ทำความรู้จักการครอบครองปรปักษ์ กฎหมายที่ควรรู้ไว้ก่อนเสียบ้าน-ที่ดิน

เชื่อว่าจากเคสตัวอย่างการฟ้องร้องเรื่องการครอบครองปรปักษ์ คงทำให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหลายแห่ง กลับไปสอดส่องดูแลพื้นที่รกร้างของตนเองกันมากขึ้น เพื่อไม่ให้ซ้ำรอยเหมือนเคสตัวอย่าง เพราะฉะนั้นบทความนี้ Legardy จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกฎหมายครอบครองปรปักษ์ รู้ไว้ไม่เสียหาย ช่วยปกป้องสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดินของเราได้

การครอบครองปรปักษ์คืออะไร?

ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นิยามความหมายของการครอบครองปรปักษ์ไว้ว่า บุคคลใดที่ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบ ไม่มีการฟ้องร้อง โดยเปิดเผย ไม่มีการปิดบังหรืออำพราง โดยเจตนาเป็นเจ้าของ ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี และหากเป็นสังหาริมทรัพย์ ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ 

ที่มาของกฎหมายครอบครองปรปักษ์

บิดาแห่งกฎหมายไทย ‘กรมหลวงราชบุรีดิเรกฤทธิ์’ ในรัชกาลที่ 5 มีเจตนาอันดีที่อยากให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหมั่นดูแลที่ดิน ไม่ปล่อยให้รกร้างนานเกิน 10 ปี นำมาใช้ให้เกิดประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หรือแหล่งทำมาหากิน เพื่อความสงบสุขในสังคม จึงเป็นที่มาของกฎหมายครอบครองปรปักษ์

ต้องการค้นหาด้านกฎหมายใช่ไหม ? สามารถค้นหาบทความ, คำปรึกษาจริง, มาตราที่เกี่ยวข้อง คลิกที่นี่ !

หลักเกณฑ์ของการครอบครองปรปักษ์

ผู้ที่จะใช้กฎหมายครอบครองปรปักษ์ต้องเข้าหลักเกณฑ์ 3 ข้อดังนี้ 1.) ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของผู้อื่น 2.) ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน 3.) ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 10 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ครอบครองเป็นระยะเวลา 5 ปี

'ดูคำปรึกษาจริงเกี่ยวกับเรื่องปรปักษ์ได้ที่นี่'

ข้อกฎหมายที่ควรรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์

ในฐานะเจ้าของที่ดิน ถึงแม้จะยังไม่ได้จัดสรรที่ดินรกร้างให้กลายเป็นพื้นที่ที่สร้างประโยชน์ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง แต่ก็คงไม่มีใครอยากให้ผู้อื่นเข้ามายึดครองโดยใช้กฎหมายครอบครองปรปักษ์ ดังนั้นมาเจาะลึกข้อควรรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์เพิ่มเติม เพื่อปกป้องสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน 

• ต้องครอบครองที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น
• ไม่นับผู้ที่ทำสัญญาเช่า
• ต้องครอบครองอย่างสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ
• ไม่นับผู้ซื้อที่ครอบครองระหว่างรอการโอนกรรมสิทธิ์
• เจ้าของที่ดินอนุญาตให้ใช้ประโยชน์
• มีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างครอบครอง

วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์สำหรับเจ้าของที่ดิน

สำหรับกฎหมายครอบครองปรปักษ์จะให้ความยุติธรรมกับฝ่ายผู้ที่ครอบครองและฝ่ายเจ้าของที่ดินเท่า ๆ กัน เพราะฉะนั้นหากต้องการหลีกเลี่ยงปัญหาดังกล่าว แนะนำให้ทำตามวิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์ดังนี้

• เดินทางไปสำรวจที่ดินอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
• แสดงความเป็นเจ้าของให้ชัดเจน เช่น ล้อมรั้ว หรือติดป้ายต่าง ๆ
• กรณีไม่สะดวกเดินทางไปสำรวจที่ดินด้วยตนเอง สามารถใช้วิธีทำธุรกรรมกับกรมที่ดินได้ เช่น คัดสำเนาโฉนด หรือรังวัดที่ดินใหม่ทุก ๆ 5 ปี เป็นต้น
• หากพบว่ามีผู้เข้ามาใช้พื้นที่ให้รีบจัดการโดยด่วน

สรุปบทความ

กฎหมายครอบครองปรปักษ์นับว่าเป็นข้อกฎหมายที่น่าสนใจ สามารถสร้างประโยชน์และสร้างความเสียหายให้แต่ละฝ่ายพร้อม ๆ กัน แต่สิ่งสำคัญคือ เจ้าของที่ดินควรรู้วิธีป้องกัน เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เผชิญกับปัญหาการครอบครองปรปักษ์ หรือเลือกปรึกษาทนาย ออนไลน์ที่เชี่ยวชาญด้านที่ดินโดยเฉพาะ หากมีข้อสงสัยต้องการปรึกษาทนายความเพื่อหาทางออกกฎหมาย สามารถติดต่อผ่าน Legardy ได้ตลอด 24ชั่วโมงครับ