โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงทำสัญญาซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน จำเลยชำระราคาที่ดินให้โจทก์ทั้งสองในวันทำสัญญา 490,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก310,000 บาท จำเลยตกลงจะชำระให้โจทก์ภายใน 18 เดือนนับแต่วันทำสัญญา จำเลยกับโจทก์ทั้งสองทำหนังสือและจดทะเบียนข้อตกลงเรือ่งบุริมสิทธิในมูลหนี้ซื้อขายที่ดินดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานว่าจำเลยผู้ซื้อมีหน้าที่จะต้องชำระแก่โจทก์ทั้งสองผู้ทรงบุริมสิทธิในมูลหนี้ซื้อขายเป็นจำนวนเงิน 310,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นงวด ๆ รวม 3 งวด จำเลยชำระเงินให้โจทก์เพียง 2 งวด เมื่อถึงกำหนดชำระงวดที่ 3จำเลยไม่ชำระ โจทก์มีหนังสือทวงถามแล้วจำเลยก็ยังไม่ชำระเป็นการผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 110,000 บาทพร้อมค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันผิดสัญญา

จำเลยให้การว่า ที่ดินพิพาทไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ โจทก์จะต้องจัดการเรื่องจดทะเบียนภาระจำยอมในเรื่องทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะ ตอนที่หนึ่งผ่านที่ดินของนายก๋ง จันทรโอทานตอนที่สองผ่านที่ดินของนางยุพิน บัวเอี่ยม โจทก์จัดการให้นางยุพินจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว แต่ไม่จัดการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิที่จะไม่ชำระหนี้ให้จำเลยจนกว่าโจทก์ทั้งสองจัดการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมให้จำเลยเป็นที่เรียบร้อย

นายประกิต สุนทราภา ยื่นคำร้องเป็นผู้ร้องสอดเข้าเป็นจำเลยร่วมศาลชั้นต้นอยุญาต

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 110,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสองพร้อมด้วยค่าเสียหายอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่จำเลยผิดสัญญา

จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมโจทก์ทั้งสองทำหนังสือสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยร่วม โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์ทั้งสองจะเป็นผู้จัดการติดต่อให้ทำถนนเชื่อมที่ดินพิพาทซึ่งตอนที่หนึ่งผ่านที่ดินของนายก๋งจันทรโอทานไม่ต้องเสียค่าผ่าน ตอนที่สองผ่านที่ดินของนางยุพิน บัวเอี่ยม เสียค่าผ่าน 50,000 บาท ให้ออกสู่ถนนสาธารณะเพราะที่ดินพิพาทอยู่ด้านในสุดที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้จำเลยและจำเลยร่วมเสียค่าตอบแทนให้แก่นางยุพินและนางยุพินจดทะเบียนภาระจำยอมสำหรับถนนที่ผ่านที่ดินของนางยุพินเรียบร้อย และจำเลยร่วมทำถนนจากที่ดินพิพาทผ่านที่ดินของนางยุพินและนางก๋งสู่ถนนสาธารณะแล้ว ต่อมาจำเลยเข้าหุ้นกับจำเลยร่วมในการซื้อที่ดินพิพาทเพื่อนำไปแบ่งขายเอากำไร จำเลยร่วมให้จำเลยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาท และทำหนังสือจดทะเบียนข้อตกลงเรื่องบุริมสิทธิในมูลหนี้ซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ทั้งสองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยและจำเลยร่วมผ่อนชำระราคาที่ดินพิพาทตามข้อตกลงเรื่องบุริมสิทธิแล้ว 2 งวด คงเหลือไม่ชำระงวดสุดท้าย ปัญหาว่าการที่จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบว่าโจทก์ทั้งสองมีหน้าที่จัดการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวอันเป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกเหนือไปจากหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น ต้องห้ามตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งหรือไม่ เห็นว่าบทบัญญัติแห่งมาตรา 94 ดังกล่าวห้ามแต่เฉพาะเรื่องการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนเอกสารเท่านั้น แต่ในคดีนี้จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบถึงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตามเอกสารหมาย ร.1 และสัญญาระหว่างโจทก์ที่ 2 กับนายก๋ง ตามเอกสารหมาย ล.1 ว่า โจทก์ทั้งสองตกลงรับจัดการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมถนนผ่านที่ดินของนายก๋งให้ใช้ถนนนั้นผ่านจากที่ดินพิพาทออกสู่ถนนสาธารณะอันเป็นการนำสืบถึงข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มิใช่การนำสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)

ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่าในการทำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองตกลงจัดการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวให้จำเลยด้วย เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่จัดการให้ตามข้อตกลง โจทก์ทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังนั้น เมื่อกำหนดเวลาชำระราคาที่ดินตามการจดทะเบียนบุริมสิทธิในงวดสุดท้ายถึงกำหนดแล้ว แต่โจทก์ทั้งสองยังไม่ดำเนินการให้นายก๋งจดทะเบียนภาระจำยอมให้ จำเลยและจำเลยร่วมย่อมเรียกร้องให้โจทก์ปฏิบัติตามข้อตกลงและปฏิเสธการชำระค่าที่ดินพิพาทที่เหลือได้

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง.

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา