คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6368/2540
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 386, 456, 1367
โจทก์มีชื่อเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เนื้อที่ 7 ไร่3 งาน 80 ตารางวา และโจทก์ได้ทำหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยในราคา 140,000 บาท วางมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 20,000 บาท ส่วนที่เหลือ 120,000 บาทจะผ่อนชำระเป็น 2 งวด งวดแรกเป็นเงิน 50,000 บาท งวดที่ 2เป็นเงิน 70,000 บาท หลังจากโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายและวางเงินมัดจำแล้ว โจทก์ได้มอบการครอบครองให้จำเลยเข้าทำประโยชน์โดยขุดดินเพื่อทำเป็นนากุ้ง แต่การที่โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์นั้นโจทก์ยังคงยึดถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เสียภาษีบำรุงท้องที่ตามใบเสร็จรับเงิน และดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าโจทก์มิได้มีเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย หากแต่โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะไปดำเนินการโอนทางทะเบียนหลังจากจำเลยชำระ ค่าที่ดินครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงมิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หากแต่เป็นสัญญาจะซื้อขายอันมีผลผูกพันให้คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา การที่จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครอง เมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่างวดให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทได้
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 956เนื้อที่ 7 ไร่ 3 งาน 80 ตารางวา เมื่อประมาณปลายปี 2532จำเลยมาขอซื้อที่ดินดังกล่าวไปจากโจทก์เพื่อทำนากุ้งในราคา140,000 บาท จำเลยได้วางเงินมัดจำไว้ให้แก่โจทก์เป็นเงิน20,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระเป็น 2 งวด คือ งวดแรกชำระเมื่อจำเลยทำการขุดนากุ้งแล้วเสร็จจำนวน 50,000 บาทงวดที่ 2 ชำระเมื่อจำเลยทำการเลี้ยงกุ้งงวดแรกแล้วเสร็จจำนวน 70,000 บาท และเมื่อโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินครบถ้วนแล้วโจทก์จะทำการจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่จำเลย โจทก์ยินยอมอนุญาตให้จำเลยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินก่อนได้ตั้งแต่วันทำสัญญาเพื่อจำเลยจะได้นำเงินมาชำระค่าที่ดินตามที่ได้ตกลงกันไว้ต่อโจทก์ แต่ปรากฏว่าเมื่อจำเลยทำการขุดนากุ้งและเลี้ยงกุ้งในงวดแรกแล้ว จำเลยขอผัดผ่อนการชำระเงินค่าที่ดินแก่โจทก์เรื่อยมาจนกระทั่งจำเลยเลี้ยงกุ้งมาได้ 5 งวด จำเลยก็ยังเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน120,000 บาท โจทก์ทวงถามแล้วหลายครั้ง การกระทำของจำเลยถือได้ว่าจงใจผิดสัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาขอริบเงินมัดจำและให้จำเลยออกจากที่ดินแล้ว ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เลขที่ 956 และห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ซื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 956 เนื้อที่ 7 ไร่เศษ จากโจทก์เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 ในราคา 140,000 บาทโดยแบ่งจ่ายเป็น 3 งวด งวดแรกในวันทำสัญญา 20,000 บาทงวดต่อไปงวดละ 50,000 บาท และ 70,000 บาท ตามลำดับในวันดังกล่าวโจทก์ได้ส่งมอบการครอบครองโดยเจตนาสละการครอบครองและแจ้งแก่จำเลยว่าจะไม่ยึดถือที่ดินอีกต่อไปจำเลยยอมรับพร้อมกับจ่ายเงินจำนวน 20,000 บาท ทันทีหลังจากจำเลยจ่ายเงินค่าที่ดินให้โจทก์ไปบางส่วน ต่อมาโจทก์ได้มารับเงินค่าที่ดินจากจำเลยอีกหลายครั้ง รวมแล้วเป็นเงินจำนวน 80,000 บาท คงเหลือเงินค่าที่ดินที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์อีกเพียง 40,000 บาท จำเลยไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ การซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อที่ดินเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 แต่อย่างไรก็ตามการที่โจทก์ส่งมอบการครอบครองโดยเจตนาสละการครอบครองให้จำเลย ทั้งยังแจ้งให้จำเลยทราบว่าจะไม่ยึดถือที่ดินเพื่อตนเองอีกต่อไป พร้อมกับรับเงินค่าที่ดินรวมแล้วทั้งสิ้น 100,000 บาท ย่อมถือว่าเป็นการโอนการครอบครองที่มีค่าตอบแทนซึ่งจำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันส่งมอบการครอบครองจนถึงปัจจุบันเป็นระยะเวลากว่า3 ปีแล้ว จำเลยได้ครอบครองเพื่อตนเองและทำประโยชน์มาโดยสงบเปิดเผยถือที่ดินอย่างเป็นเจ้าของตลอดมา จำเลยจึงได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท โจทก์ฟ้องคดีเกินกว่า 1 ปีแล้ว นับแต่วันที่จำเลยเข้าครอบครองที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องเพื่อเอาคืนการครอบครองภายในกำหนดระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาว่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เนื้อที่ 7 ไร่เศษเป็นของจำเลย ห้ามมิให้โจทก์หรือบริวารเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องเดิมและให้การแก้ฟ้องแย้งด้วยว่า การที่จำเลยเข้าไปทำนากุ้งในที่ดินโจทก์เป็นการอายัดสิทธิโจทก์สิทธิการครอบครองที่ดินดังกล่าวย่อมเป็นของโจทก์ คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 956 เป็นของจำเลย ห้ามโจทก์เกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 120,000 บาทแก่โจทก์ด้วย ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)เลขที่ 956 ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มีชื่อเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 956 เนื้อที่ 7 ไร่ 3 งาน80 ตารางวา เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2533 โจทก์ได้ทำสัญญาขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยในราคา 140,000 บาท วางมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 20,000 บาท ส่วนที่เหลือ 120,000 บาทจะผ่อนชำระเป็น 2 งวด งวดแรกเป็นเงิน 50,000 บาทงวดที่ 2 เป็นเงิน 70,000 บาท ตามหนังสือสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.1 หลังจากโจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย ล.1 และวางเงินมัดจำแล้ว โจทก์ได้มอบการครอบครองให้จำเลยเข้าทำประโยชน์โดยขุดดินเพื่อทำเป็นนากุ้ง
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาจะซื้อขายและโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า แม้โจทก์จะส่งมอบที่ดินพิพาทให้จำเลยเข้าครอบครองทำประโยชน์หลังจากทำสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย ล.1 แล้วก็ตาม แต่จำเลยชำระเงินให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาเพียง 20,000 บาท ส่วนที่เหลือยังต้องผ่อนชำระอีก2 งวด งวดแรกเป็นเงิน 50,000 บาท ชำระเมื่อขุดนากุ้งเสร็จส่วนงวดที่ 2 ชำระอีก 70,000 บาท เมื่อจับกุ้งงวดแรกแล้วการที่โจทก์ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์นั้น ปรากฏว่าโจทก์ยังคงยึดถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เสียภาษีบำรุงท้องที่ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.8 จ.9 ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน อันเป็นการแสดงให้เห็นว่า โจทก์มิได้มีเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย เชื่อว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะไปดำเนินการโอนทางทะเบียนหลังจากจำเลยชำระค่าที่ดินครบถ้วนแล้วตามที่โจทก์นำสืบ สัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.1 จึงมิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หากแต่เป็นสัญญาจะซื้อขายอันมีผลผูกพันให้คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาการที่จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ตามสัญญา จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองเมื่อจำเลยไม่ชำระเงินค่างวดให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทได้
พิพากษายืน
หมายเลขคดีดำศาลฎีกา nan
แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ชื่อคู่ความ โจทก์ - นาง ตอ งอ่อนหรือแตงอ่อน เฟื่องเกษม จำเลย - นาย อดุลย์ ห้า กลิ่น
ชื่อองค์คณะ จรัญ หัตถกรรม สมปอง เสนเนียม สมมาตร พรหมานุกูล
ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่ตัดสิน nan
