โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกไปจากที่ดินมีโฉนดของโจทก์ โดยอ้างว่าจำเลยเช่ามีกำหนดระยะเวลา 10 ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับเพียง 3 ปี บัดนี้ครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวแล้วขอให้ศาลพิพากษาขับไล่

จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 10 ปี เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยเคยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยตามสัญญาผลที่สุดโจทก์จำเลยตกลงประนีประนอมยอมความกันว่า โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบ 10 ปี ศาลพิพากษาตามยอม โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ 5 มีนาคม 2519 โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินมีโฉนดตามฟ้องมีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 5 มีนาคม 2519ถึงวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2529 ตามเอกสารหมาย จ.1 ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา 10 ปี ตามเอกสารหมาย จ.1 โดยอ้างว่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ในฐานะจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน สัญญาดังกล่าวมีกำหนดการเช่าเกิน 3 ปี มิได้จดทะเบียนการเช่า เป็นโมฆะ และจำเลยใช้ที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าเป็นการผิดข้อตกลงตามสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้องและขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่า ผลที่สุดโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์จำเลยยอมถือปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 5 มีนาคม 2519(เอกสารหมาย จ.1) ต่อไป ศาลพิพากษาตามยอม ปรากฏตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ 2702/2520 ซึ่งสัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาการเช่า10 ปี ครั้นยังไม่ครบกำหนดระยะเวลา 10 ปี โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปีนั้นมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวจึงมีผลบังคับเพียง 3 ปีเท่านั้น บัดนี้พ้นกำหนดระยะเวลา 3 ปีแล้ว และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งศาลพิพากษาตามยอมนั้น คดีถึงที่สุดแล้ว ปรากฏตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ 2702/2520คำพิพากษานั้นย่อมมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา 10 ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 จึงเป็นเรื่องสิทธิของจำเลยที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษา จำเลยย่อมได้สิทธิตามคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้ามีกำหนดว่าสามีปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีนั้น เห็นว่า เป็นบทกฎหมายที่บังคับคู่ความที่ฟ้องร้องบังคับกันตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดการเช่าเกินกว่าสามปีหรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ให้มีผลบังคับกันได้เพียงสามีปี ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับกรณีที่เป็นปัญหาอยู่ในคดีนี้

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา