คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4765/2567
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 171, 203, 204, 224, 368, 415 วรรคสอง, 419, 466, 467
โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ที่ดินของจำเลยทั้งห้าอยู่ในเขตบางซื่อ กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งห้าย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งห้าต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 38,000,000 บาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่นดังจะเห็นได้จากสัญญาขายที่ดินระบุว่าผู้ซื้อซื้อที่ดินไว้เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการของบริษัท จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินพิพาทไว้ทั้งหมด 2 งาน 35 ตารางวา เท่ากับ 235 ตารางวา ในราคา 38,000,000 บาท ตกตารางวาละ 161,702.13 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งห้าจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่าเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่พุทธศักราชสองพันสี่ร้อยห้าสิบหก โดยรายการจดทะเบียนก่อนโจทก์กับจำเลยทั้งห้าซื้อขายที่ดินยังคงระบุเนื้อที่ที่ดิน 2 งาน 35 ตารางวา ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งห้าเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง การตีความการแสดงเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 171 และ 368 ฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ไว้ 2 งาน 35 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดิน
จำเลยทั้งห้าส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งห้าจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้เรียกคืนก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งห้าตกเป็นผู้ผิดนัด ต่อเมื่อมีการเรียกเงินดังกล่าวคืนแล้ว แต่จำเลยทั้งห้าไม่คืนให้จึงจะถือว่าจำเลยทั้งห้าตกอยู่ในฐานะทุจริตจำเดิมแต่เวลาที่ถูกเรียกคืน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 415 วรรคสอง และตกเป็นผู้ผิดนัดซึ่งต้องเสียดอกเบี้ยนับตั้งแต่เวลานั้นเป็นต้นไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 203 วรรคหนึ่ง และมาตรา 204 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 224 วรรคหนึ่ง
สภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องเป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยทั้งห้าส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ได้ตกลงกันไว้ โดยโจทก์รับเอาที่ดินไว้และใช้ราคาเกินไปกว่าจำนวนที่ดิน และมีคำขอบังคับให้จำเลยทั้งห้าชำระเงินส่วนที่โจทก์ได้ชำระเกินไปกว่าจำนวนที่ดินแก่โจทก์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งห้าไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินส่วนที่เกินกว่าจำนวนที่ดินไว้โดยชอบ จึงเป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ มิใช่เป็นการฟ้องจำเลยทั้งห้าให้รับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน ซึ่งต้องฟ้องคดีภายในกำหนด 1 ปี นับแต่เวลาส่งมอบ จึงนำอายุความ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 467 มาบังคับไม่ได้ ต้องนำอายุความเรื่องลาภมิควรได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 419 มาใช้บังคับ เมื่อนับแต่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2563 อันเป็นวันที่โจทก์ลงลายมือชื่อรับทราบถึงผลการรังวัดที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินว่าที่ดินนั้นขาดตกบกพร่องถือว่าวันดังกล่าวเป็นวันที่โจทก์รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน เมื่อนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าร่วมกันหรือแทนกันชำระเงิน 5,559,539.12 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 3,702,978.72 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งห้าให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งห้าเป็นการซื้อขายเหมาแปลงหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด เดิมชื่อว่า บริษัท ค. เมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2557 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรวม 8 แปลง ซึ่งแบ่งแยกเป็นโฉนดที่ดิน 8 ฉบับ รวมเนื้อที่ดิน 1,879.1 ตารางวา คิดเป็นเงิน 302,160,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 15,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 287,160,000 บาท ตกลงชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สำหรับที่ดินพิพาทเป็นหนึ่งในจำนวน 8 แปลง เป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 5075 อำเภอบางซื่อ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 2 งาน 35 ตารางวา จำเลยทั้งห้าขายให้แก่โจทก์ราคา 38,000,000 บาท เฉลี่ยตารางวาละ 161,702.13 บาท ต่อมาวันที่ 14 สิงหาคม 2557 จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 5075 ให้แก่โจทก์ โดยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทที่สำนักงานที่ดินระบุว่า ผู้ขายยอมขายที่ดินพิพาททั้งแปลงแก่ผู้ซื้อ โจทก์ถือว่าจำนวนเนื้อที่ที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของหนังสือสัญญาขายที่ดิน หลังทำสัญญาขาย เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2560 โจทก์ยื่นคำขอสอบเขตที่ดินพิพาท ต่อมาวันที่ 5 พฤศจิกายน 2563 เจ้าพนักงานที่ดินมีหนังสือแจ้งโจทก์ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 5075 มีเนื้อที่เพียง 2 งาน 12.1 ตารางวา จำเลยทั้งห้าส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องไป 22.9 ตารางวา ทำให้โจทก์ชำระราคาที่ดินเกินไป 3,702,978.72 บาท โจทก์บอกกล่าวทวงถามให้จำเลยทั้งห้าชดใช้เงินคืนแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยทั้งห้าเพิกเฉย ส่วนจำเลยทั้งห้านำสืบว่า จำเลยทั้งห้าขายที่ดินพิพาทแบบเหมารวมกับที่ดินแปลงอื่นอีก 7 แปลง รวม 8 โฉนด ไม่ได้คิดราคาที่ดินต่อตารางวาต่อที่ดินหนึ่งแปลงตามโฉนดทั้ง 8 โฉนด และตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุเนื้อที่ดินพิพาทไว้ อีกทั้งไม่มีการระบุว่าเป็นการขายในราคาตารางวาละ 161,702.13 บาท จำเลยทั้งห้าจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เห็นว่า โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ที่ดินของจำเลยทั้งห้าอยู่ในเขตบางซื่อ กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งห้าย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งห้าต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 38,000,000 บาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่นดังจะเห็นได้จากสัญญาขายที่ดินระบุว่าผู้ซื้อซื้อที่ดินไว้เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการของบริษัท จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินพิพาทไว้ทั้งหมด 2 งาน 35 ตารางวา เท่ากับ 235 ตารางวา ในราคา 38,000,000 บาท ตกตารางวาละ 161,702.13 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งห้าจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่าเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่พุทธศักราชสองพันสี่ร้อยห้าสิบหก โดยรายการจดทะเบียนก่อนโจทก์กับจำเลยทั้งห้าซื้อขายที่ดินยังคงระบุเนื้อที่ที่ดิน 2 งาน 35 ตารางวา ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งห้าเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง ในการตีความการแสดงเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 และ 368 ฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ไว้ 2 งาน 35 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่ที่ดินมีเนื้อที่จริงเพียง 2 งาน 12.1 ตารางวา เป็นกรณีที่จำเลยทั้งห้าส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งห้าจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์โดยคิดเฉลี่ยจากเนื้อที่ที่ดินที่ซื้อขายกัน ซึ่งตกตารางวาละ 161,702.13 บาท เนื้อที่ดินขาดไป 22.9 ตารางวา คิดเป็นเงิน 3,702,978.72 บาท จำเลยทั้งห้าจึงต้องรับผิดชำระเงิน 3,702,978.72 บาท ให้แก่โจทก์ตามฟ้อง ในส่วนที่โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 14 สิงหาคม 2557 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนขายเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์นั้น เห็นว่า จำเลยทั้งห้ามีหน้าที่ต้องคืนเงินแก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้เรียกคืนก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งห้าตกเป็นผู้ผิดนัด ต่อเมื่อมีการเรียกเงินดังกล่าวคืนแล้ว แต่จำเลยทั้งห้าไม่คืนให้จึงจะถือว่าจำเลยทั้งห้าตกอยู่ในฐานะทุจริตจำเดิมแต่เวลาที่ถูกเรียกคืนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 415 วรรคสอง และตกเป็นผู้ผิดนัดซึ่งต้องเสียดอกเบี้ยนับตั้งแต่เวลานั้นเป็นต้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 วรรคหนึ่งและมาตรา 204 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 224 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยทั้งห้าชำระเงินค่าที่ดินคืนและจำเลยทั้งห้าได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วโดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ได้รับหนังสือเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2564 ครบกำหนด 10 วัน ที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ต้องชำระเงินคืนในวันที่ 7 มีนาคม 2564 แล้ว จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ยังเพิกเฉย ถือว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ผิดนัดต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 8 มีนาคม 2564 ส่วนจำเลยที่ 5 ได้รับหนังสือเมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2564 ครบกำหนด 10 วัน ที่จำเลยที่ 5 ต้องชำระเงินคืนในวันที่ 12 มีนาคม 2564 แล้ว จำเลยที่ 5 ยังเพิกเฉย ถือว่าจำเลยที่ 5 ผิดนัดต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 13 มีนาคม 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 224 วรรคหนึ่ง เดิม และ ที่แก้ไขใหม่ ปัญหาการกำหนดดอกเบี้ยตามกฎหมายเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยและกำหนดดอกเบี้ยให้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่แก้ไขใหม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252
ส่วนที่จำเลยทั้งห้ายื่นคำแก้ฎีกาประเด็นอายุความและขอให้ศาลฎีกาวินิจฉัยให้นั้น เห็นว่า สภาพแห่งข้อหาตามคำฟ้องเป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยทั้งห้าส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ได้ตกลงกันไว้ โดยโจทก์รับเอาที่ดินไว้และใช้ราคาเกินไปกว่าจำนวนที่ดิน และมีคำขอบังคับให้จำเลยทั้งห้าชำระเงินส่วนที่โจทก์ได้ชำระเกินไปกว่าจำนวนที่ดินแก่โจทก์อันเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งห้าไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินส่วนที่เกินกว่าจำนวนที่ดินไว้โดยชอบ จึงเป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ มิใช่เป็นการฟ้องจำเลยทั้งห้าให้รับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวน ซึ่งต้องฟ้องคดีภายในกำหนด 1 ปีนับแต่เวลาส่งมอบตามคำแก้ฎีกาของจำเลยทั้งห้า จึงนำอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 467 มาบังคับไม่ได้ ต้องนำอายุความเรื่องลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 419 มาใช้บังคับ เมื่อนับแต่วันที่ 5 พฤศจิกายน 2563 อันเป็นวันที่โจทก์ลงลายมือชื่อรับทราบถึงผลการรังวัดที่ดินจากเจ้าพนักงานที่ดินว่าที่ดินนั้นขาดตกบกพร่อง ถือว่าวันดังกล่าวเป็นวันที่โจทก์รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน เมื่อนับถึงวันฟ้องไม่เกิน 1 ปี คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีไม่ขาดอายุความ จึงถูกต้องแล้ว แต่ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าเป็นการซื้อขายเหมาแปลงและจำเลยทั้งห้าไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์นั้น ยังไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระเงิน 3,702,978.72 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว โดยในส่วนของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 8 มีนาคม 2564 ส่วนจำเลยที่ 5 ให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 13 มีนาคม 2564 เป็นต้นไป ถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ อัตราดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใดก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
หมายเลขคดีดำศาลฎีกา พ.323/2567
แหล่งที่มา หนังสือคำพิพากษาศาลฎีกา
