กฎหมายเช่าบ้าน 

การเช่าบ้านถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์และยังเป็น “สัญญาเช่า” ซึ่งสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” 

กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้านที่บังคับใช้ในปี 2567 มีสาระสำคัญ ดังนี้

• การห้ามผู้ให้เช่าเรียกค่าเช่าล่วงหน้าหรือเงินประกันเกิน 1 เดือน 
• สิทธิที่ผู้เช่าจะได้รับเงินประกันคืนภายใน 7 วันหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด และ การกำหนดให้ผู้เช่าจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ตามราคาจริงตามบิล นอกจากนี้ ยังมีข้อกำหนดเรื่องสัญญาเช่าที่ต้องระบุรายละเอียดชัดเจน 
• การแจ้งเตือนผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนบอกเลิกสัญญา (ในกรณีส่วนใหญ่) และการห้ามผู้ให้เช่าเข้ายึดทรัพย์สินของผู้เช่าโดยพลการ

เรื่องสำคัญที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ 

1. การตัดน้ำ ตัดไฟเพื่อไล่ผู้เช่า 

ผู้ให้เช่ามีสิทธิตัดน้ำ ตัดไฟได้ต่อเมื่อสัญญาเช่าสิ้นกำหนดระยะเวลาให้เช่า โดยผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาตามสมควรให้ผู้เช่าออกไปแต่ผู้เช่าไม่ยอมออกไป รวมทั้งใช้สิทธิฟ้องศาลขับไล่ผู้เช่าแล้วด้วย ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิตัดน้ำ ตัดไฟโดยไม่บอกกล่าวก่อนเพราะเป็นละเมิดสิทธิของผู้เช่าทำให้ผู้เช่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าได้อย่างสงบ 

2.ใส่กุญแจปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์นั้น 

รวมถึงเข้าไปในห้องพักโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้เช่าก่อน นอกจากจะระบุในสัญญาว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิกระทำได้ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าแล้วปิดล็อกกุญแจ กั้นห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปใช้ประโยชน์โดยไม่บอกกล่าวก่อน แม้ว่าผู้เช่าจะค้างชำระค่าจ้างก็ตาม ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะเป็นเจ้าของที่พักให้อยู่อาศัย แต่ผู้เช่ามีสิทธิได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่านั้น เพราะจะทำให้ผู้ให้เช่ามีความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 

คำพิพากษาฎีกาที่ 1/2512 (ประชุมใหญ่) 

แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ก็ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่ากันอยู่ ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตาม ป.อ.มาตรา 362 ได้ ดังนั้นการที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องพิพาทที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าห้องไม่ได้ เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์แล้ว 

3. ไล่ผู้เช่าออกไปในทันทีโดยไม่บอกกล่าว 

หากสัญญาเช่าที่พักรายวัน เมื่อพ้นกำหนดวันก็สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ทันที แต่ยกเว้น สัญญาเช่ารายเดือนซึ่งกำหนดใน ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง “แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่า 15 วัน” กล่าวคือ ถ้าผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วันหรือตกลงกำหนดเวลามากกว่านั้นก็ได้ และควรบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร 

คำพิพากษาฎีกาที่ 1544/2528 

เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าซึ่งตกลงชำระกันเป็นรายเดือน โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนตาม มาตรา 560 วรรคสอง แต่โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนตามบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์กลับให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทีเดียว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่มีผล สัญญาเช่ายังไม่ระงับ โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหายจำเลย 

4. ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าเอาเงินประกัน 

เงินประกันมีไว้เพื่อประกันความเสียหายจากการเช่าของผู้เช่าแต่ไม่ได้มีไว้ประกันค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงไม่มี สิทธิที่จะเรียกเอาเงินประกันจากผู้เช่าอีก นอกจากนี้ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเคลื่อนย้าย หรือนำทรัพย์สินของผู้เช่าออกจำหน่าย 

หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า 

1. ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่าในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว กล่าวคือ ทรัพย์ที่ให้เช่าต้องอยู่ในสภาพเรียบร้อย ไม่มีร่องรอยชำรุดบกพร่อง อันจะทำให้ผู้เช่าเสื่อมประโยชน์ในการใช้ทรัพย์นั้น (ป.พ.พ. มาตรา 546)

2. หากขณะเวลาในสัญญาเช่า ทรัพย์ที่เช่าชำรุดบกพร่อง ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมให้เรียบร้อย 

3.ในสัญญาเช่า ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาทรัพย์ที่ตนเช่า แต่ต้องได้ความว่า เป็นการบำรุงรักษาทรัพย์ตามปกติและซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย หากการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนใหญ่และมีราคามาก ผู้ให้เช่าก็ต้องจ่ายเงิน (ป.พ.พ. มาตรา 547) 

สิทธิของผู้เช่าตามกฎหมาย 

1. ผู้เช่าต้องสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวน กล่าวคือ ผู้เช่าจะต้องสงวนรักษาทรัพย์ที่เช่าไม่ต่างกับทรัพย์ของตนเอง (ป.พ.พ.มาตรา 553) 

2. ขณะเช่าถ้าทรัพย์ที่เช่าชำรุดบกพร่อง หากปรากฏว่าเป็นความเสียหายต้องเสียค่าซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายเพื่อรักษาทรัพย์ (ป.พ.พ. มาตรา 553) 

3. หากมีสัญญากำหนดเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้เช่าต้องใช้ทรัพย์นั้นให้ถูกต้องตรงตามกำหนดไว้ในสัญญา และไม่สามารถใช้ทรัพย์ที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นตามจารีตประเพณี (ป.พ.พ.มาตรา 552) กล่าวคือ ห้ามใช้ทรัพย์เพื่อการอย่างอื่นตามลักษณะของทรัพย์ 

ตัวอย่างเช่น นาย ก.เช่ารถยนต์ฮอนด้ามาจากบริษัทเช่ารถ นาย ก.ต้องใช้รถเพื่อใช้ในเป็นยานพาหนะในการเดินทางเท่านั้น ไม่สามารถใช้เพื่อการอย่างอื่น เช่น นำรถไปเป็นรถบรรทุกขนหิน ปูน ทราย 

คำพิพากษาฎีกาที่ 1257/2546 

สัญญาเช่าระบุว่าเป็นการเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ทำเป็นร้านอาหาร ผู้เช่ากลับนำสระน้ำขนาดใหญ่มาเก็บไว้เพื่อนำออกจำหน่ายแก่ลูกค้า ถือเป็นการใช้ทรัพย์ที่เช่าเป็นอย่างอื่นนอกเหนือจากที่กำหนดในสัญญา 

4. ต้องชำระค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าตามเวลาที่ตกลงกันในสัญญา หากค่าเช่าจ่ายเป็นรายเดือนกำหนดจ่ายทุกสิ้นเดือน หากค่าเช่าจ่ายเป็นรายปีก็กำหนดจ่ายทุกสิ้นปี (ป.พ.พ.มาตรา 559) 

5. ผู้เช่าต้องปกป้องรักษาทรัพย์ต่างๆ โดยการแจ้งผู้ให้เช่า ในการบำรุงรักษาทรัพย์ที่ชำรุดบกพร่อง , ปัดป้องภยันตรายต่างๆ รวมทั้งป้องกันบุคคลภายนอกไม่ให้รุกล้ำเข้ามา เป็นต้น (ป.พ.พ.มาตรา 557) 

กรณีปัญหาที่พบบ่อย ค้างค่าเช่า ไม่มีสัญญา 

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่” หมายความว่า ถ้าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าเช่าบ้าน เช่าคอนโด หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถฟ้องผู้เช่าให้รับผิดในค่าเช่าที่ผู้เช่ายังไม่ชำระ แต่ผู้เช่าคงมีสิทธิในการขับไล่ผู้เช่าที่ไม่มีสิทธิอยู่ในที่พักออกไปในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ เท่านั้น 

ถ้าสัญญาเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้เช่าเป็นสำคัญ ผู้ให้เช่ามีสิทธิให้ทนายความร่างหนังสือบอกกล่าวทวงถามหรือโนติส เพื่อทวงหนี้ชำระค่าเช่าต่อไป ถ้าหากผู้เช่ายังไม่ยอมชำระอีก ให้ทนายความใช้สิทธิฟ้องศาลดำเนินคดีต่อไป 

การบอกเลิกสัญญาเช่าและกระบวนการขับไล่ 

1. มีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า 

หากปรากฏว่าผู้เช่ายังไม่ยอม ออกไป ผู้ให้เช่ามีสิทธิติดต่อสำนักงานทนายความ 

2. การบอกกล่าวทวงถามให้จ่ายค่าเช่า 

ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่าผู้ให้เช่าสามารถใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลได้ แต่การจะใช้สิทธิทางศาลบังคับกับผู้เช่านั้น ก่อนฟ้องมีหลักฐานเป็นหนังสือสัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษร จึงจะดำเนินคดีโดยการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากห้องเช่า พร้อมเรียกค่าเช่าค้างชำระกับให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปได้ 

3. เมื่อใช้สิทธิทางศาลจนศาลพิพากษา

ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินที่เช่าออกไป แต่ผู้เช่าไม่ยอมปฏิบัติตามคำสั่งศาลแต่อย่างใด ผู้ให้เช่าสามารถขอศาลออกหมายจับเพื่อจับผู้เช่ามาดำเนินคดีต่อไป 

เงินประกันและการคืนเงินประกัน 

เงินประกันค่าเช่า 

เงินที่ผู้เช่าจ่ายให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อรับประกันความเสียหาย หรือความชำรุดบกพร่องขณะมีการเช่าทรัพย์ หากหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าไม่มีความเสียหายใดๆเกิดขึ้นกับทรัพย์ที่เช่าเลย ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันเต็มจำนวนแก่ผู้เช่า 

แต่หากมีความเสียหายเกิดขึ้น ผู้ให้เช่าสามารถหักค่าซ่อมแซมจากเงินประกันได้ แต่ผู้ให้เช่าไม่สามารถหักเงินประกันจากความเสียหายที่เกิดจากเหตุสุดวิสัยหรือการใช้งานปกติ กฎหมายใหม่กำหนดให้เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน