โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวของโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 10 ปีค่าเช่าห้องละ 100 บาทต่อเดือน ครั้นครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับ จำเลยหลายครั้ง จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปและชำระค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาทกับค่าเสียหายเดือนละ 200 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างแก่โจทก์68,000 บาท โจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่ามีกำหนด 30 ปี ทำสัญญาเช่าไว้ 10 ปีก่อน แล้วให้จำเลยต่อสัญญาเช่าได้ครั้งละ 10 ปีจนครบ 30 ปี และตามสัญญาเช่าข้อ 12 โจทก์ให้คำมั่นแก่จำเลยว่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุลง โจทก์ยอมให้จำเลยขอเช่าต่อไปได้อีก ซึ่งจำเลยได้บอกกล่าวแก่โจทก์ขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก10 ปี และโจทก์ก็ตกลงแล้ว จนนัดทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ แต่โจทก์กลับนำคดีมาฟ้อง จำเลยไม่เคยติดค้างค่าเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วจำเลยยังคงครองห้องเช่าอยู่ โจทก์มิได้บอกกล่าวล่วงหน้า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลย

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลยไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบว่าไม่มีการต่อสัญญา จำเลยก็ตกลงจะย้ายไป แต่พบครบกำหนดจำเลยขอผัดผ่อนและขอค่าขนย้าย การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยชำระเงินค่าก่อสร้างให้แก่ตัวแทนผู้รับเหมาก่อสร้างห้องเช่า มิได้จ่ายให้โจทก์ จึงไม่เข้าลักษณะสัญญาต่างตอบแทน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไปพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากห้องของโจทก์และให้ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องกับให้ยกฟ้องแย้งจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยชำระค่าก่อสร้างตึกแถวให้ตัวแทนของนายสงวน นายสงวนยกตึกแถวให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนกันสัญญาเช่าข้อ 12 เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อไปทุก 10 ปี จำเลยได้ขอต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ไปอีก 10 ปี ก่อนครบกำหนดการเช่าโจทก์จึงต้องยอมให้จำเลยเช่าต่อไป แต่ตามสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงได้แต่ให้โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อไปมีกำหนดเวลาไม่เกิน 3 ปี พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ทำหลักฐานเป็นหนังสือให้จำเลยเช่าตึกพิพาทต่อไปมีกำหนด 3 ปี

โจทก์และจำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยฎีกาว่า นายนิทัศน์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวจากจำเลยและเป็นคู่สัญญากับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.2 โจทก์เป็นผู้ให้สัตยาบันโดยปริยาย ต้องถือว่าเป็นการกระทำของโจทก์ด้วย ที่โจทก์นำสืบว่าไม่ได้รับเงิน 68,000 บาทจากจำเลย เป็นการปฏิเสธลอย และไม่มีข้อนำสืบหักล้างเอกสารฉบับนี้ได้ ซึ่งเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ปัญหาทำนองนี้จำเลยได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย แต่นายนิทัศน์ตัวแทนของนายสงวนเป็นผู้รับนายสงวนยกตึกแถวที่สร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน มีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยก่อนว่า คดีนี้คู่ความจะฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวที่ให้เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องเดือนละ 200 บาท และเรียกค่าเช่าที่ค้าง 2,000 บาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์และมิได้ยกข้อเถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยไม่ได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ โจทก์จำเลยจึงไม่มีสัญญาต่างตอบแทนแก่กัน จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งเป็นการต้องห้าม ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยเป็นการไม่ชอบจำเลยจึงฎีกาข้อเท็จจริงทำนองเดียวกันนั้นไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224, 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า สัญญาเช่าข้อ 12 มีความว่า โจทก์ต้องต่อสัญญาเช่าให้จำเลยทุก 10 ปีจำเลยได้ไปต่อสัญญาเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่าในตอนแรกแล้วสัญญาเช่าจึงมีต่อไป แต่ศาลชั้นต้นไม่ได้วินิจฉัย ขอให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ซึ่งเป็นข้อกฎหมายว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาคดีครบทุกประเด็นที่พิพาทกันหรือไม่นั้น ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยได้ไปขอต่ออายุการเช่ากับโจทก์ก่อนหมดอายุสัญญาเช่า โจทก์ฎีกาคัดค้านในปัญหานี้ว่า ในวันชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นเรื่องสัญญาเช่าข้อ 12 ไว้ และจำเลยไม่ได้โต้แย้ง จึงไม่มีประเด็นให้วินิจฉัย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบศาลฎีกาเห็นว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ 12ไว้ จำเลยก็มิได้โต้แย้ง จำเลยจึงอุทธรณ์ปัญหาข้อนี้ไม่ได้ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เป็นการไม่ชอบ และต้องห้ามฎีกาตามมาตรา 249 เมื่อปัญหาดังกล่าวจำเลยอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์จำเลยประการอื่นซึ่งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในข้อที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามประเด็นดังกล่าวต่อไป

พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา