โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าห้องแถวของโจทก์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินราชพัสดุโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าห้องของโจทก์ต่อไป จึงบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าบัดนี้ล่วงพ้นกำหนดระยะเวลาที่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญา ขอให้ใช้ค่าเสียหายและขับไล่

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์จำเลยตกลงกันก่อนจะมีการเช่าว่าโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอยู่ตลอดจนถึง พ.ศ. 2517 ก่อนจะสิ้นอายุตามข้อตกลงโจทก์จะขายห้องที่จำเลยเช่าและโอนสิทธิการเช่าให้ จำเลยจึงได้ปลูกห้องขึ้นอีก1 หลัง โจทก์ก็ทราบและยินยอมให้ปลูก การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ถือได้ว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต และไม่มีอำนาจฟ้อง การบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงไม่ชอบ ขอให้พิพากษาว่าอาคารที่ปลูกขึ้นใหม่หลังห้องแถวพิพาทเป็นของจำเลย ให้จำเลยมีสิทธิอยู่ในอาคารนั้น หรือให้จำเลยรื้อถอนไปได้

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ตกลงจะขายห้องพิพาทให้จำเลยจำเลยได้ปลูกห้องแถวติดหลังห้องพิพาทขึ้นอีก 1 ห้อง โดยมิได้รับความยินยอมหรือรับอนุญาตจากโจทก์ โจทก์บอกให้จำเลยรื้อถอนออกไป จำเลยรับว่าเมื่อโจทก์เลิกสัญญาเช่าห้องพิพาทจำเลยจะยกห้องที่จำเลยปลูกสร้างให้เป็นของโจทก์และห้องที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นนั้นติดกับห้องพิพาท จึงตกเป็นส่วนควบของห้องพิพาท

ในวันชี้สองสถาน จำเลยยอมรับว่าที่โจทก์จะขายห้องแถวที่จำเลยเช่าและโอนสิทธิการเช่านั้นไม่ได้ทำเป็นหนังสือ ต่อมาโจทก์ยื่นคำร้องว่าคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับคำฟ้องของโจทก์ ขอให้พิพากษายกคำฟ้องแย้งของจำเลย

ศาลชั้นต้นเห็นว่า ข้อเท็จจริงพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดการชี้สองสถานและสืบพยานของทั้งสองฝ่ายแล้ววินิจฉัยว่า เมื่อจำเลยรับว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาไว้เป็นหนังสือให้จำเลย จำเลยจะอ้างเป็นเหตุบังคับให้โจทก์ขายห้องแถวให้ตนตามสัญญาไม่ได้ ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์มิชอบจึงเป็นอันตกไป คดีฟังได้ว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไปคำฟ้องแย้งของจำเลยไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ยกฟ้องแย้งจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ จำเลยฟ้องแย้งว่าจำเลยได้ปลูกห้องขึ้นอีก 1 หลังซึ่งโจทก์ทราบและยินยอมให้ปลูก ขอให้พิพากษาว่าอาคารห้องแถวที่ปลูกขึ้นใหม่หลังห้องแถวพิพาทเป็นของจำเลย และให้จำเลยมีสิทธิอยู่ในอาคารนั้น หรือให้จำเลยรื้อถอนอาคารนั้นไปได้ ดังนี้เห็นได้ว่าฟ้องเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทที่จำเลยเช่า ฟ้องแย้งเป็นเรื่องที่ขอให้จำเลยมีสิทธิอยู่ในอาคารที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นใหม่ หรือมีสิทธิรื้อถอนอาคารนั้นออกไปได้ ฟ้องแย้งจึงเป็นกรณีต่างเรื่องต่างประเด็นกับคำฟ้องเดิม ข้ออ้างของจำเลยฟังไม่ขึ้น ส่วนประเด็นข้อบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าประเด็นข้อนี้จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ากันมาในศาลอุทธรณ์ จำเลยจะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา