โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ 6682 แก่โจทก์แล้วไม่ยอมโอนที่ดินแก่โจทก์ การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์และชำระค่าเสียหายอีก 20,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การว่า ก่อนจำเลยจะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์จำเลยมีข้อตกลงกับผู้มีชื่อซึ่งเช่าที่พิพาทของจำเลยทำสวนว่า หากจำเลยจะขายที่พิพาทจะต้องแจ้งให้ผู้มีชื่อทราบเพื่อให้มีโอกาสซื้อก่อน โจทก์ทราบข้อตกลงดังกล่าวดีอยู่แล้วในเวลาทำสัญญา และคงยืนยันจะทำสัญญากับจำเลยโดยเสี่ยงภัยดังกล่าวเอง เมื่อผู้มีชื่อทราบว่าจำเลยจะขายที่พิพาทแก่โจทก์ ผู้มีชื่อก็ได้ใช้สิทธิขอซื้อที่พิพาทจากจำเลยในราคา 1,200,000 บาท เช่นเดียวกับโจทก์ สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงสิ้นผลบังคับ ขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์รับเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาทคืนจากจำเลย

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6682เลขที่ดิน 720 ตำบลวัดชลอ อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรีเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ 1 งาน 70 ตารางวา ให้แก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระราคา 1,190,000 บาทแก่จำเลย หากไม่สามารถโอนได้ให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 20,000 บาทแก่โจทก์

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์จำเลยรับกันฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 (ล.1)และตกลงขายให้โจทก์ในราคา 1,200,000 บาท ทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 (ล.3) กันเมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2531 โดยโจทก์ชำระมัดจำในวันทำสัญญาให้จำเลยแล้ว 10,000 บาท ตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาที่เหลือกันในวันที่ 16 กันยายน 2531ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและรับชำระราคาส่วนที่เหลือที่จำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่าการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีการวางเงินมัดจำเป็นการชำระราคาบางส่วนแล้ว การฟ้องร้องบังคับคดีจึงไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง อีก จำเลยย่อมนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมายจ.1 (ล.3) ได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงกันในเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขายว่าหากนายชื้น พันธ์นวม ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำสวนอยู่ในขณะทำสัญญาตกลงจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย โจทก์ยอมคืนเงินมัดจำให้จำเลยและยอมให้ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเลิกกัน และเมื่อจำเลยนำสืบได้ว่านายชื้นตกลงจะซื้อที่ดินพิพาทและจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบและบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ไม่คืนเงินมัดจำและปฏิเสธไม่ยอมเลิกสัญญา จำเลยจึงมิได้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยอาศัยหลักฐานเป็นหนังสือตามเอกสารหมาย จ.1 (ล.3)แม้มีการวางเงินมัดจำด้วย การวางเงินมัดจำก็เป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางเงินมัดจำ การฟ้องร้องให้บังคับคดีจึงต้องอาศัยหลักฐานตามเอกสารหมาย จ.1 (ล.3)กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงว่าถ้านายชิ้นผู้เช่าที่ดินพิพาทตกลงจะซื้อ โจทก์ยอมคืนเงินมัดจำและถือว่าสัญญาเป็นอันยกเลิกกันนอกเหนือข้อตกลงในสัญญา จึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังที่จำเลยกล่าวอ้าง เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 (ล.3) กำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและชำระราคาส่วนที่เหลือไว้แน่นอนและจำเลยไม่ไปตามนัด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานั้นได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามาชอบแล้วฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ