การปลูกสร้างบ้านในที่ดินของผู้อื่น
1.การสร้างบ้านบนที่ดินของบุคคลอื่น ( เอกชน )
วันนี้จะขอพูดถึงการปลูกสร้างบ้านหรือโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นซึ่งเป็นการปลูกบ้านอันเป็นโรงเรือนที่อยู่อาศัยโดยเราได้ปลูกบ้านขึ้นมาทั้งหลัง หรือเป็นการสร้างบ้านที่มีส่วนหลักๆของบ้านเป็นส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในที่ที่ดินของผู้อื่น แต่มีส่วนของบ้านเล็กน้อยอยู่ในที่ดินของเราเองก็เป็นได้
ตัวอย่างการปลูกสร้างบ้านในที่ดินของผู้อื่น
เช่น ก.ปลูกบ้านหลังหนึ่งปรากฎว่า บ้านหลังนั้นตัวบ้านทั้งหลังอยู่ในที่ที่ของ ข.มีเพียงส่วนน้อยเช่น หลังคาบ้านที่ยื่นเข้ามาในที่ที่ของ ก.ผู้ปลูกก็เป็นการที่ ก.สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น การจะปลูกสร้างบ้านในที่ดินของผู้อื่น การสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่นที่พูดถึงนี้ต้องเป็นการสร้างทั้งหลังไม่ใช่การสร้างบ้านที่เสร็จเรียบร้อยแล้วแล้วจึงค่อยต่อเติมส่วนอื่นของบ้านทีหลัง
2.การสร้างบ้านบนที่ดินของรัฐ
นอกจากนี้ ต้องเป็นสร้างบ้านของเอกชนบนที่ดินของเอกชน หากสร้างบ้านของเอกชนแต่อยู่บนที่ดินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ที่ดินของรัฐ ที่เอกชนคนหนึ่งคนใดไม่ใช่เป็นเจ้าของ แต่เอกชนใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นร่วมกันเป็นส่วนรวม) เพราะถ้าหากสร้างบนที่สาธารณะ ผู้สร้างจำเป็นต้องรื้อบ้านสถานเดียว ให้เราพิจารณาว่า ผู้ปลูกสร้างสุจริตหรือไม่ในขณะก่อสร้าง
โดยพิจารณาเป็น 2 กรณี ได้แก่
2.1 ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่นในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคแรกบัญญัติว่า “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง”
เกณฑ์การวัดว่าสุจริตหรือไม่
ซึ่งคำว่า “โดยสุจริต” แปลว่า ผู้สร้างบ้านเข้าใจโดยสุจริตว่า ตนได้ปลูกบ้านลงในที่ของตนเองไม่ใช่บนที่ของคนอื่น หรือเข้าใจว่าตนมีสิทธิสร้างบ้านได้บนที่ที่นี้โดยไม่มีใครห้ามหวงและนอกจากนี้คนสร้างบ้านกับเจ้าของที่ดินต้องไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันเลยกล่าวคือ เจ้าของที่ดินไม่เคยอนุญาตหรือให้สิทธิคนผู้นั้นปลูกบ้านมาก่อน แต่คนสร้างบ้านเข้าใจเองว่าปลูกได้เอง พิจารณาว่าสร้างโดยสุจริตหรือไม่พิจารณาว่า ขณะสร้างหรือเริ่มก่อสร้างบ้านต้องไม่รู้ว่าตนปลูกบ้านบนที่ที่ของคนอื่นหรือสร้างบ้านใกล้จะเสร็จแล้วเพิ่งมารู้ทีหลังว่า ได้สร้างบ้านบนที่คนอื่นซะแล้วก็ยังถือว่าสร้างบ้านโดยสุจริตอยู่ ซึ่งตามบทบัญญัติมาตรา 1310 วรรคแรกดังกล่าวนั้น เจ้าของที่ดินสามารถเป็นเจ้าของบ้านหลังนั้นตามหลักส่วนควบตามมาตรา 144 วรรคแรกเพราะถือว่าบ้านหลังนั้นเป็นสาระสำคัญในสภาพเป็นอยู่บนที่ดินและไม่อาจแยกกันนอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายไปได้
และตามมาตรา 144 วรรคสองบัญญัติว่า “เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น”
เพราะถ้าบ้านที่ปลูกเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินก็ย่อมเป็นเจ้าของในบ้านหลังนั้นตามไปด้วย แต่ไม่ใช่ว่าเจ้าของที่ดินจะได้กรรมสิทธิ์ในบ้านที่ปลูกอย่างเดียวแต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้น
ต้องการค้นหาด้านกฎหมายใช่ไหม ? สามารถค้นหาบทความ, คำปรึกษาจริง, มาตราที่เกี่ยวข้อง คลิกที่นี่ !
ตัวอย่างหลักกฎหมายในการสร้างบ้านบนที่ดินคนอื่นโดนสุจริต
เช่น ก.ปลูกบ้านของ ก.ลงบนที่ดินของ ข.โดย ก.ไม่รู้ว่าที่ที่ปลูกเป็นที่ของ ข.จนสร้างบ้านเสร็จจึงมารู้ทีหลัง จึงเป็นการที่ ก.สร้างบ้านของตนบนที่ของ ข.โดยสุจริต บ้านของก.เป็นส่วนควบของที่ดิน ข.ข.ก็เป็นเจ้าของบ้านที่ ก.ปลูกด้วย หากที่ดินของข.มีมูลค่า 1 ล้านบาท ก.ใช้เงินปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน ทั้งหมด 2 ล้านบาท ดังนั้น ข.ก็ต้องใช้เงินให้แก่ ก.เป็นค่าที่ดินเพิ่มขึ้นคือ 1 ล้านบาทด้วย
การปล่อยให้คนอื่นมาสร้างบ้านในที่ของตนเองทั้งๆที่รู้อยู่แล้ว
นอกจากนี้ มาตรา 1310 วรรคสองบัญญัติว่า “แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้”
ซึ่งหากเจ้าของที่ดินรู้หรือพบเห็นว่า มีคนอื่นมาสร้างบ้านบนที่ของตน กฎหมายได้เปิดสิทธิให้เจ้าของที่ดินปฏิเสธไม่รับบ้านหลังนั้นเป็นของตนก็ได้ (เจ้าของที่ดินมีสิทธิเลือกว่าจะรับหรือไม่รับบ้าน) ถ้าไม่ต้องการบ้านที่ปลูกก็ให้คนสร้างรื้อบ้านออกไปซะพร้อมกับทำที่ดินของตนเป็นเหมือนเดิม แต่เจ้าของที่ดินต้องไม่ประมาทเลินเล่อ จะเป็นประมาทเลินเล่อได้ต้องเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินเห็นๆอยู่ว่ามีคนปลูกบ้านบนที่ของตนแทนที่จะห้ามปรามกลับปล่อยให้เค้าสร้างบ้านจนเสร็จ ทีนี้จะมาห้ามให้เค้าสร้างบ้านหรือรื้อบ้านออกไปทีหลังก็ไม่ได้แล้ว
ในทางกลับกัน!!!
2.2 การสร้างบ้านบนที่ของผู้อื่นโดยไม่สุจริต
คำว่า “ไม่สุจริต” หมายความว่า คนสร้างบ้านรู้ทั้งรู้ว่าตนได้สร้างบ้านบนที่ของคนอื่นแต่ก็ยังสร้างบนจนเสร็จ หรืออีกกรณีตอนเริ่มต้นเลือกทำเล นำอุปกรณ์ สร้างแบบแปลนตั้งใจจะสร้างบ้านยังไม่รู้ว่าบนที่คนอื่น พอขณะกำลังลงมือสร้างจึงรู้แต่ก็ยังฝ่าฝืนสร้างต่อไปก็เป็นสร้างโดยไม่สุจริต ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแล้วแต่จะเลือก”
ซึ่งมาตรา 1311 ได้ให้โอกาสเจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเลือกว่า
- ปฏิเสธไม่รับบ้านของคนคนนั้นเป็นของตน จะให้คนสร้างบ้านรื้อบ้านออกไปและทำที่ดินของตนให้เป็นเหมือนเดิมก็ได้ หรือ
- ถ้าเลือกจะรับบ้านเค้ามาต้องใช้เงินค่าแห่งที่ที่เพิ่มขึ้นด้วยเพราะถือว่าบ้านเค้าเป็นส่วนควบกับที่ดินของตนแล้ว เช่นกรณี ก.ปลูกบ้านบนที่ของ ข.ในข้อ 1. เป็นต้น
ปรึกษาทนายตัวจริง
สอบถามได้ทุกเรื่องราวทางกฎหมาย
"โดนโกง โดนประจาน" ปรึกษาได้ในคลิกเดียว
สมัครเป็นทนายออนไลน์
แพล็ทฟอร์มรวบรวม
งานกฎหมายจากทั่วประเทศ
ติดต่อเรา
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ที่
