คดีทั้งสองสำนวน ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โดยให้เรียกโจทก์ในสำนวนแรกและจำเลยในสำนวนหลังว่า "โจทก์" และให้เรียกจำเลยในสำนวนแรกและโจทก์ในสำนวนหลังว่า "จำเลย"

สำนวนแรกโจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายยานทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ตมีกำหนด 20 ปี นับแต่วันที่ 7 เมษายน 2531 ในอัตราค่าเช่าสำหรับปีที่ 1 ถึงปีที่ 10 ปีละ 14,000 บาท และปีที่ 11 ถึงปีที่ 20 ปีละ 28,000 บาท โดยมีเงื่อนไขอื่น ๆ ตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้องและให้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ตหากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างนายยานกับโจทก์สิ้นสุดลงแล้ว ข้อสัญญาในสัญญาเช่าที่ว่าผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาให้ผู้เช่า 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปีนั้น เป็นเพียงคำมั่นที่นายยานให้ไว้แก่โจทก์ เป็นสิทธิเฉพาะตัวเมื่อนายยานถึงแก่กรรม คำนั้นย่อมระงับไป ขอให้ยกฟ้อง

สำนวนหลังจำเลยฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับโจทก์กับบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต ของจำเลย ห้ามยุ่งเกี่ยวอีกต่อไปกับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยเป็นเงิน 6,095,664 บาทและต่อไปอีกเดือนละ 677,296 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป

โจทก์ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายยานมีข้อตกลงให้ โจทก์ต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี และโจทก์ผู้เช่ายินยอมยกทรัพย์สินที่ปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าแก่นายยานผู้ให้เช่า จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีผลผูกพันของนายยานจึงต้องต่อสัญญาเช่าแก่โจทก์ค่าเสียหายไม่มากเท่าที่โจทก์ฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์และบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 35686 ตำบลกะรน อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ต ห้ามเกี่ยวข้องอีกต่อไป กับให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยปีละ 70,000 บาทนับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่า (วันที่ 6 เมษายน 2531)เป็นต้นไป จนกว่าโจทก์บริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของจำเลย

โจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืน

โจทก์ ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า ปัญหาที่โจทก์ฎีกาว่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 2.2 ซึ่งมีข้อความว่า "กำหนดเวลาการเช่า 10 ปี และผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาให้ผู้เช่า2 ครั้ง ครั้งละ 10 ปี นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป" มิใช่คำมั่น และแม้หากจะฟังว่าเป็นคำมั่น เมื่อนายยายผู้ให้คำมั่นตาย คำมั่นก็ไม่สิ้นผล เพราะคำมั่นที่จะให้เช่าที่ดินมิใช่คำเสนอ จะนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 มาใช้บังคับไม่ได้ จึงเป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง (ที่ถูกน่าจะเป็นมาตรา 130วรรคสอง) มาตรา 1599 และมาตรา 1600 ทั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 3 ยังระบุให้สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลผูกพันไปถึงทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรมของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายด้วยจึงผูกพันจำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายยาน จำเลยต้องจดทะเบียนต่อสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาที่นายยานทำไว้แก่โจทก์นั้น เห็นว่า ข้อความตามสัญญาเช่าข้อ 2.2 ดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นของนายยานว่าจะให้เช่าที่ดินต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ได้สมองรับก่อนนายยานตายและโจทก์รู้แล้วว่านายยานตายก่อนจะครบกำหนด 10 ปี ตามสัญญาเช่า กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติ มาตรา 130 วรรคสอง (ที่แก้ไขใหม่ มาตรา 269 วรรคสอง) มาใช้บังคับ คำมั่นของนายยานย่อมไม่มีผลบังคับ แม้สัญญาเช่าข้อ 3 จะระบุให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันไปถึงทายาทผู้รับพินัยกรรมของนายยานด้วยก็ตาม แต่เมื่อคำมั่นของนายยานไม่มีผลบังคับเสียแล้ว ก็ไม่เป็นมรดกตกทอดอันจะผูกพันจำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายยานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรคสอง (ที่แก้ไขใหม่ มาตรา 169 วรรคสอง) มาตรา 1599 และมาตรา 1600 และจำเลยกับบรรดาทายาทของนายยานไม่ได้เป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าด้วยข้อสัญญาตามสัญญาเช่าดังกล่าวจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยในฐานะทายาทและผู้จัดการมรดกของนายยานเช่นกัน โจทก์จะฟ้องขอให้จำเลยจดทะเบียนต่อสัญญาเช่าให้ไม่ได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา