โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าห้องเลขที่ 5-7 จากนางเชื่อมและนางก้อนดิน โดยโจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ นางซื้อซึ่งเป็นหุ้นส่วนในห้างหุ้นส่วนจำกัดเอ็กเส็งได้เช่าห้องดังกล่าวจากโจทก์มีกำหนด18 เดือน ค่าเช่ารวมหนึ่งห้องครึ่ง เดือนละ 37.50 บาท ครบกำหนดจำเลยยังครอบครอง จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยไม่ชำระค่าเช่าจึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากห้องให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,212.50 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย และค่าเสียหายเดือนละ 400 บาท พร้อมดอกเบี้ย ฯลฯ จำเลยให้การว่า เมื่อครบกำหนดสัญญา นางซื้อแจ้งโจทก์ว่าไม่มีข้อผูกพันจะชำระค่าเช่า สัญญาเช่าระงับ นางซื้อไม่ได้อาศัยสิทธิโจทก์ นางซื้อจะต้องรับผิดต่อนางเชื่อมนางก้อนดิน ซึ่งบุคคลทั้งสองได้ฟ้องขับไล่โจทก์ไปแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยไม่เคยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางเชื่อม นางก้อนดินระงับไปแล้ว คดีโจทก์ขาดอายุความ ระหว่างพิจารณา นางเชื่อม นางก้อนดินขอร้องสอดเข้าเป็นคู่ความศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้เข้ามาในฐานะเป็นจำเลยร่วมกับจำเลยเดิมเรียกว่าจำเลยที่ 2, 3 ตามลำดับ โจทก์แถลงว่า โจทก์เช่าห้องพิพาทจากจำเลยที่ 2, 3 รวมกับห้องเลขที่ 21 23 จำเลยที่ 2, 3 ได้ฟ้องขับไล่โจทก์จากห้องเลขที่21, 23 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่ คดีอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา คดีนั้นโจทก์ต้องวางเงินค่าเสียหายเดือนละ 360 บาท เพื่อชำระให้เจ้าของห้องเมื่อคดีถึงที่สุดถ้าคดีแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นถึงที่สุด โดยศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยที่ 1 แต่ขอให้ศาลวินิจฉัยเป็นข้อหารือบทประการเดียวว่า ในระหว่างนี้เมื่อโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายให้เจ้าของห้อง คือ โจทก์ในคดีแดงที่192/2504 ของศาลชั้นต้นเดือนละ 360 บาท โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ตามคำขอท้ายฟ้องต่อไปอีกหรือไม่ สำหรับค่าเสียหายแต่วันฟ้อง ทั้งสองฝ่ายตกลงกันกำหนดเดือนละ 37.50 บาท จำเลยแถลงว่า หากโจทก์ชนะคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504ของศาลชั้นต้น จำเลยที่ 1 และบริวารยอมออกจากห้องพิพาท และยอมชำระค่าเช่าที่ค้างชำระส่วนค่าเสียหายยอมให้เดือนละ 37.50 บาทตามที่ตกลงกัน ทั้งสองฝ่ายไม่ติดใจอ้างพยานอื่นใดอีก นอกจากคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ศาลชั้นต้นจึงมีคำสั่งให้รอฟังผลของคดีดังกล่าว และต่อมาศาลฎีกาได้พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในคดีนั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์เป็นเงิน 450 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้อง ให้จำเลยที่ 1ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 37.50 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่า ฯลฯ โจทก์และจำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ของทั้งสองฝ่ายเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลชั้นต้นเห็นว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเป็นผู้เช่าหรือให้เช่าช่วงต่อไป พิพากษาแก้ว่าจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 โจทก์ฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รับฎีกาเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จะวินิจฉัยว่าระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ จำจะต้องพิจารณาว่าโจทก์มีความผูกพันอันจะมีสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพียงใด การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องพิพาท โดยฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นก็เพื่อนำมาซึ่งการวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า ระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่นั่นเองจึงไม่เป็นการนอกประเด็น และขาดพยานหลักฐานสนับสนุนในท้องสำนวนแต่ประการใด ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ผู้ให้เช่าทรัพย์สินไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาได้แล้วแม้ผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญา แต่ศาลอุทธรณ์ได้ฟังข้อเท็จจริงอีกข้อหนึ่งว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนางซื้อครบกำหนดแล้ว นางซื้อได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ ข้อเท็จจริงดังกล่าวนี้คู่ความมิได้รับกัน ทั้งไม่มีพยานหลักฐานสนับสนุน เป็นแต่จำเลยได้ยกขึ้นกล่าวอ้างไว้ในคำให้การของจำเลยที่ 1 และคำร้องสอดของจำเลยที่ 2, 3 ซึ่งจำเลยมีภาระการพิสูจน์ให้สมข้ออ้างนี้ เพราะเป็นข้อที่จำเลยอ้างขึ้นใหม่แต่เมื่อทั้งสองฝ่ายสละข้อพิพาทในประเด็นอื่น นอกจากเรื่องค่าเช่าและค่าเสียหายและไม่ติดใจสืบพยาน คดีก็ไม่มีทางจะรับฟังตามข้ออ้างของจำเลยว่านางซื้อได้บอกเลิกสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์แล้วฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงผิดต่อกฎหมายศาลฎีกามีอำนาจฟังข้อเท็จจริงข้อนี้ใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247 และ 243 และฟังไม่ได้ว่านางซื้อได้บอกเลิกสัญญาเช่าห้องพิพาทกับโจทก์ ทั้งข้อที่โจทก์อ้างมาในฟ้องว่าบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 แล้ว ก็ฟังไม่ได้เช่นเดียวกันเพราะโจทก์ได้สละข้ออ้างนี้เสียแล้วดังกล่าวมา จึงเป็นเรื่องที่คู่กรณีได้ทำสัญญาไว้ต่อกัน 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2, 3 โดยโจทก์เป็นผู้เช่าห้องแถว 12 ห้อง รวมทั้งห้องพิพาทนี้ด้วยจากจำเลยที่ 2, 3 อีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาทจากโจทก์สัญญา 2 ฉบับนี้หามีผลเกี่ยวพันหรือกระทบถึงกันไม่เพราะเป็นหนี้คนละราย แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 2, 3 ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2502 อันมีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2, 3 เลิกกันตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2503ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ก็ตามแต่สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ยังผูกพันกันอยู่ เพราะไม่มีกรณีที่ทำให้สัญญาฉบับนี้เลิกกัน ไม่ว่าโดยข้อสัญญาหรือโดยกฎหมาย แม้สัญญาจะสิ้นกำหนดเวลาแล้ว แต่จำเลยที่ 1 ยังครองทรัพย์สินที่เช่านั้นต่อมา โดยโจทก์ไม่ทักท้วง ก็ต้องถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 ฉะนั้น ตราบใดที่โจทก์ยังให้จำเลยที่ 1 ใช้หรือรับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามสัญญา คดีไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ออกไปจากห้องพิพาทแล้ว แต่กลับได้ความว่า เมื่อจำเลยที่ 2, 3 บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์แล้วโจทก์ไม่ยอมออกจากห้องเช่า จำเลยที่ 2, 3 จึงฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ที่โจทก์ทำเป็นโรงแรม อันเป็นส่วนหนึ่งของห้องที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2, 3 ทั้งหมด แต่หาได้ฟ้องขับไล่โจทก์หรือห้ามโจทก์มิให้เกี่ยวข้องกับห้องพิพาทด้วยไม่ ตามคำพิพากษาฎีกาที่พิพากษาขับไล่ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ได้ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 360 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากห้องเช่าจำนวนเงินค่าเสียหายนี้เท่ากับจำนวนค่าเช่าทั้งหมดที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2, 3 รวมทั้งห้องพิพาท ส่วนจำเลยที่ 1 ได้ใช้ห้องพิพาทมาแต่ต้นโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ และคงใช้ห้องพิพาทนั้นตลอดมาโดยมีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ผูกพันกันอยู่ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ใช้ห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเดิมนั้นเอง จำเลยที่ 1 จึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามอัตราในสัญญา คือ เดือนละ 37.50 บาท ตลอดเวลาที่ได้ใช้ห้องพิพาทตามสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม โจทก์ได้ฎีกาเพียงขอให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เทียบอัตราค่าเช่าเดือนละ 37.50 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่า ที่โจทก์ขอให้ใช้ค่าเสียหายนี้เมื่อพิจารณาประกอบคำขอท้ายฟ้องก็เห็นว่าโจทก์หมายถึงค่าเช่าด้วยฉะนั้น ศาลย่อมพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้แต่ที่โจทก์ขอให้ชำระตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่านั้น ปรากฏตามคำแถลงของโจทก์ในรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 12 มีนาคม 2507 ว่า ถ้าคดีแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นถึงที่สุด โดยศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยที่ 1 แต่ขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่า ระหว่างนี้โจทก์มีสิทธิจะเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่าถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยที่ 1 อยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่วันโจทก์ฟ้องนั้นเป็นการอยู่โดยผิดสัญญาต่อไป เพราะสละสิทธิที่ขอให้บังคับตามฟ้องในข้อนี้เสียแล้วคงสงวนสิทธิแต่จะเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในระหว่างนั้นเท่านั้น ศาลฎีกาจึงเห็นว่า ควรบังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนถึงวันฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าจำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 เป็นต้นไป ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา พิพากษาแก้ ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์ในอัตราเดือนละ37.50 บาท นับตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนถึงวันฟ้องคดีนี้นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา