โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินวัดปืน (ร้าง) ในความดูแลรักษาของโจทก์ไปจากเจ้าหน้าที่ของโจทก์เพื่อปลูกห้องแถวให้เช่าเพื่อการค้า ต่ออายุสัญญาการเช่าคราวละ ๑ ปี ครั้งสุดท้ายต่อสัญญาเมื่อ พ.ศ. ๒๕๐๒ ดังสำเนาสัญญาท้ายฟ้อง ในการเช่านี้จำเลยได้ทำหนังสือรับรองไว้ว่าจะไม่ฟ้องขับไล่หรือเปลี่ยนตัวผู้เช่า หากฝ่าฝืนให้ถือว่าผิดสัญญาด้วย ต่อมาจำเลยประพฤติผิดคำรับรองโดยฟ้องขับไล่ผู้เช่าห้องแถวของจำเลย โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าที่ดินต่อไป จึงได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลย และให้จำเลยรื้ออาคารออกไปภายใน ๓๐ วันตามหนังสือลงวันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๕๐๒ จำเลยไม่ยอมรื้อออกไปจนบัดนี้ ซึ่งเป็นการสิ้นสุดอายุสัญญาเช่านานแล้ว การที่จำเลยไม่รื้ออาคารออกไป ทำให้โจทก์เสียหาย คิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าคิดเป็นเงินเดือนละ ๑๗ บาท ตั้งแต่เดือนมกราคม ๒๕๐๓ ถึงมีนาคม ๒๕๐๓ รวมเป็นเงิน ๕๑ บาท ขอให้บังคับให้จำเลยรื้อห้องแถวออกไปจากที่เช่าและให้ใช้ค่าเสียหาย

จำเลยให้การว่า ผู้เช่าห้องแถวค้างชำระค่าเช่าและจำเลยจะใช้ห้องเอง จึงได้ฟ้องขับไล่ บันทึกให้คำรับรองนั้นขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนจึงเป็นโมฆะ และสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยต้องทำใหม่ทุกปีเพราะมีอายุเพียงฉบับละ ๑ ปี บันทึกท้ายฟ้องนี้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าปี พ.ศ. ๒๔๙๙ ปีต่อ ๆ มาหาได้ทำบันทึกประกอบสัญญาเช่าอีกไม่ โจทก์จะอ้างสิทธิตามบันทึกนี้มาฟ้องจำเลยไม่ได้ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่จำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่าจึงไม่ออกไปจากที่เช่า

คู่ความแถลงรับกันว่าสัญญาเช่าสิ้นอายุในวันสิ้นปีของทุก ๆ ปี สำหรับ พ.ศ. ๒๕๐๓ จำเลยขอต่ออายุสัญญาเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมต่อและไม่ได้เก็บค่าเช่าโดยถือว่าได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยานแล้วพิพากษาว่าสัญญาเช่าสิ้นอายุเมื่อ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๐๒ แล้ว โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาไปก่อนแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในที่ดินของโจทก์ต่อไป พิพากษาให้รื้อห้องแถวออกไปจากที่เช่าแล้วส่งที่ดินคืนโจทก์ กับให้ใช่ค่าเสียหาย

จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่าคงมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า ศาลล่างวินิจฉัยข้อที่สัญญาสิ้นอายุเพราะครบกำหนดแล้ว เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นหรือไม่ เพราะโจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดคำรับรองโดยฟ้องขับไล่ผู้เช่า โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา เห็นว่าฟ้องบรรยายข้อความเป็นประเด็นมาว่า จำเลยทำสัญญาเช่า ชำระค่าเช่าเป็นรายปี ต่ออายุสัญญาเช่าคราวละ ๑ ปี ครั้งสุดท้ายทำสัญญาเช่าต่อเมื่อ พ.ศ. ๒๕๐๒ ตามสำเนาท้ายฟ้อง ซึ่งระบุวันสิ้นปีตามปฏิทินเป็นวันสิ้นสุดสัญญา แม้จะบรรยายต่อไปถึงการที่จำเลยผิดข้อรับรองและโจทก์บอกเลิกสัญญาไปตั้งแต่วันที่ ๒๙ ตุลาคม ๒๕๐๒ ก็ดี แต่เมื่อจำเลยไม่ออกจากที่เช่า โจทก์ก็ยังมิได้ฟ้อง จนพ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเมื่อสิ้นเดือนธันวาคม ๒๕๐๒ แล้ว โจทก์จึงฟ้องจำเลยเมื่อ ๘ เมษายน ๒๕๐๓ และโจทก์บรรยายฟ้องด้วยว่า โจทก์ขาดประโยชน์คิดค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม ๒๕๐๓ ถึงวันฟ้อง แสดงว่าโจทก์ถือเอากำหนดสิ้นอายุของสัญญาเช่าในวันสิ้นปี เป็นมูลฟ้อง ด้วยเมื่อสัญญาสิ้นอายุเพราะครบกำหนดเวลา จำเลยก็ไม่มีสิทธิจะอยู่ต่อไป โจทก์จะบอกเลิกสัญญาโดยเหตุที่อ้างว่าจำเลยผิดข้อรับรองนั้นได้หรือไม่ ก็ไม่เป็นประโยชน์แก่คดีจำเลย

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา