โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสอง และนางสวลี อัมระปาล เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1370 มีความประสงค์จะขายที่ดินดังกล่าว นางสวลีในฐานะเจ้าของที่ดินคนหนึ่งกระทำการแทนจำเลยทั้งสองมอบหมายให้โจทก์เป็นนายหน้า ค่านายหน้าร้อยละ 5 ของราคาที่ดินที่ขายได้โดยจะจ่ายให้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อมาโจทก์ได้นำกรรมการของบริษัทไทยสุริยะการเคหะและเกษตรกรรม จำกัด ไปพบกับนางสวลีและได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อเดือนมีนาคม 2526 กำหนดไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2528 แต่ต่อมาได้มีประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในท้องที่อำเภอลำลูกกาให้เป็นเขตปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2527 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม2527 มีผลทำให้ไม่สามารถโอนขายกันได้ภายในระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินใช้บังคับ ครั้นเมื่อพ้นกำหนด3 ปี นับแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2527 จำเลยทั้งสองและนางสวลีจึงจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินเมื่อวันที่30 พฤศจิกายน 2530 ในราคา 5,442,525 บาท การที่จำเลยทั้งสองและนางสวลีได้ทำสัญญาซื้อขายกับผู้ซื้อเป็นผลมาจากการชี้ช่องของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่านายหน้าตามที่ตกลงกันไว้นั้นโจทก์ได้ทวงถามค่านายหน้าคิดเป็นเงิน 272,126.25 บาท จากนางสวลีต่อมาวันที่ 9 สิงหาคม 2531 นางสวลีถึงแก่กรรม จำเลยที่ 1ได้เป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันใช้เงินโจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยที่ 1 ให้การว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 1370 ตามฟ้อง จำเลยที่ 1 และนางสวลีมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 2 ส่วน อีก 2 ส่วนเป็นของจำเลยที่ 2 และนายสุนทร อัมระปาล นางสวลีเคยให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดดังกล่าวมีเงื่อนไขให้โจทก์จัดการขายที่ดินและจดทะเบียนซื้อขายภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันทำสัญญา หากพ้นกำหนดสัญญานายหน้าเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาดังนั้น สัญญานายหน้าระหว่างโจทก์กับนางสวลีจึงสิ้นสุดลงโจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับค่านายหน้า ขอให้ยกฟ้อง

จำเลยที่ 2 ให้การว่า ไม่เคยตั้งโจทก์หรือมอบอำนาจให้นางสวลีเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ตั้งโจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดิน ส่วนของจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนางสวลี อัมระปาล ชำระเงินจำนวน217,126.25 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 30 พฤศจิกายน 2530 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2

จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าบำเหน็จนายหน้าจากจำเลยที่ 1 ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนางสวลี อัมระปาล หรือไม่โจทก์ฎีกาว่า แม้หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.1 มีว่ามอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนดเวลา 30 วัน นับแต่วันทำสัญญาก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติหรือข้อเท็จจริงแล้ว โจทก์ผู้เป็นนายหน้าไม่มีอำนาจที่จะไปจัดการให้ฝ่ายจำเลยที่ 1 ผู้ขายไปจดทะเบียนกับฝ่ายผู้ซื้อ เพราะผู้ขายและผู้ซื้อไม่ได้มอบอำนาจให้โจทก์ไปกระทำการดังกล่าวได้ เมื่อโจทก์เป็นนายหน้าไปติดต่อหาผู้ซื้อที่ดินได้และฝ่ายจำเลยที่ 1 ก็ได้โอนขายให้ฝ่ายผู้ซื้อที่โจทก์เป็นนายหน้าแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิได้ค่าบำเหน็จนายหน้าตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น เห็นว่าข้อตกลงในหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความว่า "มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 30 วันนับแต่วันทำสัญญานี้ ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว สัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" ตามข้อตกลงดังกล่าวแสดงว่า คู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จภายในกำหนดเวลา 30 วัน นับแต่วันทำสัญญา กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า เมื่อโจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ภายในกำหนด 30 วันโดยไม่ปรากฏว่าฝ่ายจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาตามสัญญาออกไปอีกแล้วถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณีที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าบำเหน็จนายหน้าจากจำเลยที่ 1ได้นั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ