โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญากันว่าโจทก์ตกลงจะออกเงินช่วยค่าก่อสร้างหอพัก(แฟลต) ให้แก่จำเลย 34,000 บาทจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าห้องเลขที่ 9 ชั้นหนึ่งของแฟลตที่จะทำการก่อสร้างขึ้นมีกำหนดเวลาการเช่า 12 ปี โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยแล้ว และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าแฟลตให้กับโจทก์มีกำหนด 13 ปี โดยไม่ยอมจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การว่าโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าแฟลตกับจำเลยมีกำหนด 13 ปีจริง สัญญาเช่าถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายตามหนังสือสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดระบุให้จำเลยต้องไปจดทะเบียนการเช่า ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ถ้าไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า กรณีที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ใช่เป็นเรื่องการเช่าธรรมดาตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่เป็นเรื่องโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าตกลงกันมีกำหนด 13 ปี สืบเนื่องมาจากโจทก์จำเลยทำสัญญาต่างตอบแทนเรื่องโจทก์ออกเงินช่วยเหลือค่าก่อสร้างแฟลต แล้วจำเลยให้โจทก์เช่าห้องในแฟลตเป็นระยะยาวเกินกว่า 3 ปี ซึ่งคู่กรณีย่อมเกิดสิทธิตามสัญญาต่างตอบแทนฟ้องร้องได้ภายใน 13 ปี ที่โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าเป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น และผูกพันถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างการเช่ายังไม่สิ้นสุดด้วย แม้สัญญาเช่าตามฟ้องจะไม่ระบุหรือมีข้อความให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าก็ตาม ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด 13 ปีได้ ไม่ขัดต่อมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา