โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสี่เป็นเจ้าของอาคารเลขที่ 130 โจทก์ให้เช่าอาคารดังกล่าวเป็นเวลา 20 ปีมาแล้ว โดยตกลงกันด้วยวาจา เมื่อ 5 เดือนมานี้ จำเลยค้างค่าเช่าเป็นเงิน 300 บาท โจทก์จึงขอเลิกการเช่า ให้จำเลยออกไปจากอาคารของโจทก์ จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและชำระค่าเช่าตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป

จำเลยที่ 1 ให้การต่อสู้คดี

จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาต่างตอบแทน กับนายสงวน นิลดำ บิดาโจทก์ โดยจำเลยออกเงินสร้างอาคารขึ้นในที่ดินของโจทก์ และโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าอาคารนี้ตลอดชีวิต ต่อมาโจทก์จะรื้ออาคารนี้เพื่อสร้างตึกใหม่แต่ตกลงกับจำเลยไม่ได้ โจทก์จึงไม่มาเก็บค่าเช่าจากจำเลย จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา โจทก์มิได้บอกเลิกสัญญากับจำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าห้องพิพาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาต่างตอบแทนกับจำเลย จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ตกลงให้เงินกินเปล่าโจทก์ หากนายสงวน นิลดำ ทำสัญญาต่างตอบแทนให้จำเลยเช่าเกินกว่า 3 ปีจริงก็ขัดต่อกฎหมาย เพราะมิได้รับอนุญาตจากศาล ใช้บังคับไม่ได้

โจทก์ยื่นคำร้องขอถอนฟ้องเฉพาะจำเลยที่ 1 ศาลอนุญาต

ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยและวินิจฉัยว่า นายสงวน นิลดำ บิดาเป็นผู้ทำนิติกรรมแทนบุตรผู้เยาว์โดยมิได้รับอนุญาตจากศาล ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1546 และเป็นโมฆะตามมาตรา 113 การเช่ารายนี้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่า พิพากษาขับไล่จำเลยที่ 2 และบริวารออกจากอาคารและให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาท ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างถึงวันฟ้อง และยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 2

จำเลยที่ 2 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยที่ 2 ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนดังจำเลยอ้าง แต่เป็นการให้สิทธิจำเลยที่ 2 เช่าอาคารพิพาทรวมทั้งที่ดินของโจทก์อยู่จนตลอดชีวิตของจำเลยที่ 2 เป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์เกินกว่า 3 ปี โดยผู้แทนโดยชอบธรรมมิได้รับอนุญาตจากศาล เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 1546 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การให้เช่าอาคารดังกล่าวของโจทก์มีผลผูกพันโจทก์เพียง 3 ปี เรื่องการบอกเลิกการเช่านั้น ฟ้องของโจทก์ระบุว่า โจทก์ได้แจ้งเลิกการเช่ากับจำเลยที่ 2 แล้ว แม้จำเลยที่ 2 จะให้การว่า โจทก์ไม่เคยบอกเลิกการเช่ากับจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่เมื่อศาลชั้นต้นชี้สองสถานและสั่งกำหนดประเด็นนำสืบ ไม่ได้กำหนดประเด็นนำสืบในข้อนี้ไว้ จำเลยก็ไม่ได้โต้แย้งคำสั่งนั้น ดังนั้น จะยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์และฎีกาไม่ได้เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 226 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา