โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินของจำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทและยกให้จำเลย โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่า 20 ปี ค่าเช่าเดือนละ2,000 บาท โจทก์เช่าได้เพียง 10 ปี จำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อ ขอให้บังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทขนาด 3 คูหา เลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

จำเลยให้การว่า เมื่อปี 2527 โจทก์ขอเช่าที่ดินของจำเลยโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าและกำหนดเวลาเช่า ต่อมาโจทก์สร้างอาคารโรงรถเลขที่ 35/7 ไม่ใช่อาคารพาณิชย์ โดยมีข้อตกลงว่าหากจำเลยไม่ให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปอีก ให้อาคารพิพาทเป็นของจำเลยแต่ให้โจทก์มีสิทธิเช่า 3 ปีนับแต่อาคารพิพาทได้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อครบกำหนดในปี 2531 โจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก 2 ครั้ง รวมเวลา 6 ปี ครั้นครบกำหนดการเช่าครั้งสุดท้ายโจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก แต่จำเลยไม่ให้เช่าและได้ให้บุคคลภายนอกเช่าทำให้โจทก์ไม่พอใจ หาเหตุฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารเลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าสัญญาเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่งแล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า3 ปี โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา ส่วนปัญหาตามฎีกาว่าเช่ากี่ปี ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด 20 ปี"

พิพากษายืน

หมายเลขคดีดำศาลฎีกา

แหล่งที่มา เนติบัณฑิตยสภา