โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เนื้อที่ 2 งาน 37 ตารางวา และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในบ้านเลขที่ 52/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าว เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2529 นายเคิท คอนลาท ลัควิกโรฮาน ริสเลอร์ ได้ตกลงทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมีกำหนด 30 ปีเพื่อปลูกสร้างบ้านเลขที่ 52/3 ในที่ดินดังกล่าวมีข้อตกลงให้กรรมสิทธิ์ในบ้านกึ่งหนึ่งตกแก่โจทก์ และอีกกึ่งหนึ่งตกแก่บุตรสาวของผู้เช่า ในกรณีผู้เช่าถึงแก่ความตายในขณะที่สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับอยู่ ต่อมาประมาณเดือนพฤษภาคม 2530 นายเคิทอนุญาตให้จำเลยเข้าพักอาศัยที่บ้านเลขที่ 52/3 จนกระทั่งวันที่ 21 พฤศจิกายน 2534 นายเคิทถึงแก่ความตาย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยพักอาศัยอยู่ในที่ดินและบ้านเลขที่ 52/3 ต่อไป จึงบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านดังกล่าวจำเลยเพิกเฉย ซึ่งโจทก์อาจนำที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ 52/3ไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นหรือให้บุคคลภายนอกเช่าได้เดือนละไม่น้อยกว่า 10,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และบ้านเลขที่ 52/3 ดังกล่าวให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว

จำเลยให้การว่า นายเคิท คอนลาท ลัควิก โรฮาน ริสเลอร์ได้ยกทรัพย์สินทั้งหมดให้แก่บุตรสาวและจำเลยโดยพินัยกรรมหมดแล้วหากโจทก์มีหนังสือประเภทใดว่านายเคิทยกทรัพย์สินให้หนังสือนั้นก็ถูกยกเลิกโดยพินัยกรรมแล้ว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยเพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายเคิทมีกำหนดระยะเวลา 30 ปีโดยเริ่มเมื่อปี 2529 ขณะนี้ยังไม่หมดระยะเวลาเช่าลักษณะเงื่อนไขของสัญญาเช่าดังกล่าวนอกจากจะบังคับไว้ในข้อ 14 ของสัญญาว่าให้เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมแล้ว นายเคิทยังชำระค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ผลของสัญญาจึงเป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทได้ จำเลยในฐานะผู้รับมรดกตามพินัยกรรมจึงมีสิทธิอาศัยอยู่ต่อไป โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเอาค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ 10,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์และให้ออกไปจากบ้านเลขที่ 52/3 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวและห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาทนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินและบ้านเลขที่ 52/3 ดังกล่าว

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์และเรียกค่าเสียหาย แม้โจทก์จะกล่าวมาในฟ้องว่าหากโจทก์นำไปให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาทและโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามอัตรานั้นเดือนละ 10,000 บาท ก็ตาม ก็ยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเป็นแต่การ ให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าวเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันได้ความว่าสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และนายเคิท คอนลาท ลัควิก โรฮาน ริสเลอร์ ผู้เช่าเดิมตกลงอัตราค่าเช่าปีละ 10,000 บาท และศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่าจำเลยเป็นทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรมของนายเคิท สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผูกพันถึงทายาทผู้รับมรดกตามพินัยกรรม และสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเคิทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาจึงเป็นสิทธิในทรัพย์สินย่อมตกเป็นมรดกแก่จำเลยในฐานะผู้รับมรดกตามพินัยกรรมของนายเคิท ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นผู้สืบสิทธิการเช่าจากนายเคิท และต้องฟังว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องปีละ 10,000 บาท จึงไม่เกินเดือนละ4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง เมื่อโจทก์ยื่นอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ใช่ทายาทผู้รับพินัยกรรม สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเคิทเป็นเพียงสัญญาเช่าธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่มีผลผูกพันไปถึงทายาทโดยธรรมหรือผู้รับมรดกตามพินัยกรรมซึ่งเป็นอุทธรณ์ข้อเท็จจริงต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวการที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 รับวินิจฉัยให้ จึงไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ดังนั้นคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 หามีผลบังคับแก่คดีไม่ฎีกาจำเลยที่ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และนายเคิทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 3 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น และยกฎีกาจำเลย คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาทั้งหมดให้แก่โจทก์และจำเลยตามลำดับ ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา