ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาท ให้ใช้ค่าเช่าค้างและค่าเสียหาย 1,320 บาท กับเดือนละ 300 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าสัญญาเช่าฉบับที่ 3 ยังมีผลบังคับอยู่จนกว่าจะครบ 3 ปี โจทก์บอกเลิกก่อนนั้นไม่ได้ พิพากษาแก้ให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "คดีได้ความว่า นายกระแสร์เป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวขึ้น 12 ห้องแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้นายบุญธรรมเจ้าของที่ดิน โดยให้นายกระแสร์เรียกค่าก่อสร้างตึกแถวนี้ได้ จำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างนายกระแสร์ไป 24,000 บาท แล้วนายบุญธรรมให้จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถว 1 ห้อง มีกำหนด 12 ปี ทำสัญญาเป็นหนังสือ 4 ฉบับ ๆละ 3 ปีติดต่อกันไป เริ่มแต่วันที่ 15 สิงหาคม 2510 แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อมานายบุญธรรมขายตึกทั้งหมดให้แก่โจทก์ ขณะเมื่อจำเลยเช่าอยู่ตามสัญญาเช่าฉบับที่ 3 โจทก์จึงขอให้จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยต่อสู้ว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้กับนายบุญธรรมยังคงผูกพันโจทก์อยู่ คดีมีปัญหาตามโจทก์ฎีกาว่าสัญญาเช่าดังกล่าวผูกพันโจทก์อยู่หรือไม่

พิจารณาแล้ว เห็นว่าการที่จำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทแก่ผู้ก่อสร้าง และผู้ก่อสร้างยกกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้นายบุญธรรมเจ้าของที่ดิน แล้วนายบุญธรรมให้จำเลยทำสัญญาเช่าไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันเช่นนี้ สัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างนายบุญธรรมกับจำเลยนอกเหนือจากการเช่าธรรมดา เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวที่มีกำหนด 12 ปี คือ 4 ฉบับ ๆ ละ 3 ปีนั้นเป็นบุคคลมีสิทธิมีผลผูกพันจำเลยกับนายบุญธรรมอันเป็นคู่สัญญากันเท่านั้น จึงมีผลใช้บังคับต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนตึกพิพาทได้เพียง 3 ปี แม้โจทก์จะทราบว่านายบุญธรรมกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันอยู่ 12 ปีก็ตาม เมื่อโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีดังกล่าวแล้ว โจทก์ก็ไม่ถูกผูกพันที่จะให้จำเลยเช่าต่อไป ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 2077/2514 คดีระหว่าง นายวรพันธ์ พงษ์ประวิตร โจทก์ นางแดง ศุขพิทักษ์ จำเลย จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอ้างสัญญาฉบับต่อ ๆ มาขึ้นต่อสู้โจทก์ได้"

พิพากษาแก้ บังคับตามศาลชั้นต้น

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา เนติบัณฑิตยสภา