โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 51485, 51486 และ 51489 จากจำเลยเป็นเงินทั้งสิ้น 180,000 บาท โจทก์วางมัดจำเป็นเงิน1,500 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเดือนละ 1,500 บาทเป็นเวลา 119 เดือน หรือครบกำหนดเดือนมกราคม 2543และเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 51490 จากจำเลย ในราคา 90,000 บาท โจทก์วางมัดจำเป็นเงิน 1,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเดือนละ1,000 บาท เป็นเวลา 89 เดือน หรือครบกำหนดเดือนพฤษภาคม 2541จำเลยตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์เมื่อโจทก์ชำระเงินครบถ้วนแล้ว โจทก์ผ่อนชำระเงินให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินครั้งหลังครบถ้วนแล้ว และผ่อนชำระเงินตามสัญญาจะซื้อขายครั้งแรกรวม 178,500 บาท จะต้องชำระอีก 1,500 บาท โจทก์แจ้งจำเลยให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 2 สัญญา พร้อมกับรับเงินที่เหลือ แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 51485, 51486, 51489และ 51490 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย

จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เอกสารที่โจทก์ใช้อ้างเป็นพยานหลักฐานไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายที่ดิน แต่เป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องผิดสัญญาพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ตามทางนำสืบของโจทก์ว่า เมื่อวันที่ 21 มีนาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาเอกสารหมาย จ.1 กับจำเลย ต่อมาวันที่ 3 ธันวาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาเอกสารหมาย จ.5 กับจำเลยอีก ข้อความในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 ระบุว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อที่ดิน แต่โจทก์เบิกความว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน

ปัญหาข้อกฎหมายตามอุทธรณ์ข้อแรกของโจทก์มีว่าศาลชั้นต้นมีอำนาจวินิจฉัยว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่าซื้อ ไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายหรือไม่ เห็นว่าแม้จำเลยจะขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณาโจทก์ยังมีหน้าที่นำพยานหลักฐานมาสืบให้ฟังได้ตามฟ้องของตนคดีนี้โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลย และโจทก์เบิกความว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยตามเอกสารหมายจ.1 และ จ.5 แต่เอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 ระบุว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อ ศาลชั้นต้นย่อมมีอำนาจวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อขายตามที่โจทก์ฟ้องและเบิกความหรือเป็นสัญญาเช่าซื้อตามข้อความที่ระบุในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5

ปัญหาข้อกฎหมายตามอุทธรณ์ข้อต่อไปของโจทก์มีว่าสัญญาที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อขายหรือไม่ เห็นว่าแม้ข้อความในเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จะระบุชัดเจนว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อ แต่ในแผนผังท้ายเอกสารหมาย จ.5 ระบุว่าเป็นที่ดินแบ่งขาย ซึ่งที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 ก็รวมอยู่ในแผนผังนี้ ลักษณะของแผนผังดังกล่าวเป็นการนำที่ดินแปลงใหญ่มาจัดสรรแบ่งแยกเป็นแปลงเล็กออกขายให้แก่ลูกค้า และสาระสำคัญของเอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 คงมีแต่เรื่องจำนวนเงินทั้งหมดที่โจทก์จะต้องชำระแก่จำเลยจำนวนเงินมัดจำ จำนวนเงินที่ต้องชำระเป็นรายเดือนเป็นเวลากี่เดือน เมื่อโจทก์ชำระครบตามจำนวนเงินดังกล่าว จำเลยจะมอบกรรมสิทธิ์โอนที่ดินให้แก่โจทก์ถ้าโจทก์ไม่ผ่อนชำระเงินตามเวลาที่กำหนดให้ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่มีข้อความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเอาที่ดินออกให้เช่าไม่มีเรื่องการเข้าครอบครองที่ดินของโจทก์ ไม่มีเรื่องการกลับเข้าครองที่ดินของจำเลย และนอกจากการผิดนัดชำระเงินแล้วไม่มีการกระทำอื่นอันจะถือว่าจำเลยได้กระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 574 วรรคแรก เอกสารหมาย จ.1 และ จ.5 จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อ คดีรับฟังได้ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยตามฟ้อง แต่คดียังมีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่าโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยแล้วตามสัญญาหรือไม่ และจำเลยผิดสัญญาหรือไม่ซึ่งศาลชั้นต้นยังไม่ได้วินิจฉัย และไม่ได้เป็นปัญหาข้อกฎหมายที่โจทก์อุทธรณ์โดยตรงต่อศาลฎีกา ศาลฎีกาไม่อาจวินิจฉัยได้จึงจำเป็นต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยปัญหาในคดีให้สิ้นกระแสความแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี อุทธรณ์ปัญหาข้อกฎหมายของโจทก์เช่นนี้ เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ต้องเสียค่าขึ้นศาลเพียง 200 บาท ตามบัญชีท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ตาราง 1 ข้อ 2(ก)ปรากฏว่าโจทก์เสียค่าขึ้นศาลเกินมา จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินให้แก่โจทก์

พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น และย้อนสำนวนให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยในประเด็นอื่นที่ยังมิได้วินิจฉัยแล้วมีคำพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้ ให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่ ค่าขึ้นศาลที่ชำระเกินมาในชั้นนี้ให้คืนแก่โจทก์

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา