ผู้เช่าค้างค่าเช่าต้องทำอย่างไรก่อน? หนังสือบอกกล่าวตามกฎหมาย

"กฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าก่อนอย่างน้อย 15 วัน จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560"

"ผู้ให้เช่าต้องส่ง 'หนังสือบอกกล่าวให้ชำระ' อย่างน้อย 15 วัน ก่อนใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาในกรณีค้างค่าเช่าที่กำหนดชำระรายเดือนหรือยาวกว่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 560"

เมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า การเร่งขับไล่ทันทีมักพลาดขั้นตอนสำคัญและทำให้คดีสะดุด ขั้นตอนแรกต้องทำ "หนังสือบอกกล่าวให้ชำระ" โดยระบุผู้เช่า ที่อยู่ทรัพย์เช่า จำนวน–ช่วงเวลาค้าง และ "กำหนดเวลาให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ" วิธีส่งที่แนะนำคือ ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือส่งมอบต่อหน้าโดยมีพยาน/ลงนามรับทราบ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาล (หากจำเป็นอาจติดไว้หน้าห้องพร้อมถ่ายภาพไว้เป็นหลักฐานการแจ้ง)

กรณีพิเศษ (เช่าระยะสั้นมาก): ม.560 บังคับให้ต้อง "ให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน" เฉพาะเมื่อค่าเช่ากำหนดชำระ "รายเดือนหรือยาวกว่า" ดังนั้นถ้าเป็น "รายวัน/รายสัปดาห์" กฎหมายไม่ได้บังคับช่วง 15 วันก่อนเลิกสัญญาเพราะไม่เข้าเงื่อนไขดังกล่าว (อย่างไรก็ดี ควรบอกกล่าวอย่างเป็นธรรมและเก็บหลักฐานการสื่อสารไว้)

ข้อควรระวัง: หลีกเลี่ยงการบอกกล่าวด้วยวาจา/โทรศัพท์ล้วน เพราะหลักฐานอ่อน เอกสารควรส่งถึง "ที่อยู่ตามสัญญา/ทรัพย์เช่า" และนับระยะเวลา "ตั้งแต่ผู้เช่าได้รับหนังสือ" ไม่ใช่วันฝากส่งไปรษณีย์

ขั้นตอนการทำหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้อง

หนังสือบอกกล่าวต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุรายละเอียดให้ครบถ้วน ได้แก่ ชื่อ-นามสกุลผู้เช่า ที่อยู่สถานที่เช่าที่ชัดเจน จำนวนเงินค่าเช่าที่ค้างชำระ ระยะเวลาที่ค้าง และกำหนดเวลาให้ชำระ โดยต้องให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน นับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ

สำหรับวิธีการส่ง แนะนำให้ใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพื่อเป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้รับจริง หรือหากส่งมอบด้วยตนเอง ควรมีพยานอย่างน้อย 2 คนเป็นสักขีพยาน และขอให้ผู้เช่าลงนามรับทราบ การส่งทาง LINE หรือ Email อย่างเดียวไม่เพียงพอต่อการใช้เป็นหลักฐานในศาล

กรณีพิเศษที่ควรรู้

สำหรับการเช่ารายวัน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า เหมือนการพักโรงแรมที่สามารถ check out ได้ทันที แต่สำหรับการเช่ารายเดือนหรือรายปี จำเป็นต้องมีการบอกกล่าวตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

หากผู้เช่าไม่ชำระภายในกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิดำเนินขั้นตอนต่อไปคือการบอกเลิกสัญญาเช่า และหากผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ก็สามารถฟ้องร้องขับไล่ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

การบอกกล่าวด้วยวาจาหรือทางโทรศัพท์ไม่มีผลทางกฎหมาย การไม่ให้เวลาครบ 15 วัน หรือการส่งหนังสือไปผิดที่อยู่ ล้วนอาจทำให้การบอกกล่าวไม่มีผลผูกพัน หากผู้เช่าปฏิเสธการรับหนังสือหรือหลบหนี สามารถติดหนังสือไว้ที่หน้าประตูห้องพร้อมถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

กฎหมายอ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 — ราชกิจจานุเบกษา

อ่านเพิ่มเติม

ไม่จ่ายค่าเช่า — ขั้นตอนการเรียกเก็บค่าเช่าที่คงค้างและยกเลิกสัญญาเช่าอย่างถูกกฎหมาย (กระทู้กฎหมาย)

มาตรา 560 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — หลักกฎหมายและคำพิพากษาศาลฎีกาเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่า (บทความที่เกี่ยวข้อง)

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าต้องมีข้อความอย่างไร?

"หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าต้องระบุเหตุแห่งการเลิก วันที่มีผลบังคับใช้ และกำหนดเวลาให้ผู้เช่าย้ายออกจากสถานที่เช่าอย่างชัดเจน พร้อมอ้างอิงข้อสัญญาที่ผู้เช่าได้ผิดสัญญา"

การบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะหากมีข้อผิดพลาด อาจทำให้การฟ้องร้องในภายหลังไม่ประสบความสำเร็จ หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดีควรมีเนื้อหาที่ครอบคลุมและใช้ภาษาที่ชัดเจน ไม่คลุมเครือ

องค์ประกอบของหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า

ส่วนหัวต้องระบุ "หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า" พร้อมวันที่ทำหนังสือ ชื่อ-นามสกุลผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ครบถ้วน รวมทั้งที่อยู่สถานที่เช่าที่ชัดเจน เช่น "บ้านเลขที่ 123/45 หมู่ 6 ตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี"

ในส่วนเนื้อหาต้องระบุเหตุแห่งการเลิกสัญญาให้ชัดเจน เช่น "ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดในสัญญาข้อ 3" หรือ "ผู้เช่าใช้สถานที่เช่าผิดไปจากวัตถุประสงค์ตามสัญญาข้อ 7" โดยต้อง อ้างอิงข้อสัญญาที่ผู้เช่าได้ผิดสัญญาเสมอ

สำคัญมากคือการระบุวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง และกำหนดเวลาให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากสถานที่เช่า โดยทั่วไปให้เวลา 7-30 วัน ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าเดิม

ตัวอย่างแบบฟอร์มหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า

ข้อควรระวังและข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

การไม่ระบุเหตุแห่งการเลิกที่ชัดเจน การไม่อ้างอิงข้อสัญญาที่เกี่ยวข้อง การไม่ให้เวลาพอสมควรแก่ผู้เช่า หรือการส่งหนังสือไปผิดที่อยู่ ล้วนอาจทำให้การบอกเลิกสัญญาไม่มีผลทางกฎหมาย

การส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาควรเก็บหลักฐานการส่งไว้อย่างดี โดยเฉพาะใบตอบรับไปรษณีย์ เพราะจะเป็นพยานหลักฐานสำคัญหากต้องฟ้องร้องขับไล่ ถ้าผู้เช่าไม่รับหนังสือ สามารถขอให้เจ้าหน้าที่ไปรษณีย์ใส่ลงในกล่องจดหมายหรือติดไว้ที่ประตูบ้าน

กฎหมายอ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 — ราชกิจจานุเบกษา

อ่านเพิ่มเติม

ผู้เช่าทำหนังสือแจ้งหยุดการชำระค่าเช่าชั่วคราว — การจัดการเมื่อผู้เช่าขอหยุดชำระค่าเช่าโดยไม่มีเหตุผลสมควร (กระทู้กฎหมาย)

มาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — ความหมายและหลักการของสัญญาเช่าทรัพย์สิน (บทความที่เกี่ยวข้อง)

ระยะเวลาบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 560 กี่วัน? กรณีค่าเช่ารายเดือน

"อย่างน้อย 15 วัน 'นับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ' ไม่ใช่วันส่ง—ส่วนกฎ 'ไม่เกิน 2 เดือน' อยู่คนละมาตรา (ม.566) ใช้กรณี 'ไม่กำหนดระยะเวลา'"

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 กำหนดกรอบระยะเวลาการบอกกล่าวที่แตกต่างกันตามประเภทการเช่า ซึ่งผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเข้าใจให้ถูกต้อง เพราะหากบอกกล่าวไม่ครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด การบอกเลิกสัญญาอาจไม่มีผลทางกฎหมาย

แยกตามประเภทการเช่าและระยะเวลา

การเช่ารายวัน

การเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า เนื่องจาก ม.560 ไม่บังคับช่วง 15 วัน เพราะไม่ได้เป็น "รายเดือนหรือยาวกว่า" การเช่าลักษณะนี้ถือเป็นการเช่าระยะสั้น ลักษณะเหมือนการพักโรงแรมหรือเกสต์เฮาส์ที่สามารถบอกให้ออกได้ทันทีหากผิดกฎ

การเช่ารายเดือน

ถ้าเป็น "ค้างค่าเช่า" ให้ใช้ ม.560 = ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างอย่างน้อย 15 วัน หากครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นี่คือระยะเวลาขั้นต่ำที่ต้องให้เพื่อความเป็นธรรม 

การเช่ารายไตรมาส รายครึ่งปี หรือรายปี

ถ้าเป็น "ค้างค่าเช่า" ให้ใช้ ม.560 เช่นเดียวกัน = "บอกให้ชำระอย่างน้อย 15 วัน" ก่อนเลิก แม้จะเป็นการเช่าระยะยาวกว่ารายเดือน แต่สำหรับกรณีค้างค่าเช่า กฎหมายกำหนดให้บอกกล่าว 15 วันเท่านั้น ไม่ต้องบอกกล่าวตามระยะเวลาการจ่ายค่าเช่าจริง

ส่วนการเลิกสัญญาที่ "ไม่กำหนดระยะเวลา" (ไม่ใช่ค้างค่าเช่า) ใช้ ม.566 = "บอกล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งระยะเวลา" แต่ "ไม่เกิน 2 เดือน" นี่คือกรณีที่แตกต่างจากการค้างค่าเช่า และอยู่คนละมาตราเลย

การนับระยะเวลาที่ถูกต้อง

เริ่มนับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือบอกกล่าว ไม่ใช่วันที่ส่งหนังสือ ดังนั้นการมีหลักฐานการรับหนังสือจึงมีความสำคัญมาก เช่น ส่งหนังสือวันที่ 1 มีนาคม ผู้เช่าได้รับวันที่ 3 มีนาคม จะต้องนับ 15 วันจากวันที่ 3 มีนาคม ใช้วันรับจริงเป็นเกณฑ์ (ใบตอบรับ/ลงนามรับ/หลักฐานการติดหน้าห้องพร้อมภาพถ่าย)

หากส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน ให้ใช้วันที่ในใบตอบรับเป็นหลัก หากส่งมอบด้วยตนเอง ให้ใช้วันที่ผู้เช่าลงนามรับทราบ หากผู้เช่าไม่อยู่หรือปฏิเสธรับ ให้ติดหนังสือไว้ที่ประตูและถ่ายรูปไว้เป็นหลักฐาน

Case Study: ห้างสรรพสินค้าแห่งหนึ่งให้ร้านอาหารเช่าพื้นที่โดยจ่ายค่าเช่าทุก 6 เดือน เมื่อร้านอาหารค้างค่าเช่า 1 งวด ห้างไม่จำเป็นต้องรอบอกกล่าว 6 เดือน แต่สามารถบอกกล่าวให้ชำระภายใน 2 เดือนได้ เพราะตามกฎหมายกำหนดไว้เป็นเพดานสูงสุด ผลปรากฏว่าร้านอาหารสามารถจัดหาเงินมาชำระได้ภายใน 45 วัน

ข้อยกเว้นและข้อควรระวัง

หากในสัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ระยะเวลาบอกกล่าวมากกว่าที่กฎหมายกำหนด ต้องปฏิบัติตามสัญญา เช่น สัญญากำหนดให้บอกกล่าว 30 วัน แม้กฎหมายกำหนดแค่ 15 วัน ก็ต้องบอกกล่าว 30 วันตามสัญญา

แต่หากสัญญากำหนดระยะเวลาน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด เช่น บอกกล่าวแค่ 7 วัน จะไม่มีผลผูกพัน ต้องบอกกล่าวตามกฎหมายคือ 15 วัน เพราะกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าให้มีเวลาเพียงพอในการหาเงินมาชำระ

สำหรับการเช่าที่มีการผ่อนชำระค่าเช่า เช่น จ่ายครึ่งหนึ่งต้นเดือน อีกครึ่งปลายเดือน หากค้างเพียงครึ่งเดียว ยังไม่ถือว่าค้างค่าเช่าทั้งเดือน ต้องรอให้ค้างครบ 1 เดือนจึงจะบอกกล่าวได้

กฎหมายอ้างอิง: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 — ราชกิจจานุเบกษา

ขับไล่ผู้เช่า ขั้นตอนการฟ้องร้องต่อศาล

"การฟ้องขับไล่ผู้เช่าต้องผ่านขั้นตอนการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อน จึงจะยื่นฟ้องต่อศาลได้ โดยต้องเตรียมหลักฐานสัญญาเช่า หนังสือบอกกล่าว และหนังสือบอกเลิกสัญญาให้ครบถ้วน"

การฟ้องขับไล่ผู้เช่าเป็นขั้นตอนสุดท้ายเมื่อผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกหลังจากได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าไม่สามารถใช้กำลังขับไล่เองได้ เพราะจะเป็นความผิดฐานบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ ต้องผ่านกระบวนการศาลเท่านั้น

ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ที่ถูกต้อง

ขั้นตอนที่ 1: เตรียมหลักฐาน

รวบรวมเอกสารที่จำเป็น ได้แก่ สัญญาเช่าฉบับจริง หนังสือบอกกล่าวทวงค่าเช่า หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า หลักฐานการส่งหนังสือ (ใบตอบรับไปรษณีย์) และหลักฐานการชำระค่าเช่าในอดีต

ขั้นตอนที่ 2: ยื่นฟ้องต่อศาล

จัดทำคำฟ้องขับไล่โดยระบุข้อเท็จจริงให้ครบถ้วน ได้แก่ รายละเอียดสัญญาเช่า การผิดสัญญาของผู้เช่า การบอกเลิกสัญญา และการที่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก พร้อมชำระค่าธรรมเนียมศาล

ขั้นตอนที่ 3: การส่งหมายเรียก

ศาลจะออกหมายเรียกให้ผู้เช่ามาต่อสู้คดี หากผู้เช่าไม่มาตามนัด ศาลอาจพิจารณาคดีโดยไม่มีผู้เช่า (คดีเบื้องต้น) หรือออกหมายจับในกรณีที่จำเป็น

องค์ประกอบของคำฟ้องขับไล่

คำฟ้องต้องมีโจทก์ (ผู้ให้เช่า) และจำเลย (ผู้เช่า) ระบุชื่อ-ที่อยู่ให้ถูกต้อง อธิบายข้อเท็จจริงการทำสัญญาเช่า การผิดสัญญาของผู้เช่า การบอกกล่าวและบอกเลิกสัญญาตามกฎหมาย

ในส่วนข้อเรียกร้องต้องระบุให้ชัดเจน เช่น "ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า" "ให้จำเลยชำระค่าเช่าค้างจำนวน _____ บาท" "ให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์วันละ _____ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะย้ายออก"

ผู้เช่าทำลายทรัพย์สิน เรียกค่าเสียหายและแจ้งความได้อย่างไร?

"ผู้เช่าต้องรับผิดชอบค่าเสียหายจากการทำลายทรัพย์สินที่เช่า โดยผู้ให้เช่าสามารถเรียกค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคา และค่าขาดประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553"

เมื่อผู้เช่าทำลายทรัพย์สินที่เช่า ไม่ว่าจะโดยเจตนาหรือประมาท ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ แต่การคำนวณค่าเสียหายต้องทำอย่างถูกต้องและสมเหตุสมผล เพราะหากเรียกเกินจริง ศาลอาจไม่รับฟัง หรือลดจำนวนลง

หลักการคำนวณค่าเสียหายที่ถูกต้อง

ค่าซ่อมแซม

เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในการซ่อมแซมทรัพย์สินให้กลับมาใช้การได้ตามปกติ ต้องมีใบเสร็จหรือใบเสนอราคาจากร้านค้าหรือช่างเป็นหลักฐาน ไม่สามารถประมาณราคาตามใจชอบได้

ค่าเสื่อมราคา

กรณีที่ทรัพย์สินเก่าแล้วไม่สามารถซ่อมแซมให้กลับมาเป็นเหมือนเดิมได้ ให้คำนวณจากราคาซื้อใหม่หักด้วยค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน เช่น เครื่องปรับอากาศราคา 30,000 บาท ใช้มา 5 ปี เสื่อมราคาปีละ 10% คงเหลือมูลค่า 15,000 บาท

ค่าขาดประโยชน์

กรณีที่การทำลายทำให้ไม่สามารถใช้หรือให้เช่าได้ชั่วคราว สามารถเรียกค่าขาดประโยชน์ได้ตามระยะเวลาที่ซ่อมแซม คำนวณจากค่าเช่าต่อวันหรือรายได้ที่เสียไป

ทำให้เสียทรัพย์ มาตรา 358 แจ้งความทำให้เสียทรัพย์ได้ไหม?

"การทำลายทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นความผิดทางอาญาตามมาตรา 358 ประมวลกฎหมายอาญา ผู้ให้เช่าสามารถแจ้งความและฟ้องเรียกค่าเสียหายแพ่งได้พร้อมกัน แต่ต้องพิสูจน์เจตนาหรือความประมาทของผู้เช่า"

เมื่อผู้เช่าทำลายทรัพย์สินที่เช่าอย่างร้ายแรง ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องดำเนินการเฉพาะทางแพ่งเท่านั้น สามารถแจ้งความดำเนินการทางอาญาได้ด้วย เพราะการทำลายทรัพย์สินของผู้อื่นถือเป็นความผิดอาญาที่มีโทษจำคุกและปรับ การดำเนินการทั้งสองทางจะช่วยเพิ่มโอกาสได้รับความเป็นธรรม

ความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ตามมาตรา 358

ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 358 บัญญัติว่า "ผู้ใดทำลาย ทำให้เสียหาย ทำให้เสื่อมไป หรือทำให้ไร้ประโยชน์ ซึ่งทรัพย์สินของผู้อื่น ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน หกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ"

การกระทำต้องเป็นการทำลายทรัพย์สินของผู้อื่น โดยเจตนาหรือประมาท ไม่ใช่ความเสียหายจากการใช้งานตามปกติ เช่น การทุบทำลายห้องน้ำด้วยความโกรธ การเจาะผนังเพื่อติดตั้งอุปกรณ์โดยไม่ได้รับอนุญาต หรือการปล่อยให้สัตว์เลี้ยงทำลายบ้าน

ต้องพิสูจน์ได้ว่าผู้เช่ากระทำโดยเจตนาหรือประมาท หากเป็นอุบัติเหตุหรือความเสียหายจากการใช้งานปกติ จะฟ้องไม่ได้ การแจ้งความเท็จเพื่อกลั่นแกล้งจะมีความผิดตามกฎหมาย

หากความเสียหายไม่ร้ายแรงมาก ตำรวจอาจแนะนำให้ไกล่เกลี่ยกันก่อน เพราะคดีทำให้เสียทรัพย์มักใช้เวลานานและค่าใช้จ่ายสูง

หากผู้เช่าทำลายทรัพย์สินอย่างร้ายแรงและต้องการดำเนินการทางกฎหมายอย่างครบถ้วน สามารถปรึกษาทนายเพื่อวางแผนการดำเนินการทั้งทางแพ่งและอาญาได้ที่ Legardy.com

ประเภทการผิดสัญญาเช่าที่พบบ่อย

การใช้สถานที่ผิดวัตถุประสงค์

เช่น เช่าเพื่อทำร้านอาหารแต่ไปเปิดร้านซ่อมรถ หรือเช่าเพื่ออยู่อาศัยแต่ไปทำสำนักงาน การแก้ไขคือเปลี่ยนกลับมาใช้ตามวัตถุประสงค์เดิม

การปรับปรุงต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต

เช่น การเจาะผนัง ติดตั้งเครื่องปรับอากาศ หรือต่อเติมห้อง การแก้ไขคือรื้อถอนให้กลับสู่สภาพเดิม

การให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต

เช่น เช่าห้องเดียวแต่แบ่งให้คนอื่นเช่าต่อ การแก้ไขคือให้ผู้เช่าช่วงย้ายออก

การเลี้ยงสัตว์โดยไม่ได้รับอนุญาต

เมื่อสัญญาห้ามเลี้ยงสัตว์ การแก้ไขคือนำสัตว์ออกไป

FAQ คำถามยอดฮิตเรื่องผู้เช่าค้างค่าเช่า

ผู้เช่าค้างค่าเช่า 1 เดือน ฟ้องได้ทันทีไหม?

"ไม่สามารถฟ้องได้ทันที ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระก่อนอย่างน้อย 15 วัน หากไม่ชำระจึงจะบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่ได้"

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 กำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวผู้เช่าให้ชำระค่าเช่าก่อน โดยให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน สำหรับการเช่ารายเดือน หากผู้เช่าไม่ชำระภายในกำหนด จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า และหากผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก ก็สามารถฟ้องขับไล่ได้

ฟ้องขับไล่ผู้เช่าใช้เวลานานไหม เสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

"ใช้เวลาเฉลี่ย 6-12 เดือน ค่าใช้จ่ายรวมประมาณ 15,000-50,000 บาท ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนและความร่วมมือของผู้เช่า"

ระยะเวลาฟ้องขับไล่แบ่งเป็น การยื่นฟ้องถึงนัดไต่สวน 1-2 เดือน การพิจารณาคดี 3-6 เดือน และการบังคับคดี 2-4 เดือน หากผู้เช่าไม่ต่อสู้หรือตกลงยอม เวลาจะสั้นลง แต่หากอุทธรณ์อาจนานถึง 2-3 ปี

ค่าใช้จ่ายรวม ค่าทนาย 10,000-30,000 บาท ค่าธรรมเนียมศาล 1,000-5,000 บาท ค่าออกหมาย ค่าส่งหมาย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกประมาณ 3,000-15,000 บาท

ผู้เช่าทำลายทรัพย์สิน เรียกค่าเสียหายได้อย่างไร?

"สามารถเรียกค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อมราคา และค่าขาดประโยชน์ได้ ต้องมีหลักฐานการทำลายและใบเสร็จค่าซ่อม หากเจตนาทำลายอาจแจ้งความได้ด้วย"

การเรียกค่าเสียหายต้องแยกเป็น ค่าซ่อมแซมที่เกิดขึ้นจริง ค่าเสื่อมราคาหากซ่อมไม่ได้ และค่าขาดประโยชน์ระหว่างซ่อม ต้องเก็บหลักฐานการทำลาย เช่น รูปถ่าย วีดีโอ และใบเสนอราคาจากช่างหลายราย

หากผู้เช่าทำลายโดยเจตนา เช่น โมโหทุบทำลายของในห้อง สามารถแจ้งความฐานทำให้เสียทรัพย์ตามมาตรา 358 ประมวลกฎหมายอาญาได้ด้วย แต่ต้องพิสูจน์เจตนาหรือความประมาท

หักเงินมัดจำชำระค่าเช่าค้างได้ไหม ต้องแจ้งผู้เช่าไหม?

"สามารถหักได้ แต่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบเป็นหนังสือ พร้อมแสดงรายการค่าใช้จ่ายที่หัก และคืนส่วนที่เหลือให้ผู้เช่า"

เงินมัดจำมีวัตถุประสงค์เพื่อค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถหักชำระค่าเช่าค้าง ค่าเสียหาย ค่าซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดจากการผิดสัญญาได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือแจ้งรายการอย่างละเอียด

การหักต้องเป็นไปตามข้อสัญญาและสมเหตุสมผล ไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวข้องหรือค่าปรับที่เกินจริงได้ หากเหลือเงินจากการหัก ต้องคืนให้ผู้เช่า

ผู้เช่าหนีไปแล้ว ติดตามหนี้อย่างไร มีหลักฐานแค่สัญญาเช่า?

"สามารถฟ้องได้แม้มีแค่สัญญาเช่า แต่ต้องหาที่อยู่ใหม่ของผู้เช่าก่อน หากหาไม่ได้ ศาลจะประกาศหมายในหนังสือพิมพ์ แต่การบังคับคดีจะยากกว่า"

แม้ผู้เช่าจะหลบหนี แต่หนี้ค่าเช่าไม่หายไป สามารถติดตามผู้เช่าผ่านทะเบียนบ้าน สำนักงานเขต หรือสอบถามจากเพื่อนบ้าน ญาติ หรือผู้รู้จัก หากหาที่อยู่ใหม่ได้ สามารถส่งหนังสือทวงหนี้หรือฟ้องร้องได้

หากหาไม่ได้ ต้องยื่นคำร้องขอให้ศาลประกาศหมายในหนังสือพิมพ์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และการบังคับคดีจะยากเพราะไม่ทราบว่าผู้เช่ามีทรัพย์สินอะไรที่ไหน

ดอกเบี้ยผิดนัดการเช่าคิดได้เท่าไหร่ ตามกฎหมายกำหนดอย่างไร?

"ดอกเบี้ยตามข้อตกลงไม่เกิน 15% ต่อปี (ม.654) ส่วน ‘ดอกเบี้ยผิดนัด’ ให้เป็นไปตาม ม.224 และอัตรากฎหมายที่มีผลในช่วงเวลานั้น"

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามข้อตกลงไม่เกิน 15% ต่อปี (ม.654) ส่วน ‘ดอกเบี้ยผิดนัด’ ให้เป็นไปตาม ม.224 และอัตรากฎหมายที่มีผลในช่วงเวลานั้น

การคำนวณเริ่มนับจากวันที่ครบกำหนดชำระแต่ไม่ชำระ ไม่ใช่วันที่ส่งหนังสือบอกกล่าว เช่น กำหนดชำระวันที่ 5 แต่ไม่ชำระ ให้นับดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 6 เป็นต้นไป

ขับไล่ผู้เช่าเข้าศาลแขวงหรือจังหวัด ขึ้นอยู่กับอะไร?

"พิจารณาจากทุนทรัพย์คดี (โดยทั่วไปไม่เกิน 300,000 บาทอยู่ในอำนาจศาลแขวง; เกินนั้นศาลจังหวัด) และถ้าเป็นคดีผู้บริโภค ให้ใช้วิธีพิจารณาตาม พ.ร.บ. 2551 โดยขึ้นกับเขตอำนาจศาลที่เกี่ยวข้อง"

พิจารณาจากทุนทรัพย์คดี (โดยทั่วไปไม่เกิน 300,000 บาทอยู่ในอำนาจศาลแขวง; เกินนั้นศาลจังหวัด) และถ้าเป็นคดีผู้บริโภค ให้ใช้วิธีพิจารณาตาม พ.ร.บ. 2551 โดยขึ้นกับเขตอำนาจศาลที่เกี่ยวข้อง

กรณีพิเศษ หากเป็นการเช่าที่อยู่อาศัยและผู้เช่าเป็นผู้บริโภค จะเข้าอำนาจศาลแขวงโดยไม่จำกัดมูลค่า ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค

บังคับคดีผู้เช่า ยึดทรัพย์ได้อะไรบ้าง ระยะเวลาเท่าไหร่?

"ยึดได้ทุกทรัพย์สินของลูกหนี้ ยกเว้นของใช้จำเป็นตามกฎหมายกำหนด อายัดเงินเดือนได้สูงสุด 1/3 ใช้เวลา 3-6 เดือน ขึ้นอยู่กับการค้นหาทรัพย์สิน"

การบังคับคดีสามารถยึดทรัพย์สินได้ทุกชนิด เช่น รถยนต์ บ้าน ที่ดิน เงินฝากธนาคาร หุ้น พันธบัตร และทรัพย์สินอื่นๆ ยกเว้นของใช้จำเป็นพื้นฐาน เช่น เครื่องนุ่งห่มตามสมควร เครื่องใช้ในครัวเรือนที่จำเป็น และเครื่องมือประกอบอาชีพ

การอายัดเงินเดือน เงินเดือนไม่ถึง 20,000 บาท/เดือน อายัดไม่ได้และในส่วนที่เกิน 20,000 บาท อายัดได้ตามศาลสั่ง

ขั้นตอนใช้เวลา การยื่นคำร้องบังคับคดี 15-30 วัน การสืบทรัพย์ 1-3 เดือน การยึดและขายทอดตลาด 1-2 เดือน รวมประมาณ 3-6 เดือน

ผู้เช่าไม่มีทรัพย์สิน บังคับคดีได้ผลไหม วิธีไหนดีที่สุด?

"หากผู้เช่าไม่มีทรัพย์สิน การบังคับคดีจะไม่ได้ผล แต่หนี้ยังคงอยู่ 10 ปี สามารถติดตามใหม่เมื่อมีทรัพย์สิน วิธีดีที่สุดคือไกล่เกลี่ยก่อนฟ้อง"

หากผู้เช่าไม่มีทรัพย์สิน เช่น ไม่มีงานทำประจำ ไม่มีรถ ไม่มีบ้าน ไม่มีเงินฝาก การบังคับคดีจะไม่สามารถยึดอะไรได้ แต่หนี้จะยังคงอยู่เป็นเวลา 10 ปี นับจากวันที่คำพิพากษาถึงที่สุด

ในระหว่าง 10 ปี หากผู้เช่ามีทรัพย์สินเพิ่มขึ้น เช่น ได้งานใหม่ ซื้อรถ หรือได้มรดก สามารถยื่นคำร้องบังคับคดีใหม่ได้ ไม่ต้องฟ้องใหม่

วิธีที่ดีที่สุดคือไกล่เกลี่ยก่อนฟ้อง เพราะประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย และยังมีโอกาสได้เงินมากกว่า เพราะผู้เช่ายังสามารถหางานหาเงินมาจ่ายได้

ไกล่เกลี่ยกับผู้เช่าดีกว่าฟ้องไหม ข้อดีข้อเสียอย่างไร?

"ไกล่เกลี่ยดีกว่าหากผู้เช่ายังมีความสามารถชำระและมีเจตนาดี ประหยัดเวลา 90% และค่าใช้จ่าย 80% แต่ไม่เหมาะกับผู้เช่าที่หลบหนีหรือไม่มีเจตนาจ่าย"

ข้อดีของการไกล่เกลี่ย: ใช้เวลาเพียง 1-4 สัปดาห์แทนที่จะเป็น 6-12 เดือน ค่าใช้จ่ายน้อยมากหรือไม่มีเลย โอกาสได้เงินจริงสูงกว่าเพราะผู้เช่ายังสามารถหาเงินมาจ่ายได้ และไม่ทำลายความสัมพันธ์

ข้อเสียของการไกล่เกลี่ย: ขึ้นอยู่กับความร่วมมือของผู้เช่า ไม่มีผลผูกพันเท่ากับคำพิพากษาศาล และอาจถูกผู้เช่าใช้เวลาเตรียมหลบหนีหรือย้ายทรัพย์สิน

เมื่อไหร่ควรไกล่เกลี่ย: ผู้เช่ายังติดต่อได้ มีรายได้ มีทรัพย์สิน และปัญหาไม่ซับซ้อน เช่น แค่ค้างค่าเช่าเพราะเหตุสุดวิสัย

เมื่อไหร่ควรฟ้อง: ผู้เช่าหลบหนี ไม่มีเจตนาจ่าย ทำลายทรัพย์สิน หรือใช้สถานที่ผิดวัตถุประสงค์อย่างร้ายแรง