศคณะกรรมการดังกล่าวไม่ใช่กฎหมาย คู่สัญญาอาจจะตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่นนี้ ผู้ทำสัญญาก็จะต้องอ่านรายละเอียดของสัญญาให้ถี่ถ้วนเพื่อไม่ให้เกิดการเสียเปรียบของตนเองในอนาคตหากมีข้อพิพาทจนถึงกรณีต้องขึ้นศาล

คืนเงินประกันภายใน 7 วัน

เช่น คุณสมหญิงเช่าห้องแถวอาคารพาณิชย์ทำธุรกิจร้านทำเล็บครบสัญญาวันที่ 30 มิถุนายน หลังจากส่งมอบห้องและไม่มีความเสียหาย เจ้าของอพาร์ตเม้นต์ต้องคืนเงินประกัน 18,000 บาท ภายในวันที่ 7 กรกฎาคมหากไม่มีข้อตกลงในสัญญากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำตามประกาศรัฐ

การบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยการแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน อย่างไรก็ตาม กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่ (พ.ศ. 2562) ได้ปรับแก้เงื่อนไขให้ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญาด้วย การบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยไม่มีเหตุอันสมควรอาจทำให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าเช่าที่เหลือ หรือถูกริบเงินประกันได้ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผู้เช่าจะเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาแต่เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง หากผู้เช่าไม่ได้ก่อความเสียหายหรือมีค่าใช้จ่ายค้างชำระ ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักเงินประกันเฉพาะส่วนที่เกิดความเสียหายจริงเท่านั้น

นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจากผู้เช่าเกิน 3 เดือน และห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร ค่าน้ำค่าไฟ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง ผู้ให้เช่ายังมีหน้าที่คิดค่าน้ำและค่าไฟในอัตราที่ไม่เกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริงอีกด้วย

ในกรณีที่ผู้เช่าพบว่ามีปัญหาเกี่ยวกับสภาพอาคาร เช่น ปัญหาเชื้อรา และผู้ให้เช่าไม่ดำเนินการแก้ไขตามที่ตกลงกันไว้ ถือเป็นการที่ผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 550 ผู้ให้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่า การที่ผู้ให้เช่าละเลยหน้าที่นี้อาจทำให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด และสามารถใช้เป็นเหตุผลในการขอคืนเงินประกันได้ โดยผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ สคบ. เพื่อขอคำปรึกษาและไกล่เกลี่ยข้อพิพาทได้

กรณีพิเศษที่อาจใช้เวลานานกว่า 7 วัน

แม้ประกาศฯ พ.ศ. 2562 จะระบุให้ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง () แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักค่าเสียหายที่ผู้เช่าก่อขึ้นจริงออกจากเงินประกันได้ ซึ่งหากเกิดความเสียหายที่ต้องใช้เวลาในการประเมินราคาซ่อมแซม หรือต้องรอการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญ การคืนเงินประกันอาจใช้เวลานานกว่าปกติได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงความเสียหายที่เกิดขึ้นและระยะเวลาที่ใช้ในการตรวจสอบอย่างชัดเจน หากการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้วและพบว่าไม่มีความเสียหาย หรือความเสียหายมีมูลค่าน้อยกว่าเงินประกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินส่วนที่เหลือให้ผู้เช่าโดยไม่ชักช้า

แล้วถ้าปล่อยให้คนอื่นเช่าบ้าน แต่ไม่ได้เซ็นสัญญาเช่า จะต้องทำอย่างไร ?

ตาม มาตรา 538 ที่บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่" ก็จะทำให้ผู้ให้เช่าบ้านไม่มีสิทธิบังคับตามสัญญา ในทุกการเช่า เพื่อให้มีผลบังคับที่ชัดเจน ผู้ให้เช่าควรจะมีสัญญาเก็บไว้ทุกกรณี

อ่านเพิ่มเติม

(บทความที่เกี่ยวข้อง) เจ้าหนี้ สามารถใช้โนติส (หนังสือทวงถาม) ทวงหนี้ได้หรือไม่? ที่อธิบายวิธีการทวงถามตามกฎหมาย

(บทความที่เกี่ยวข้อง) การบังคับคดี: คู่มือสำหรับเจ้าหนี้และลูกหนี้โดยทนายผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเข้าใจสิทธิ์และหน้าที่ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

(กระทู้กฎหมาย) รู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมจากเจ้าของหอพัก สามารถขอค่าประกันคืนก่อนหมดสัญญาได้ไหม — กรณีปัญหาเชื้อราและการไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง

(กระทู้กฎหมาย) ปล่อยให้คนอื่นเช่าบ้าน แต่ไม่ได้เซ็นสัญญาเช่า — สิทธิ์ในการยึดเงินประกันเมื่อไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

(กระทู้กฎหมาย) วันนี้เราครบสัญญาเช่าแล้วต้องย้ายออก อยากทราบว่าเราจะได้เงินค่าประกันและเงินล่วงหน้าคืนไหม — ข้อกำหนดการคืนเงินเมื่อครบสัญญา

กฎหมายใหม่ปี 2561 ให้ความคุ้มครองผู้เช่าที่ดีขึ้น แต่ผู้เช่าต้องรู้สิทธิ์ของตนและเก็บหลักฐานให้ครบถ้วน หากประสบปัญหาเรื่องการไม่คืนเงินประกัน สามารถปรึกษาทนายความได้ที่นี่

ยึดเงินประกันค่าเช่าได้ไหม? ยึดได้นานแค่ไหน?

การยึดเงินประกันเป็นข้อพิพาทที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุดระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า หลายครั้งผู้ให้เช่าอ้างเหตุผลที่ไม่สมเหตุสมผลเพื่อยึดเงิน ซึ่งความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายเป็นสิ่งสำคัญยิ่งเพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบ

เงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินประกันได้: ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันได้ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา โดยเงินประกันนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นหลักประกันความเสียหายต่อทรัพย์สินที่เช่า และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ค้างชำระซึ่งมิใช่ค่าเช่าอาคาร ตัวอย่างของเหตุผลที่สมเหตุสมผลในการยึดเงินประกัน ได้แก่:

ความเสียหายต่อทรัพย์สิน: ความเสียหายที่เกิดขึ้นเกินกว่าการใช้งานปกติ เช่น การทำลายผนัง, เครื่องใช้ไฟฟ้าพัง หรือระบบสาธารณูปโภคซึ่งผู้ให้เช่าสามารถหักค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงจากเงินประกันได้

การค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

การใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์: เช่น การนำบ้านพักอาศัยไปประกอบธุรกิจเชิงพาณิชย์ หรือการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดสำคัญอื่น ๆ ในสัญญาเช่า

ยึดเงินประกันได้กี่วัน? ข้อกำหนดตามกฎหมาย

ตามหลักการของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ที่บังคับใช้ในปัจจุบัน ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องคืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่า ทันที เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ หากเกิดความเสียหายจริงที่ต้องใช้เวลาในการประเมินราคาซ่อมแซม หรือต้องรอการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญ ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินไว้ได้ในระยะเวลาที่สมเหตุสมผล โดยมีข้อพึงระวังดังนี้:

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแสดงหลักฐานที่ชัดเจน: ผู้ให้เช่าต้องแสดงหลักฐานความเสียหายที่ชัดเจนและสมเหตุสมผลกับจำนวนเงินที่หัก

การคืนเงินส่วนที่เหลือ: หากการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้วพบว่าไม่มีความเสียหาย หรือความเสียหายมีมูลค่าน้อยกว่าเงินประกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินส่วนที่เหลือให้ผู้เช่าทันที การยึดเงินไว้โดยไม่มีเหตุผลที่สมควรถือเป็นการกระทำผิดกฎหมาย ผู้เช่าสามารถฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้

Case Study

คุณสมศักดิ์เช่าบ้านเดี่ยว เมื่อย้ายออกเจ้าของอ้างว่าต้องซ่อมแอร์ยึดเงินประกัน 20,000 บาท ไว้ 3 เดือน แต่ไม่แสดงหลักฐานการซ่อม

ในกรณีนี้ ผู้ให้เช่าทำผิดหลักการที่สำคัญสองประการ:

1) ไม่ได้คืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง และ

2) ไม่สามารถแสดงหลักฐานความเสียหายที่ชัดเจนและสมเหตุสมผล การที่ผู้ให้เช่ายึดเงินไว้นานถึง 3 เดือนโดยไม่มีการชี้แจงที่ชัดเจนถือว่าเป็นการกระทำที่ไม่เป็นธรรม และผู้เช่ามีสิทธิที่จะดำเนินการทางกฎหมายได้

ซึ่งกรณีนี้คุณสมศักดิ์สามารถยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพื่อให้เป็นคนกลางในการไกล่เกลี่ยข้อพิพาท การที่เจ้าของไม่สามารถแสดงหลักฐานได้จะทำให้ผู้เช่ามีน้ำหนักในการเรียกร้องให้คืนเงินได้มากกว่า และอาจเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ เพิ่มเติมได้

กรณีที่ห้ามยึดเงินประกันโดยเด็ดขาด

ความเสียหายจากการใช้งานปกติ: ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินประกันได้จากความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ หรือการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานของทรัพย์สิน เช่น สีผนังที่ซีดจางไปตามกาลเวลา รอยขีดข่วนเล็กน้อย หรือความสกปรกที่สามารถทำความสะอาดได้ตามปกติ ในกรณีที่มีข้อพิพาทเรื่องความเสียหาย ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องพิสูจน์ให้เห็นว่าความเสียหายนั้นเกินกว่าการใช้งานปกติ ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้หลักฐานภาพถ่ายที่ถ่ายไว้ตั้งแต่ตอนเข้าอยู่เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันได้

การยึดเงินโดยไม่มีเหตุผลในสัญญา: หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุเงื่อนไขการยึดเงินประกันไว้โดยชัดเจน หรือผู้ให้เช่าอ้างเหตุผลที่ไม่สมเหตุสมผล เช่น เพียงเพราะไม่ชอบผู้เช่า หรืออ้างค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิยึดเงินประกันได้ การยึดเงินประกันตามกฎหมายต้องมีเหตุผลที่ชัดเจนและเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งหากไม่มีการระบุไว้ ภาระในการพิสูจน์จะตกอยู่กับผู้ให้เช่าที่จะต้องชี้แจงเหตุผลและหลักฐานที่ชัดเจนในการหักเงินประกัน

สิทธิของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า: ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถยึดเงินประกันทันทีโดยพลการหรือล็อคห้องผู้เช่าได้ ตามกฎหมายผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อน หากผู้เช่าไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนด (ซึ่งโดยทั่วไปคือ 30 วันหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าว) ผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากพื้นที่ และสามารถริบเงินประกันเพื่อชดเชยค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงได้ แต่จะริบเงินที่มากกว่าค่าเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ได้

อยู่ไม่ครบสัญญาเช่า เงินมัดจำได้คืนไหม?

"ผู้เช่าที่อยู่ไม่ครบสัญญายังคงมีสิทธิ์ได้เงินมัดจำคืน หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าจะยึดเงินได้ หรือหากมีเหตุจำเป็นอันควร การอ้างแค่ 'อยู่ไม่ครบ' ไม่สามารถยึดเงินได้โดยอัตโนมัติ"

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยคือ หลายคนคิดว่าหากอยู่ไม่ครบสัญญาจะเสียสิทธิ์ในเงินมัดจำทั้งหมด แต่ความจริงแล้วผู้เช่ายังคงมีสิทธิ์ในการขอคืนเงินมัดจำได้ แม้จะย้ายออกก่อนครบสัญญาเช่า หากสัญญาไม่ได้ระบุเงื่อนไขการริบเงินไว้ชัดเจน หรือหากการริบเงินมัดจำทั้งหมดนั้นไม่เป็นไปตามหลักการแห่งความเป็นธรรม หลักการสำคัญที่แตกต่างจากความเข้าใจผิดนี้ คือการที่ผู้ให้เช่าจะสามารถยึดเงินมัดจำได้เพียงเพื่อชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเท่านั้น

สิทธิ์ของผู้เช่าเมื่อต้องย้ายก่อนครบสัญญา

ในสถานการณ์ที่ผู้เช่าต้องย้ายออกก่อนครบกำหนดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะริบเงินมัดจำได้เฉพาะส่วนที่ใช้เพื่อชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่ชำรุดจากการใช้งาน, ค่าทำความสะอาด หรือค่าเช่าที่ค้างชำระ หลักการนี้ได้รับการยืนยันโดย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4932/2541 ซึ่งได้วางบรรทัดฐานไว้ว่า "ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันบางส่วน ที่เหลือจะต้องคืนให้ผู้เช่า"

แม้ว่าสัญญาเช่าจะมีกำหนดระยะเวลา ผู้เช่าบางรายอาจจำเป็นต้องย้ายออกด้วยเหตุผลส่วนตัวที่ไม่เกี่ยวข้องกับการผิดสัญญาของผู้ให้เช่า เช่น การลาออกจากงาน, การได้งานในต่างจังหวัด, การเจ็บป่วย หรือปัญหาครอบครัวที่ร้ายแรง แม้ว่าเหตุผลเหล่านี้อาจไม่สามารถใช้เป็นเหตุผลในการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ แต่ก็ถือเป็น "เหตุจำเป็นอันควร" ที่มีน้ำหนักในการเจรจาขอเลิกสัญญากับผู้ให้เช่าได้

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคฉบับใหม่ (พ.ศ. 2562) ได้ปรับแก้เงื่อนไขให้ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยการแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา หากผู้ให้เช่าไม่มีความเสียหายที่แท้จริง ผู้ให้เช่าก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้

เงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ต้องระวัง

ผู้เช่าต้องอ่านสัญญาให้ละเอียด โดยเฉพาะข้อความที่เกี่ยวกับการยึดเงินมัดจำ ข้อความที่ต้องระวังเช่น "หากผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญาจะริบเงินมัดจำทั้งหมด" หรือ "ผู้เช่าไม่มีสิทธิ์เรียกเงินคืนไม่ว่ากรณีใดๆ" ข้อความแบบนี้อาจไม่ชอบด้วยกฎหมายหากไม่เป็นธรรม

ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 หากเงินมัดจำสูงเกินส่วน ศาลสามารถลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง การกำหนดให้ริบเงินมัดจำทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายจริงอาจถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

สำหรับกรณีขอคืนค่ามัดจำ ที่ไม่มีสัญญา นั้นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะไม่สามารถฟ้องร้องเพื่อบังคับคดีตามสัญญาได้ อย่างไรก็ตามข้อจำกัดนี้ไม่ได้ส่งผลให้ผู้เช่าที่ทำสัญญาปากเปล่าเสียสิทธิ์ในการทวงคืนเงินมัดจำแต่อย่างใด

การฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินมัดจำคืนนั้นเป็นคนละส่วนกัน ศาลฎีกาได้มีการวางหลักจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4098/2532 ว่า การฟ้องเรียกเงินประกันความเสียหายคืนนั้นไม่ใช่การฟ้องเรื่องผิดสัญญาเช่าที่ต้องใช้หลักฐานเป็นหนังสือในการฟ้องคดี ดังนั้น แม้จะไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากผู้เช่าสามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการจ่ายเงินมัดจำให้แก่ผู้ให้เช่าจริง เช่น มีใบเสร็จรับเงิน หรือหลักฐานการโอนเงิน ผู้เช่าก็ยังมีสิทธิ์ที่จะฟ้องร้องเรียกเงินมัดจำคืนได้

ค่าเสียหายหักจากเงินประกัน ต้องมีหลักฐานอะไรบ้าง?

"ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าเสียหายจากเงินประกันได้เฉพาะความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง ต้องมีหลักฐานชัดเจน เช่น ใบเสร็จค่าซ่อม ภาพถ่ายความเสียหาย และการประเมินราคาที่สมเหตุสมผล"

หลายครั้งผู้ให้เช่าอ้างค่าซ่อมแซมที่แพงเกินจริง หรือหักค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องกับความเสียหาย การรู้ประเภทความเสียหายที่หักได้และหลักฐานที่จำเป็นจะช่วยป้องกันการถูกโกงเงินประกัน

ประเภทความเสียหายที่หักค่าประกันได้ vs ความเสียหายหักค่าประกันไม่ได้

ความเสียหายที่หักจากเงินประกันได้

ความเสียหายที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักจากเงินประกันได้ตามกฎหมายและหลักการที่เป็นธรรม คือ ความเสียหายที่เกิดขึ้นจาก "การใช้งานผิดปกติ" หรือ "ความประมาทเลินเล่อ" ของผู้เช่า ซึ่งไม่ใช่การเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานตามปกติ ตัวอย่างของความเสียหายที่เข้าข่าย เช่น:

• การทำลายหรือเจาะผนังเพื่อแขวนสิ่งของโดยไม่ได้รับอนุญาต
• การทำให้เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าภายในห้องเสียหายอย่างสิ้นเชิง
• การทำให้พื้นหรือกระเบื้องแตกร้าว
• การทำให้เกิดคราบหรือรอยด่างบนผนังที่ไม่สามารถทำความสะอาดได้

สำหรับความเสียหายเหล่านี้ การหักเงินประกันจะต้องมีหลักฐานที่ชัดเจนและครบถ้วน ดังนี้:

• บันทึกสภาพห้องพัก (Check-in/Check-out Report): เอกสารนี้เป็นหลักฐานสำคัญที่สุดในการเปรียบเทียบสภาพห้อง ควรมีการทำบันทึกและถ่ายภาพตั้งแต่ก่อนผู้เช่าย้ายเข้า (โดยระบุวันที่ชัดเจน) และทำซ้ำอีกครั้งเมื่อผู้เช่าย้ายออก การมีภาพถ่ายเปรียบเทียบจะช่วยยืนยันว่าความเสียหายเกิดขึ้นในระหว่างที่ผู้เช่าเข้าพัก
• ใบเสร็จค่าซ่อมแซมและใบเสนอราคา: ผู้ให้เช่าต้องแสดงใบเสร็จรับเงินจากร้านค้าหรือช่างที่น่าเชื่อถือ ซึ่งระบุค่าวัสดุ ค่าแรง และรายละเอียดของงานซ่อมที่ทำอย่างชัดเจน หากเป็นกรณีที่ต้องเปลี่ยนของใหม่ ผู้ให้เช่าควรแสดงหลักฐานว่าของเดิมไม่สามารถซ่อมแซมได้ หรือมีค่าซ่อมแซมที่สูงกว่าการเปลี่ยนใหม่

ความเสียหายที่ไม่สามารถหักได้

การ "สึกหรอตามอายุการใช้งาน" (Normal Wear and Tear) เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติจากการใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์ของการเช่า ความเสียหายประเภทนี้ไม่สามารถหักจากเงินประกันได้ เนื่องจากผู้เช่าไม่มีความผิด และตามประกาศของ สคบ. ก็ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายดังกล่าว

ตัวอย่างของการสึกหรอตามปกติ ได้แก่:

• สีผนังที่ซีดจางไปตามกาลเวลา หรือมีรอยเปื้อนเล็กน้อยที่สามารถทำความสะอาดได้
• รอยขีดข่วนเล็ก ๆ บนพื้นหรือเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ได้เกิดจากการกระทำรุนแรง
• การเสื่อมสภาพของเครื่องใช้ไฟฟ้าตามปกติ เช่น หลอดไฟขาด หรือแอร์ที่ไม่เย็นตามประสิทธิภาพเดิม

การจัดทำเอกสารประกอบอย่างรัดกุม โดยเฉพาะบันทึกสภาพห้องและภาพถ่ายที่ระบุวันเวลาอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนเริ่มเช่าและก่อนย้ายออก ไม่ใช่เพียงการปฏิบัติตามขั้นตอนเท่านั้น แต่เป็นการสร้างหลักฐานที่มีน้ำหนักเพื่อใช้ยืนยันหรือโต้แย้งข้อพิพาทในอนาคต หากขาดหลักฐานดังกล่าว ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องอาศัยเพียงคำกล่าวอ้างของตนเอง ซึ่งมักนำไปสู่ข้อขัดแย้งที่ยืดเยื้อและมีต้นทุนสูง ดังนั้น การบันทึกรายละเอียดด้วยภาพและเอกสารอย่างเป็นระบบจึงเป็นกลยุทธ์สำคัญในการคุ้มครองสิทธิและบริหารความเสี่ยงทางกฎหมายควบคู่กันไป

เอกสารหลักฐานที่ผู้ให้เช่าต้องแสดง

• การรวบรวมหลักฐานและเอกสาร การจัดเตรียมหลักฐานอย่างครบถ้วนและเป็นระบบช่วยให้การเจรจาและกระบวนการทางกฎหมายดำเนินไปอย่างราบรื่น ผู้เช่าควรเตรียมเอกสารและหลักฐานดังต่อไปนี้
• สัญญาเช่า: หากมี ควรทำสำเนาเก็บรักษาไว้
• ใบเสร็จหรือหลักฐานการชำระเงินมัดจำและค่าเช่า: มีความสำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานที่ใช้ยืนยันการทำธุรกรรม
• ภาพถ่ายหรือวิดีโอ: บันทึกสภาพทรัพย์สินก่อนเริ่มเช่าและหลังย้ายออก เพื่อยืนยันความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง (ถ้ามี)
• หลักฐานการสื่อสาร: จัดเก็บบันทึกการสนทนาทางข้อความหรืออีเมลกับผู้ให้เช่า เกี่ยวกับการแจ้งย้ายออกหรือประเด็นปัญหาที่เกิดขึ้น

การประเมินค่าเสียหายให้เป็นธรรม

การประเมินค่าเสียหายต้องคำนึงถึงอายุการใช้งานของสิ่งของ เช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ใช้มา 3 ปี หากเสียหายต้องคิดค่าเสื่อมราคาด้วย ไม่สามารถเรียกราคาใหม่เต็มจำนวนได้ หลักการคำนวณควรใช้ราคาตลาดปัจจุบันหักด้วยอายุการใช้งานที่เหลือ

สำหรับค่าทาสีห้อง หากผู้เช่าอยู่นานเกิน 2 ปี การทาสีใหม่อาจถือเป็นการบำรุงรักษาปกติ ไม่ใช่ความเสียหายจากผู้เช่า แต่หากมีการทาสีโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือใช้สีที่ยากต่อการทาทับ ผู้เช่าอาจต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการทาสีใหม่

กรณีที่โดนเจ้าของหอล็อคห้องเพราะไม่จ่ายค่าเช่าแค่เดือนเดียว หากในสัญญาระบุไว้ชัดเจนว่าการค้างชำระให้มีสิทธิล็อคห้องและหักจากเงินประกัน ผู้ให้เช่าต้องแสดงหลักฐานค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงจากการค้างชำระ เช่น ค่าปรับตามสัญญา หรือค่าเสียโอกาสในการหาผู้เช่ารายใหม่

การหักค่าเสียหายจากเงินประกันต้องมีความโปร่งใสและเป็นธรรม ผู้เช่าไม่ควรยอมจ่ายค่าใช้จ่ายที่ไม่สมเหตุสมผลหรือไม่มีหลักฐาน หากมีข้อสงสัยควรปรึกษาทนายความเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง

เจ้าของไม่คืนเงินมัดจำ ผู้เช่าทำอย่างไรได้บ้าง?

"เมื่อเจ้าของไม่คืนเงินมัดจำ ผู้เช่าไม่ต้องยอมแพ้ มีขั้นตอนการดำเนินการ 3 ระดับ ตั้งแต่การทวงถามอย่างเป็นทางการ ร้องเรียนสภาผู้บริโภค จนถึงการฟ้องคดีเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย"

การไม่คืนเงินมัดจำเป็นปัญหาที่พบบ่อย หลายคนไม่รู้ว่าตนมีสิทธิ์และสามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง การรู้ขั้นตอนที่ถูกต้องจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้เงินคืนและสร้างแรงกดดันให้ผู้ให้เช่าปฏิบัติตามกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 1: ทวงถามและเก็บหลักฐาน

ขั้นตอนแรกที่แนะนำคือการเจรจากับผู้ให้เช่าโดยตรงอย่างสันติ หากไม่สามารถหาข้อตกลงร่วมกันได้ ผู้เช่าควรพิจารณาจัดทำ "หนังสือบอกกล่าว" อย่างเป็นทางการเพื่อแจ้งความจำนงในการบอกเลิกสัญญาและทวงสิทธิ์คืนเงินมัดจำ หนังสือบอกกล่าวนี้ควรระบุเหตุผลในการย้ายออกอย่างชัดเจน และอ้างอิงถึงหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อแสดงให้เห็นถึงความจริงจังและสิทธิอันชอบธรรมของผู้เช่า

ขั้นตอนที่ 2: ร้องเรียนสภาผู้บริโภค

หากการเจรจาไม่บรรลุผล ผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องผ่านหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งมักเป็นทางเลือกที่รวดเร็วและสะดวกกว่าการฟ้องศาล สคบ. มีระบบร้องเรียนออนไลน์ที่ช่วยให้ติดตามเรื่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ ลดภาระจากกระบวนการทางกฎหมายที่ซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง ทั้งนี้ กรณีศึกษาจากสภาผู้บริโภคจังหวัดกาญจนบุรีที่ผู้เช่าได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน แม้ย้ายออกก่อนกำหนด สะท้อนว่าการร้องเรียนผ่านหน่วยงานดังกล่าวเป็นแนวทางที่ใช้ได้ผลในทางปฏิบัติ

"ผู้บริโภคคนหนึ่งถูกเจ้าของบ้านเช่าปฏิเสธการคืนเงินมัดจำ 16,000 บาท โดยอ้างว่าอยู่ไม่ครบสัญญา หลังจากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบสัญญาและปรึกษาทนายความ พบว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิยึดเงิน ผลสุดท้ายผู้เช่าได้เงินคืนเต็มจำนวน"

กรณีรู้สึกไม่ได้รับความเป็นธรรมจากเจ้าของหอพัก เช่น ปัญหาเชื้อราที่เจ้าของไม่ยอมแก้ไข การร้องเรียนสภาผู้บริโภคจะช่วยให้มีหน่วยงานกลางคอยไกล่เกลี่ยและให้คำแนะนำที่เป็นกลาง

ขั้นตอนที่ 3: ฟ้องคดีกับศาล

หากการไกล่เกลี่ยไม่บรรลุผล ขั้นตอนท้ายสุดคือการยื่นฟ้องคดีแพ่งต่อศาล ผู้เช่าสามารถเรียกร้องเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่พึงได้รับเงินคืน และอาจเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมที่เกิดขึ้นจริงได้ หากมีพยานหลักฐานรองรับ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีประกอบด้วยค่าธรรมเนียมศาล ค่าทนายความ และค่าเดินทาง ทั้งนี้ หากชนะคดี ศาลอาจมีคำสั่งให้คู่ความฝ่ายแพ้รับผิดชดใช้ค่าใช้จ่ายดังกล่าว ก่อนตัดสินใจฟ้อง ควรประเมินมูลหนี้ที่จะเรียกคืนเทียบกับต้นทุนการดำเนินคดีโดยรอบคอบ

สำหรับกรณีผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าควรทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ที่เหมาะสม หากยังเพิกเฉย ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักเงินประกันเพื่อชำระค่าเช่าค้างหรือความเสียหายที่เกิดขึ้น และหากวงเงินประกันไม่เพียงพอ จึงสามารถฟ้องเรียกส่วนที่เหลือได้

อายุความในการฟ้องคดีเรียกเงินมัดจำคืนคือ 10 ปี นับแต่วันที่ควรได้รับเงินคืน ผู้เช่าต้องดำเนินการภายในกำหนดเวลานี้ มิฉะนั้นจะเสียสิทธิในการฟ้องคดี

ใบรับเงินมัดจำและเอกสารสำคัญที่ต้องเก็บไว้

"เอกสารครบถ้วนคือเกราะป้องกันสิทธิ์ผู้เช่า ใบรับเงินมัดจำต้องระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน จำนวนเงิน วันที่จ่าย และเงื่อนไขการคืน พร้อมเก็บไว้อย่างปลอดภัยตลอดระยะเวลาเช่า"

หลายคนมองข้ามความสำคัญของเอกสาร ทำให้เสียเปรียบเมื่อเกิดข้อพิพาท การมีเอกสารครบถ้วนและถูกต้องจะช่วยให้ผู้เช่าสามารถเรียกร้องสิทธิ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และลดความเสี่ยงในการถูกโกงเงินประกัน

ใบรับเงินประกันที่ถูกต้องต้องมีอะไรบ้าง?

ใบรับเงินประกันที่ถูกต้องเป็นเอกสารสำคัญที่ผู้เช่าควรได้รับจากผู้ให้เช่า ใช้เป็นหลักฐานในการขอรับเงินคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา ใบรับที่ครบถ้วนควรระบุข้อมูลสำคัญดังนี้

• คู่สัญญา: ชื่อ–นามสกุลและข้อมูลติดต่อของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• ทรัพย์สินที่เช่า: ที่อยู่/รายละเอียดสถานที่เช่าอย่างชัดเจน
• จำนวนเงินประกัน: แสดงทั้งตัวเลขและตัวอักษร
• วันชำระและวัตถุประสงค์: ระบุวันที่จ่ายและระบุชัดว่าเป็น “เงินประกันความเสียหาย”
• การยืนยันการรับเงิน: ลายเซ็นผู้รับเงิน (ผู้ให้เช่า) วันที่ลงนาม และตราประทับในกรณีเป็นนิติบุคคล

ควรระบุ เงื่อนไขการคืนเงิน ให้ชัดเจน เช่น “คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาและไม่มีความเสียหาย” หรือ “คืนภายใน … วันภายหลังการตรวจสอบความเสียหาย” เพื่อป้องกันความคลุมเครือและข้อพิพาทในอนาคต

แม้ ไม่มีสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร หากมีใบรับเงินประกันที่ระบุรายละเอียดครบ ผู้เช่ายังสามารถใช้เป็นหลักฐานเรียกเงินคืนได้ สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของเอกสารฉบับนี้

ดังนั้น ผู้เช่าควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้รับใบรับเงินประกันที่ถูกต้องและครบถ้วน เพื่อคุ้มครองสิทธิของตนในภายหน้า

กรณีขอคืนค่ามัดจำ ที่ไม่มีสัญญา แม้ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากมีใบรับเงินมัดจำที่ระบุรายละเอียดชัดเจน ผู้เช่าก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการเรียกเงินคืนได้ ซึ่งแสดงให้เห็นความสำคัญของเอกสารรับเงิน

เอกสารรับเงินประกันคืน ต้องเขียนอย่างไร?

เมื่อได้รับเงินประกันคืนแล้ว ผู้เช่าควรออกใบรับเงินให้ผู้ให้เช่า เพื่อป้องกันการเรียกร้องในอนาคต ใบรับเงินคืนควรระบุรายละเอียดที่สำคัญดังนี้:

• ระบุว่าเป็นการ รับเงินประกันคืนจากการเช่า อย่างชัดเจน
• ระบุ จำนวนเงินที่รับคืน ทั้งตัวเลขและตัวอักษร
• หากมีการหักค่าใช้จ่าย ควรระบุ รายละเอียดและยอดสุทธิ ที่ได้รับ
• ระบุ วัน-เวลา ที่รับเงิน และ ลายเซ็น ของผู้รับเงิน (ผู้เช่า)

การเขียนข้อความควรใช้ภาษาที่รัดกุมและชัดเจน เช่น "ได้รับเงินประกันคืนจากการเช่า (บ้านเลขที่...) จำนวน... บาท ครบถ้วนแล้ว" การทำเช่นนี้จะทำให้ทั้งสองฝ่ายมีหลักฐานที่ถูกต้องและครบถ้วน และช่วยป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

กรณีวันนี้เราครบสัญญาเช่าแล้วต้องย้ายออก อยากทราบว่าเราจะได้เงินค่าประกันและเงินล่วงหน้าคืนไหม การมีใบรับเงินคืนจะช่วยป้องกันการที่ผู้ให้เช่าอ้างในภายหลังว่ายังไม่ได้คืนเงิน หรือคืนไม่ครบจำนวน

เงื่อนไขการมัดจำเช่าตามกฎหมายใหม่ปี 2025

"กฎหมายปัจจุบันที่ใช้ในปี 2025 คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้ให้เช่าเก็บเงินล่วงหน้าและประกันรวมกันไม่เกิน 3 เดือน พร้อมคุ้มครองสิทธิ์ผู้เช่าในหลายด้าน ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้น"

การเปลี่ยนแปลงกฎหมายจากปี 2561 สู่ปี 2562 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการสร้างความสมดุลระหว่างการคุ้มครองผู้เช่าและการเอื้ออำนวยการประกอบธุรกิจของผู้ให้เช่า การรู้สิทธิ์ตามกฎหมายใหม่จะช่วยให้ผู้เช่าสามารถต่อรองและปกป้องตนเองได้ดีขึ้น

ห้ามเก็บเงินล่วงหน้า + ประกัน เกิน 3 เดือน

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2562 และมีผลใช้บังคับวันที่ 30 มกราคม 2563 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าเมื่อรวมกับเงินประกันแล้วไม่เกิน 3 เดือน

กฎหมายฉบับนี้ออกมาแทนที่ ประกาศ พ.ศ. 2561 ที่เคยห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและห้ามเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน ซึ่งถือว่าเข้มงวดเกินไป ทำให้เกิดปัญหาต่อผู้ประกอบการ กฎหมายฉบับใหม่จึงมีการปรับสมดุลให้เหมาะสมกว่า

ตัวอย่างการคำนวณที่ถูกต้องตามกฎหมายปัจจุบัน หากค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ผู้ให้เช่าสามารถเก็บเงินได้สูงสุด 30,000 บาท โดยแบ่งเป็นค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน และเงินประกัน 2 เดือน หรือเงินประกัน 3 เดือนโดยไม่มีค่าเช่าล่วงหน้า การเรียกเก็บเกินกว่านี้ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย

สิทธิ์ผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากกฎหมายใหม่

กฎหมายปัจจุบันให้สิทธิ์ผู้เช่าในหลายด้าน โดยเฉพาะสิทธิ์ในการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญา ผู้เช่าสามารถบอกเลิกได้หากมีเหตุจำเป็นอันควร โดยต้องบอกเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า

ข้อห้ามสำคัญสำหรับผู้ให้เช่า: ผู้ให้เช่าห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร ค่าน้ำค่าไฟ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง ห้ามเข้าไปตรวจสอบอาคารที่ให้เช่าโดยไม่แจ้งผู้เช่าทราบล่วงหน้า และห้ามปิดหรือกีดขวางไม่ให้ใช้ประโยชน์ ยึดหรือย้ายทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ

สิทธิ์การคืนเงินประกัน: ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่าทันที เว้นแต่ประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย หากไม่มีความเสียหาย ต้องคืนภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันสิ้นสุดสัญญาเช่า

อ้างอิง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา วันที่ 31 ตุลาคม 2562

พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม

สิทธิ์ของผู้เช่าเมื่อถูกยึดเงินมัดจำโดยไม่มีหลักฐาน

"เมื่อผู้ให้เช่ายึดเงินมัดจำโดยไม่มีหลักฐานความเสียหายที่ชัดเจน ผู้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย ฟ้องคดีเรียกค่าเสียหาย และร้องเรียนต่อหน่วยงานรัฐ การยึดเงินโดยไม่มีเหตุผลถือเป็นการกระทำผิดกฎหมาย"

การถูกยึดเงินมัดจำโดยไม่มีเหตุผลที่ชอบธรรมเป็นปัญหาที่ผู้เช่าหลายคนประสบ แต่ไม่รู้ว่าตนมีสิทธิ์อะไรบ้าง การรู้สิทธิ์ตามกฎหมายและวิธีการดำเนินการจะช่วยให้ผู้เช่าสามารถต่อสู้เพื่อเรียกคืนเงินที่เป็นสิทธิ์ของตนได้

สิทธิ์พื้นฐานของผู้เช่าตามกฎหมาย

เมื่อผู้ให้เช่ายึดเงินประกันโดยไม่มีหลักฐานความเสียหายที่ชัดเจน ผู้เช่ามีสิทธิ์เรียกร้องเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยและสามารถฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายได้

การยึดเงินประกันโดยปราศจากเหตุอันสมควรเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โดยหลักแล้วผู้ให้เช่ามี ‘ภาระการพิสูจน์’ ความเสียหาย หากอ้างว่าทรัพย์สินเสียหาย ต้องแสดงหลักฐานที่ชัดแจ้ง เช่น ภาพถ่าย ใบเสร็จค่าซ่อม หรือใบประเมินราคา หากปราศจากหลักฐานดังกล่าว การยึดเงินประกันย่อมมิชอบตามกฎหมาย

ยิ่งไปกว่านั้น ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่สัญญาเช่าสิ้นสุด และหากมีการตรวจสอบความเสียหาย ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบและดำเนินการโดยรวดเร็ว การกักเงินไว้โดยไม่มีมูลเหตุจึงเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย

หากผู้เช่าถูกยึดเงินโดยไม่มีเหตุผล ผู้เช่ามีสิทธิเรียกคืน ‘เงินต้น’ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ผู้ให้เช่าควรคืนเงินตามกฎหมาย และหากพิสูจน์ได้ว่ามีความเสียหายเพิ่มเติมที่จำเป็นต้องจ่าย ผู้เช่ายังอาจเรียกค่าเสียหายส่วนดังกล่าวได้ด้วย

กรณีโดนเจ้าของหอล็อคห้องเพราะไม่จ่ายค่าเช่าแค่เดือนเดียว แม้ผู้เช่าจะค้างค่าเช่า แต่หากในสัญญาไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าสามารถล็อคห้องและยึดเงินได้ การกระทำดังกล่าวอาจผิดกฎหมาย ผู้เช่าสามารถเรียกร้องสิทธิ์ได้

สิทธิ์ในการเรียกดอกเบี้ยและค่าเสียหาย

หากผู้เช่าถูกยึดเงินโดยไม่มีเหตุผล ผู้เช่ามีสิทธิเรียกคืน ‘เงินต้น’ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ผู้ให้เช่าควรคืนเงินตามกฎหมาย และหากพิสูจน์ได้ว่ามีความเสียหายเพิ่มเติมที่จำเป็นต้องจ่าย ผู้เช่ายังอาจเรียกค่าเสียหายส่วนดังกล่าวได้ด้วย

สำหรับกรณีไม่จ่ายค่าเช่า หากผู้เช่าค้างชำระจริง แต่ผู้ให้เช่าไม่ได้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและกำหนดเวลาให้ชำระตามกฎหมาย การยึดเงินมัดจำโดยไม่ผ่านขั้นตอนที่ถูกต้องอาจไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สิทธิ์ในการฟ้องคดีแพ่งและอาญา

การยึดเงินประกันโดยปราศจากเหตุอันสมควรเป็นการผิดสัญญาและละเมิดสิทธิของผู้เช่า จัดเป็นคดีแพ่งที่ผู้เช่าสามารถฟ้องเรียกคืนเงินประกันพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหายได้

ก่อนดำเนินคดี ผู้เช่าควรเตรียมหลักฐานให้ครบถ้วน ได้แก่ สัญญาเช่า ใบรับเงินประกัน หลักฐานการส่งมอบห้องคืน หลักฐานการติดต่อทวงถามเงินประกัน และพยานเอกสาร/ข้อเท็จจริงที่แสดงว่าไม่มีความเสียหายจริง การมีพยานบุคคลจะช่วยเสริมความน่าเชื่อถือของพยานหลักฐาน

อายุความในการฟ้องคดีแพ่งคือ 10 ปี นับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าถึงกำหนดต้องคืนเงินประกัน

กรณีผู้เช่าติดค้างเงินค่าเช่า ค่าน้ำ ค่าไฟ ติดตามอย่างไร แม้ผู้เช่าจะมีหนี้ค้างชำระ แต่การยึดเงินมัดจำต้องผ่านขั้นตอนที่ถูกต้อง และต้องมีการคำนวณหนี้ที่ชัดเจน ไม่สามารถยึดเกินจำนวนหนี้ที่แท้จริงได้

FAQ 10 คำถามยอดฮิต เรื่องมัดจำค่าเช่า

"คำตอบครบเครื่องสำหรับคำถามที่ผู้เช่าถามบ่อยที่สุด ตั้งแต่การคืนเงิน การยึดประกัน จนถึงสิทธิ์ต่างๆ ที่ผู้เช่าควรรู้เพื่อปกป้องตนเอง"

รวบรวมคำถามที่ผู้เช่าถามกันมากที่สุดพร้อมคำตอบที่ชัดเจน ใช้ได้จริง อ้างอิงกฎหมายที่ถูกต้อง เพื่อให้ผู้เช่าสามารถปกป้องสิทธิ์ของตนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

มัดจำค่าเช่าคืออะไร ต่างจากค่าเช่าล่วงหน้าอย่างไร?

คำตอบ: เงินมัดจำการเช่าคือเงินประกันความเสียหายที่ต้องได้คืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา ส่วนค่าเช่าล่วงหน้าคือการจ่ายค่าเช่าในอนาคตไว้ก่อน ไม่ได้คืน แต่ตัดเป็นค่าเช่าเดือนสุดท้าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377-378 เงินมัดจำเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา ไม่ใช่ค่าเช่า

เงินประกันได้คืนเมื่อไหร่ คืนเงินประกันภายในกี่วัน?

คำตอบ: ถ้าเป็นผู้เช่าธรรมดา กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนวันไว้ เพราะเป็นการบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินประกันการเช่าในเวลาตามสมควร ส่วนผู้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการซึ่งได้เช่าสถานประกอบการตั้งแต่ 5 หน่วยเป็นต้นไปตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน หลังสิ้นสุดสัญญาเช่า หากไม่มีความเสียหาย หรือหากต้องตรวจสอบความเสียหาย ต้องแจ้งให้ทราบและดำเนินการอย่างรวดเร็ว การล่าช้าเกิน 7 วันโดยไม่มีเหตุผลถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย

ยึดเงินประกันได้ไหม ยึดเงินประกันได้กี่วัน?

คำตอบ: ยึดได้เฉพาะกรณีมีความเสียหายจริงหรือผู้เช่าผิดสัญญา ต้องมีหลักฐานชัดเจน เช่น ภาพถ่าย ใบเสร็จค่าซ่อม ควรคืนเงินประกันทันหากไม่มีความเสียหาย  โดยไม่มีเหตุผลสมควร หากยึดโดยไม่มีหลักฐาน ผู้เช่าสามารถฟ้องเรียกคืนพร้อมดอกเบี้ยได้

ค่ามัดจำ ได้คืนไหม ถ้าอยู่ไม่ครบสัญญา?

คำตอบ: ได้คืน หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าจะยึดเงินได้ การอยู่ไม่ครบสัญญาไม่ได้หมายความว่าเสียสิทธิ์ในเงินมัดจำทั้งหมด ต้องมีเหตุจำเป็นอันควรและแจ้งล่วงหน้า 30 วัน ตามกฎหมายใหม่ผู้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้

มัดจำ ไม่มีสัญญา ขอคืนได้ไหม?

คำตอบ: ขอคืนได้ หากมีหลักฐานการจ่ายเงิน เช่น สลิปโอนเงิน ใบรับเงิน หรือข้อความยืนยันการจ่าย แม้ไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร หากอยู่เกินครึ่งของระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ก็มีสิทธิ์เรียกเงินคืนได้บางส่วน โดยอาศัยหลักกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทั่วไป

ค่าเสียหายหักจากเงินประกัน หักได้อะไรบ้าง?

คำตอบ: หักได้เฉพาะความเสียหายจริงที่เกิดจากการใช้งานผิดปกติ เช่น การทำลายผนัง เฟอร์นิเจอร์ หรือระบบสาธารณูปโภค ไม่สามารถหักค่าสึกหรอตามปกติ เช่น สีผนังซีด รอยเท้าบนพื้น หรือหลอดไฟขาด ต้องมีใบเสร็จค่าซ่อมและการประเมินราคาที่สมเหตุสมผล

ใบรับเงินมัดจำ ต้องมีอะไรบ้าง?

คำตอบ: ต้องระบุชื่อผู้ให้เช่าและผู้เช่า ที่อยู่ทรัพย์สินที่เช่า จำนวนเงินมัดจำ วันที่จ่าย วัตถุประสงค์ว่าเป็น "เงินประกันความเสียหาย" เงื่อนไขการคืนเงิน และลายเซ็นผู้ให้เช่า การมีใบรับที่ครบถ้วนจะช่วยปกป้องสิทธิ์ผู้เช่าเมื่อเกิดข้อพิพาท

เงื่อนไขการมัดจำเช่า ตามกฎหมายใหม่เป็นอย่างไร?

คำตอบ: ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2562 ห้ามเก็บเงินล่วงหน้าและประกันรวมกันเกิน 3 เดือน ใช้กับสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ด้วยเหตุจำเป็นอันควร โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน

เจ้าของไม่คืนเงินมัดจำ ทำอย่างไรได้บ้าง?

คำตอบ: มี 3 ขั้นตอน คือ 1) ส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ 2) ร้องเรียนสภาผู้บริโภคหรือศูนย์ดำรงธรรม 3) ฟ้องคดีเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 3 ต่อปี อายุความ 10 ปี ควรเก็บหลักฐานทุกขั้นตอนและดำเนินการโดยเร็วที่สุด

สัญญาเช่าบ้าน ระบุเงื่อนไขยึดเงินประกันได้ไหม?

คำตอบ: ระบุได้ แต่ต้องสมเหตุสมผลและเป็นธรรม ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 หากเงื่อนไขไม่เป็นธรรม เช่น ยึดเงินทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงความเสียหายจริง ศาลสามารถลดลงให้เหลือเท่าความเสียหายที่แท้จริงได้

ต้องการคำปรึกษาเฉพาะกรณี?

หากประสบปัญหาเรื่องเงินมัดจำค่าเช่าหรือต้องการคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ สามารถปรึกษาทนายความที่มีความเชี่ยวชาญได้ที่ https://www.legardy.com/lawyers หรือสอบถามเพิ่มเติมผ่านกระทู้คำปรึกษาฟรีได้ที่ https://www.legardy.com/free-qna