โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโจทก์จากมารดาโจทก์ปลูกบ้านอยู่อาศัย เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว คณะอนุกรรมการควบคุมการเช่าได้มีมติให้โจทก์เข้าอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทได้ตามที่โจทก์ร้องขอ จำเลยทราบมติแล้วเพิกเฉยเสีย โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวอีก จำเลยได้รับแล้วเพิกเฉย ทำให้โจทก์เสียหายเท่าค่าเช่าเดือนละ 50 บาทขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยให้รื้อถอนขนย้ายบ้านเลขที่ 707 ออกจากที่พิพาทให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย

จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัย มีหนังสือสัญญาเช่า ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน แม้สัญญาเช่าหมดอายุแล้ว จำเลยยังครอบครองที่พิพาทอยู่โดยเสียค่าเช่าซึ่งเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา คณะอนุกรรมการควบคุมการเช่าลงมติให้ความยินยอมแก่โจทก์หรือไม่ จำเลยไม่รับรองมติดังกล่าวไม่มีผลตามกฎหมาย การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบคือ ไม่ได้บอกกล่าวให้ผู้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

ในวันนัดชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นเห็นว่า ไม่มีข้อเท็จจริงใด ๆ จะรับกันได้ คดีพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยให้รื้อถอนขนย้ายบ้านและให้ใช้ค่าเสียหาย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คำวินิจฉัยของคณะอนุกรรมการควบคุมการเช่ามีผลบังคับได้แต่เห็นว่า ถ้าสัญญาเช่ายังมี (ผลบังคับ) อยู่ผู้ให้เช่าก็ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเสียก่อน จึงจะฟ้องขับไล่ได้เมื่อข้อเท็จจริงที่ว่าสัญญาเช่ารายนี้เลิกกันแล้วหรือยังมีสัญญาเช่าต่อกันโดยไม่มีกำหนดเวลาเป็นข้อโต้เถียงกันอยู่ จึงพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า แม้คณะอนุกรรมการควบคุมการเช่าจะได้ลงมติให้โจทก์เข้าอยู่ในที่ดินรายนี้ก็ตาม แต่ถ้าสัญญาเช่ามีผลผูกพันต่อกันอยู่ ก็เป็นหน้าที่ของโจทก์จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยก่อนตามความในมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้ มติของคณะอนุกรรมการฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน มาตรา 17(6) นั้น เพียงแต่ทำให้การเช่านั้นหลุดพ้นจากการคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงตามฟ้องและคำให้การที่ว่า สัญญาเช่ารายนี้ได้เลิกกันแล้วหรือยังมีผลผูกพันต่อกันโดยไม่มีกำหนดเวลา และการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ชอบด้วยมาตรา 566 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือไม่ ยังเป็นข้อโต้เถียงกันอยู่คดีควรต้องฟังพยานหลักฐานของคู่ความต่อไป พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา