สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกินคืออะไร ?

แม้จะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เราก็อาจมีสิทธิใช้สอยหรือได้รับประโยชน์จากที่ดินที่ของคนอื่นได้โดยอาศัยสิทธิเหนือพื้น สิทธิเก็บกิน อันเป็นทรัพยสิทธิตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ซึ่งสิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินนี้ก็มีข้อดี ข้อเสีย แตกต่างกันออกไป ทำให้เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะสามารถช่วยเราลดค่าใช้จ่ายในการขอใช้สอยที่ดินของบุคคลอื่นได้ ในบทความนี้จึงอยากจะพูดถึงเรื่องราวเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกินตามกฎหมายให้ได้อ่านกัน จะมีเรื่องที่น่าสนใจอะไรบ้างมาดูกันครับ

1.สิทธิเหนือพื้นดิน

1.1 สิทธิเหนือพื้นดินคืออะไร

สิทธิเหนือพื้นดินมาตรา 1410 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ให้ความหมายไว้ว่า เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินให้บุคคลอื่นเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างเหนือหรือใต้พื้นดินของตนเอง โดยสิทธิเหนือพื้นดินนี้อาจจะมาในรูปแบบของการเช่าก็ได้ เช่น A เจ้าของที่ดินตกลงให้ B เช่าที่ดินเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของ A กรณีนี้ B ย่อมมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินแปลงดังกล่าวของ A เป็นต้น

1.2 สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและรับมรดกได้หรือไม่

หากเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างสิทธิเหนือพื้นดินสามารถเป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินได้และสามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1411

1.3 การระงับไปซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน

หากเป็นสิทธิเหนือพื้นดินมีกำหนดเวลาสิทธิเหนือพื้นดินย่อมระงับไปตามระยะเวลาที่กำหนด แต่หากเป็นสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีกำหนดเวลาคู่กรณีสามารถบอกเลิกเมื่อใดก็ได้โดยการบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร และเมื่อสิทธิเหนือพื้นดินระงับไปแล้วผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินต้องทำให้ที่ดินกลับสู่สภาพเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินไม่ยินยอมให้รื้อโดยเจ้าของที่ดินต้องแสดงเจตนาจะซื้อไว้เองตามราคาท้องตลาดผู้ทรงสิทธิจะไม่ขายไม่ได้เว้นแต่มีเหตุอันสมควร เราลองมาดูตัวอย่างจากคำพิพากษาฎีกา เกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินกันครับ

คำพิพากษาฎีกาที่ 2577/2551

จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมโดยได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านหรือโรงเรือนที่จำเลยปลูกสร้างย่อมไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินที่ โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 ประกอบมาตรา 1410 โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่จำเลยสร้างขึ้นใหม่ บ้านดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยแต่การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนบนที่ดินที่โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมย่อมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย แต่สิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่างโจทก์เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลย เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1413 โดยการบอกกล่าวล่วงหน้าแก่จำเลยตามสมควร

2.สิทธิเก็บกิน

2.1 สิทธิเก็บกินคืออะไร

สิทธิเก็บกินมาตรา 1417 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ให้นิยามไว้ว่าหมายถึง ทรัพยสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้ผู้ทรงสิทธิ มีสิทธิ ครอบครอง ใช้สอย ถือเอาประโยชน์ และมีอำนาจจัดทรัพย์สินนั้น เช่น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิให้บุคคลอื่นเช่าที่ดิน มีสิทธิได้รับเงินค่าเช่าจากที่ดินที่มีสิทธิเก็บเก็บกิน มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่ดินที่มีสิทธิเก็บกินได้

2.2 สิทธิเก็บกินสามารถรับมรดกหรือโอนให้แก่กันได้หรือไม่ ?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชบ์มาตรา 1418 วรรคสี่วางหลักว่า หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธิเก็บกินสิ้นลงเสมอ ดังนั้นสิทธิเก็บกินจึงไม่อาจตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ 

ในส่วนของการโอนสิทธิเก็บกินนั้นหากในนิติกรรมที่ก่อตั้งสิทธิเก็บกินไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ทรงสิทธิสามารถโอนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคลภายนอกได้ และเจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถฟ้องร้องบุคคลภายนอกผู้รับโอนได้โดยตรงซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1420

2.3 การระงับไปซึ่งสิทธิเก็บกิน

หากสิทธิเก็บกินมีกำหนดเวลาย่อมระงับไปตามระยะเวลาที่กำหนด และสามารถระงับไปไดด้วยความตายของผู้ทรงสิทธิเก็บเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1418 วรรคสี่ด้วยแม้ยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาก็ตาม

3.การได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินถือเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถแบ่งการได้มาออกได้เป็นสองประเภทได้แก่

3.1 ได้มาโดยทางนิติกรรม เช่น ได้มาจากการตกลงกันของเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้ทรงสิทธิ รวมทั้งการได้มาโดยคำพิพากษาตามยอมของศาลด้วย

3.2 ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เช่น ได้มาโดยคำพิพากษายกเว้นคำพิพากษาตามยอม

คลิกเพื่ออ่าน : บทความทั้งหมดเรื่องที่ดิน, คำปรึกษาจริงพร้อมคำตอบจากทนายความเรื่องที่ดิน, กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

4.สิทธิเก็บและสิทธิเหนือพื้นดินต้องจดทะเบียนไหม?

ดังได้กล่าวมาแล้วสิทธิเก็บ สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินนั้นเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งการได้มาจึงไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนก็สามารถบังคับใช้กันได้ แต่หากจะพิจารณาว่าสามารถบังคับใช้กันได้เพียงใดนั้นต้องพิจาณาโดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 2 กรณี

4.1 การได้มาซึ่งสิทธิเก็บกิน 

หรือสิทธิเหนือพื้นดินโดยทางนิติกรรมต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคหนึ่งกล่าวคือ การได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินโดยทางนิติกรรมโดยไม่จดทะเบียนไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิไม่สามารถยกการได้มาขึ้นยันบุคคลภายนอกได้ แต่สมบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิสามารถบังคับกันได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น เว้นแต่จะมีการจดทะเบียน ยกตัวอย่างเช่น A ตกลงให้ B มีสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตัวเองแต่ไม่ได้จดทะเบียน กรณีนี้ B ยกการได้มาที่ไม่ได้จดทะเบียนนี้ขึ้นยัน A ได้เพราะเป็นคู่สัญญาแต่จะยกการได้มาที่ไม่ได้จดทะเบียนขึ้นยันบุคคลภายนอกที่ไม่ใช่ค่สัญญาไม่ได้เลย

4.2 การได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม 

ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง กล่าวคือการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมย่อมบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิสามารถยกขึ้นยันบุคคลทั่วไปได้แม่บุคคลนั้นไม่ใช่คู่สัญญาก็ตาม แต่หากสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินยังไม่ได้มีการจดทะเบียนการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนี้จะยกขึ้นยันบุคคลภายนอกผู้สุจริต เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนโดยสุจริตไม่ได้ 

เช่น A ได้สิทธิเก็บกินเหนือที่ดินของ B โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม A ย่อมยกการได้มาขึ้นยันบุคคลทั่วไปได้ แต่หากต่อมา B ให้สิทธิเก็บกินบนที่ดินดังกล่าวแก่ C บุคคลภายนอก หาก C สุจริต เสียค่าตอบแทนและ C ได้จดทะเบียนการได้มาแล้ว A ยกการได้มาของตัวเองขึ้นยัน C ไม่ได้เพราะ C มีสิทธิดีกว่า A

4.3 สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วย่อมบริบูรณ์ 

เป็นทรัพยสิทธิโดยไม่มีข้อบกพร่องใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทุกคนโดยไม่มีจ้อยกเว้นใดๆ

สรุป

ที่ได้กล่าวมาทั้งหมดหนี้ก็เป็นเรื่องราวเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นเบื้องต้นที่ทุกคนควรรู้ หวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้อ่านที่จะชี้ให้เห็นถึงข้อดี ข้อเสีย วิธีการได้มา การระงับไป และความรู้อื่นๆ เกี่ยวกับสิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดินที่จะสามารถนำไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์แก่ผู้อ่านต่อไปครับ