โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินโฉนดที่ 5685 พร้อมด้วยตึกแถวที่ปลูกสร้างบนที่ดินนี้ได้จากการขายทอดตลาดของศาล เมื่อโจทก์จะเข้าอยู่ในตึกแถว ปรากฏว่าจำเลยเข้าอยู่ค้าขายในตึกแถวนั้น โจทก์ให้ออกไป จำเลยเพิกเฉยอ้างจดทะเบียนการเช่ากับนายทวี จิตระกูล (เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม) มีกำหนด 8 ปี ทั้งจำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาแล้ว จึงขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินและตึกแถว และให้ชำระค่าเสียหายจากวันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่ดินและตึกแถว

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับนายทวี จิตระกูล จดทะเบียนโดยชอบด้วยกฎหมายมีกำหนด 8 ปี ในขณะที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทวี โจทก์เข้าประมูลซื้อทรัพย์รายนี้โดยทราบดีถึงสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายทวี โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จำเลยไม่เคยผิดสัญญาเช่าโจทก์ไม่เคยเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเองไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวตามฟ้อง และให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากตึกแถว

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ 29 มกราคม 2508 นายทวี จิตระกูล เป็นโจทก์ฟ้องนายชุณห์สี อโนดาต เป็นจำเลยต่อศาลจังหวัดนครสวรรค์ ขอให้นายชุณห์สีรับการไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดที่ 5685 พร้อมสิ่งปลูกสร้าง(ตึกพิพาทคดีนี้) นายชุณห์สี ให้การและฟ้องแย้งนายทวีโดยขอบังคับให้นายทวีไถ่ถอนจำนองศาลจังหวัดนครสวรรค์พิพากษาให้ยกฟ้องนายทวีและยกฟ้องแย้งนายชุณห์สี นายทวีและนายชุณห์สีอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้นายชุณห์สีรับไถ่ถอนการจำนองจากนายทวี นายชุณห์สีฎีกา ศาลฎีกา พิพากษาให้นายทวีชำระต้นเงิน 95,000 บาท กับดอกเบี้ย ถ้าไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ให้นายชุณห์สี นายทวี ไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ ศาลจังหวัดนครสวรรค์จึงออกหมายบังคับคดียึดที่ดินโฉนดที่ 5685 พร้อมตึกพิพาทขายทอดตลาด โจทก์และนายไพบูลย์ทวีชัยการ เป็นผู้ซื้อได้ เมื่อโจทก์ซื้อตึกพิพาทแล้ว ปรากฏว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทนี้นายทวี จิตระกูล มีกำหนด 8 ปี โดยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าแล้วตั้งแต่วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2511

ปัญหาว่า จำเลยกับนายทวี จิตระกูล ทำสัญญาเช่ากันเป็นการฉ้อฉล โจทก์ซึ่งซื้อตึกพิพาทได้จากการขายทอดตลาดของศาลหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทระหว่างจำเลยกับนายทวี ทำกันไว้หลังจากศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ให้นายทวี จิตระกูล ไถ่ถอนการจำนองที่ดินและตึกพิพาทจากนายชุณห์สี อโนดาตประมาณ 8 เดือนเศษ และก่อนศาลชั้นต้นอ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ให้นายทวี จิตระกูล ชำระหนี้จำนองแก่นายชุณห์สี 20 วัน ทั้งจำเลยเองเบิกความรับว่า ก่อนทำสัญญาเช่า จำเลยรู้เรื่องนายทวีเป็นความกับนายชุณห์สีผู้รับจำนองที่ดินและตึกพิพาท ฉะนั้นจึงเห็นได้ชัดว่าทั้งนายทวีและจำเลยต่างรู้ดีว่าตึกพิพาทที่เช่ากันนี้เป็นทรัพย์ที่นายทวีผู้ให้เช่ากำลังเป็นความกันอยู่ และรู้ดีว่าขณะทำสัญญาเช่นนั้น ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้นายทวีไถ่ถอนที่ดินและตึกพิพาทจำนองจากนายชุณห์สี และมีเหตุควรรู้ว่า หากนายทวีไม่จัดการไม่ไถ่ถอนการจำนองแล้ว ที่ดินและตึกพิพาทอาจจะต้องถูกยึดขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้จำนองแก่นายชุณห์สี ดังนั้น การที่นายทวีและจำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทย่อมมีเหตุควรรู้ได้ว่าจะก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ตึกพิพาทในเมื่อนายทวีไม่สามารถชำระหนี้จำนองนี้ได้ และอาจมีการขายทอดตลาดไปยังบุคคลอื่น ย่อมทำให้ผู้เช่าที่พิพาทเสียเปรียบที่โจทก์อ้างว่าเมื่อเจ้าทำการประมูลซื้อที่ดินและตึกพิพาทนั้นโจทก์ไม่ทราบว่ามีสัญญาเช่าตึกพิพาทนั้น รับฟังได้ พฤติการณ์ต่าง ๆ ดังกล่าวมาฟังได้ว่า นายทวีจำเลยสมยอมกันทำสัญญาเช่าตึกพิพาทโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นทางให้บุคคลที่อาจประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลังเสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉล แม้โจทก์จะประมูลซื้อตึกพิพาทในภายหลังก็ถือได้ว่าเป็นเจ้าหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 สัญญาเช่าตึกพิพาทระหว่างนายทวีกับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์การที่จำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์

ข้อที่จำเลยโต้แย้งในชั้นฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยให้การแต่เพียงว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมไม่ได้บรรยายว่าเคลือบคลุมอย่างไร เป็นคำให้การที่ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 จึงไม่เป็นประเด็นต้องวินิจฉัย

พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา