โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องแถวรวม 3 ห้องตำบลศาลเจ้าโรงทอง จังหวัดอ่างทอง โดยซื้อจากนายประสิทธิ์10,000 บาท ทำหนังสือซื้อขายต่อคณะกรรมการอำเภอจำเลยทั้งสองได้ขออาศัยนายประสิทธิ์เจ้าของเดิมอยู่ 2 ห้อง โจทก์ได้แจ้งการโอนให้จำเลยทราบและให้มาเช่าจากโจทก์ จำเลยไม่ยอมเช่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยไม่ยอม จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารและให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย

จำเลยต่อสู้ว่านายประสิทธิ์โอนห้องแถวให้จำเลยโดยสมยอม มิได้ชำระราคากัน ทั้งการโอนไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิ์จำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องนี้ได้ตลอดชีวิตตามหนังสือสัญญาให้อาศัยซึ่งนายประสิทธิ์ทำให้จำเลยไว้ โจทก์รับโอนไปโดยรู้ว่านายประสิทธิ์ให้จำเลยอาศัยอยู่ โจทก์ต้องรับสิทธิอาศัยของจำเลยไปด้วย

โจทก์จำเลยรับกันว่าห้องรายนี้นายประสิทธิ์ได้ทำหนังสือให้จำเลยอาศัยอยู่จริง ส่วนข้อที่โจทก์ว่าซื้อห้องจากนายประสิทธิ์ได้จดทะเบียนการโอนโดยชอบนั้น จำเลยแถลงว่าโอนโดยสมยอมไม่ชำระราคากัน

ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานทั้งสองฝ่าย และพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ฯลฯ

จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่าสิทธิอาศัยในโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402 เป็นทรัพย์สินการได้มาซึ่งทรัพย์สิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตาม มาตรา 1299แต่สิทธิอาศัยของจำเลยไม่ได้จดทะเบียน แม้จำเลยจะสืบได้ดังข้อต่อสู้สิทธิของจำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองและไม่ผูกมัดนายประสิทธิ์เมื่อนายประสิทธิ์เองมีสิทธิไล่จำเลยได้โจทก์ผู้รับโอนก็มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยเช่นเดียวกัน แม้จะฟ้องว่าโจทก์รู้ว่านายประสิทธิ์ได้ให้จำเลยอาศัยอยู่จะว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหาได้ไม่จำเลยอาศัยอยู่ในห้องนี้โดยสิทธิอันไม่บริบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ฟ้องขับไล่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่าปัญหาที่จำเลยค้านมี 2 ข้อ คือ (1) สิทธิอาศัยกฎหมายมิได้บังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาระหว่างนายประสิทธิกับจำเลยยังใช้กันได้ดีตามกฎหมาย และ (2) ตัวจำเลยนำสืบได้ว่าโจทก์กับนายประสิทธิทำการโอนโดยสมยอมและไม่เสียค่าตอบแทนสิทธิของโจทก์ก็ไม่ดีกว่านายประสิทธิ์ผู้โอน หรือโจทก์ไม่มีสิทธิหรือได้สิทธิในห้องพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

ศาลฎีกาเห็นว่า (1) สิทธิอาศัยเป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่จดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ย่อมไม่สมบูรณ์ แต่สัญญาระหว่างนายประสิทธิ์กับจำเลยหาได้จดทะเบียนไม่ นายประสิทธิ์จึงมีสิทธิบอกเลิกการให้อาศัยแก่จำเลยได้ ส่วนข้อ (2) นั้นถ้าจำเลยสืบได้สมตามข้อต่อสู้ว่าการโอนระหว่างนายประสิทธิกับโจทก์สมยอมกันซึ่งเท่ากับว่าไม่ได้มีการโอนกันเลย โจทก์ก็ไม่ใช่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทอันแท้จริง โจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องจำเป็นต้องฟังคำพยานทั้งสองฝ่ายในประเด็นข้อนี้ก่อน

พิพากษายกคำพิพากษาของศาลทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาพิพากษาในประเด็นดังกล่าวให้สิ้นกระแสความแล้วพิพากษาใหม่

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา