การครอบครองปรปักษ์

หมายถึง การที่บุคคลหนึ่งครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นติดต่อกันเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด โดยมีลักษณะการครอบครองที่ สงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาแล้ว ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 

การครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ เพียงแต่จะแตกต่างกันในระยะเวลาการครอบครอง 

• สังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันเกิน 5 ปี 
• ส่วนอสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันเกิน 10 ปี 

จึงจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382)

องค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์  มีดังนี้ 

1. ครอบครอง 

ต้องมีการเข้ายึดถือเอาทรัพย์นั้นไว้ 

2. ทรัพย์สินของผู้อื่น 

ทรัพย์สินที่ผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์อยู่ และในกรณีที่ดินต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนด 

3. โดยสงบ 

ไม่ได้แย่งชิงหรือใช้กำลังเข้าครอบครอง และไม่มีบุคคลอื่นมาหวงห้ามหรือกีดกันการครอบครองนั้น 

4. เปิดเผย 

แสดงออกให้บุคคลทั่วไปเห็นได้ว่าเป็นผู้ครอบครองจริง ไม่ปิดบัง 

5. เจตนาเป็นเจ้าของ 

ไม่ใช่การถือแทนผู้อื่น แต่ถือครองในฐานะเป็น “เจ้าของ” 

เงื่อนไขตามกฎหมาย: ครอบครองกี่ปีถึงได้กรรมสิทธิ์ 

1. อสังหาริมทรัพย์ 

ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139) เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร เป็นต้น ต้องครอบครองติดต่อกันเกิน 10 ปี 

2. สังหาริมทรัพย์ 

ทรัพย์อื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 140) หรืออาจหมายถึงทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น รถยนต์ รถจักรยานยนต์ เป็นต้น ต้องครอบครองติดต่อกันเกิน 5 ปี 

ความต่อเนื่องของการครอบครองและภาระการพิสูจน์ การครอบครองปรปักษ์ที่จะได้กรรมสิทธิ์นั้น นอกจากจะต้องครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว ยังต้องครอบครองต่อเนื่องติดต่อกัน โดยการครอบครองไม่ขาดตอน ตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดด้วย 

ซึ่งการครอบครองนั้น หากผู้ครอบครองพิสูจน์ได้ว่าตนได้ครอบครองสองคราวในทรัพย์สินเดียวกัน กฎหมายก็ให้สันนิษฐานว่าได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1371) 

อย่างไรก็ตาม การครอบครองปรปักษ์อาจขาดตอนและเริ่มนับใหม่ได้ หากปรากฏว่าในระหว่างที่ผู้ครอบครองได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ อสังหาริมทรัพย์นั้นได้เปลี่ยนเจ้าของใหม่ และเจ้าของใหม่ได้รับโอนมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เจ้าของใหม่ย่อมได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ส่งผลให้ระยะเวลาการครอบครองนั้นต้องเริ่มนับใหม่ (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8700/2550) 

การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนด กับที่ดินที่ไม่มีโฉนด 

หากผู้ครอบครองได้ครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของเกินกว่า 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382) จะเห็นได้ว่า การครอบครองปรปักษ์ถือเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น 

ดังนั้น ที่ดินนั้นต้องมีกรรมสิทธิ์หรือมีโฉนดเท่านั้น จึงจะสามารถมีการครอบครองปรปักษ์กันได้ ในทางกลับกัน หากที่ดินนั้นไม่มีโฉนดหรือไม่มีเอกสารสิทธิ์ ที่ดินนั้นย่อมมีเพียงแต่สิทธิครอบครอง 

เจ้าของจึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองนั้น แม้ผู้แย่งการครอบครองจะครอบครองมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ คงเป็นผลให้ผู้แย่งการครอบครองได้สิทธิครอบครองมาเท่านั้น

 ซึ่งหากถูกแย่งการครอบครองในที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง ผู้มีสิทธิครอบครองต้องรีบดำเนินการฟ้องคดีภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่งการครอบครองไป มิฉะนั้น อาจเสียสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375) (เทียบคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5860/2562) 

การครอบครองปรปักษ์ในสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง 

จากที่ได้กล่าวมาแล้วว่า สังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์อื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 140) หรืออาจหมายถึงทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ ซึ่งไม่ว่าจะมีมูลค่าสูงหรือต่ำ หรือมีขนาดใหญ่หรือเล็ก หากเป็นทรัพย์ที่สามารถเคลื่อนที่ได้ ก็ถือเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 

ดังนั้น หากได้ครอบครองเกิน 5 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

เช่น การแย่งการครอบครองในพระเครื่องมูลค่าหลายล้าน กับการแย่งการครอบครองปากกา 1 แท่ง ก็ต้องใช้ระยะเวลา 5 ปีเท่ากัน จึงจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

การครอบครองโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ 

การครอบครองปรปักษ์นั้น ต้องเป็นการกระทำโดยถือวิสาสะ หรือเป็นการครอบครองอย่างเป็นปรปักษ์ และต้องมีเจตนายึดถือเพื่อตนเองด้วยจึงจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

ในทางกลับกัน หากผู้ครอบครองเข้าครอบครองโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของทรัพย์ เช่น อาศัยสิทธิการเช่า หรือเจ้าของที่ดินอนุญาตให้มาอยู่และใช้ประโยชน์ กรณีเหล่านี้ ถือได้ว่าผู้ครอบครองไม่ได้ครอบครองโดยมีเจตนายึดถือเพื่อตน แต่เป็นการครอบครองแทนเจ้าของทรัพย์นั้น แม้จะครอบครองมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

การครอบครองปรปักษ์จากการกระทำความผิด 

หากผู้ครอบครองได้เข้ายึดถือทรัพย์มาโดยการกระทำความผิด เช่น ไปลักทรัพย์มาและครอบครองทรัพย์นั้นไว้ หรือบุกรุกเข้าไปแย่งการครอบครองที่ดินของผู้อื่น กรณีเหล่านี้ผู้กระทำก็มีสิทธิได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ เพียงแต่ต้องพิจารณาว่ากำหนดอายุความอาญา กับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กำหนดระยะเวลาไหนยาวกว่ากัน กฎหมายก็ให้นับตามกำหนดระยะเวลานั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1383) 

ตัวอย่างเช่น ผู้ครอบครองไปได้ทรัพย์สินมาโดยการกระทำความผิดฐานชิงทรัพย์ ซึ่งความผิดฐานชิงทรัพย์ มีกำหนดอายุความ 15 ปี ดังนี้ หากผู้ครอบครองจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ต่อเมื่อได้ครอบครองจนพ้นกำหนดอายุความ 15 ปี การยื่นคำร้องครอบครองปรปักษ์ต่อศาล 

เมื่อบุคคลใดได้ครอบครองทรัพย์สินจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว บุคคลนั้นจำเป็นต้องยื่นขอแสดงกรรมสิทธิ์ต่อศาลก่อน จึงจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ โดยมีขั้นตอนดังนี้ 

1. เตรียมพยานหลักฐานให้ทนายความ เช่น โฉนดที่ดิน ภาพถ่ายการใช้ประโยชน์ในที่ดิน บัตรประชาชน สัญญาที่เกี่ยวกับทรัพย์สินนั้น (ถ้ามี) เป็นต้น 

2. ทนายความจัดทำคำร้องยื่นต่อศาลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และในทางปฏิบัติต้องมีการส่งหมายให้แก่เจ้าของที่ดินให้มาคัดค้าน 

3. ศาลนัดไต่สวนคำร้อง และพิจารณาพยานหลักฐาน 

4. หากศาลฟังได้ว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ศาลจะมีคำสั่งให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

5. ผู้ครอบครองนำคำสั่งศาลและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดไปติดต่อสำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดิน 

ข้อควรรู้ของเจ้าของที่ดิน เพื่อป้องกันไม่ให้เสียสิทธิ 

1. เจ้าของที่ดินควรหมั่นไปตรวจสอบที่ดินของตน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกครอบครองปรปักษ์

2. เจ้าของที่ดินควรติดต่อสอบถามเจ้าของที่ดินข้างเคียงว่ามีบุคคลใดเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนหรือไม่ 

3. เจ้าของที่ดินควรหมั่นตรวจสอบหลักหมุดที่ดินของตนว่ามีการเคลื่อนย้ายหรือไม่ ซึ่งหากหลักหมุดถูกยักย้ายหรือทำลาย ควรรีบแจ้งความ 

4. หากพบผู้แย่งการครอบครองควรดำเนินการโต้แย้งทันที

บทส่งท้าย

การครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างเพียงระยะเวลา โดยต้องครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ หากได้รับการอนุญาตจากเจ้าของจะไม่ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ โดยต้องมีการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบเปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของ