คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8716/2554
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ม. 296 ทวิ วรรคหนึ่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 48 (เดิม)
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไป การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุด เป็นการสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์
ระเบียงเป็นส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝาและเป็นส่วนที่มีการเปิดโล่ง เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามและเป็นเอกลักษณ์สำหรับอาคารชุดนั้น และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดำเนินการดัดแปลงต่อเติมโดยพลการได้ เว้นแต่จะปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด การต่อเติมของจำเลยต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ การต่อเติมห้องชุดของจำเลยจึงมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคารจึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์
โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องว่า หากจำเลยไม่รื้อถอนผนังห้องชุด ขอถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย กรณีเป็นเรื่องในชั้นบังคับคดีซึ่งโจทก์ชอบที่จะขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ดำเนินการตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 ทวิ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่อาจมีคำพิพากษาตามคำขอส่วนนี้ของโจทก์ได้
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนผนังห้องชุดที่จำเลยนำไปติดตั้งไว้บนขอบระเบียงห้องชุด เลขที่ 1349/145 มิฉะนั้นให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย กำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีกาว่า โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมาย มีวัตถุประสงค์เพื่อดูแลและจัดการอาคารชุดสายชลแมนชั่นให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุด จำเลยเป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 1349/145 (11 แอล) ของอาคารชุดสายชลแมนชั่น ในปี 2543 จำเลยต่อเติมดัดแปลงขยายห้องชุดของจำเลยโดยเลื่อนขอบเฟรมอะลูมิเนียมพร้อมกระจกที่ทำเป็นผนังกั้นห้องชุดด้านนอกออกไปจนชิดขอบระเบียงห้องชุดโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ มีลักษณะการต่อเติมดัดแปลง
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การต่อเติมโดยขยายห้องชุดของจำเลยเป็นไปโดยชอบและสามารถกระทำได้หรือไม่ เห็นว่า ห้องชุดของจำเลยอยู่ในอาคารชุดสายชลแมนชั่น ซึ่งเป็นอาคารชุดที่จัดสร้างขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยในอาคารชุด หรือการดำเนินการของทั้งโจทก์และจำเลยอันเกี่ยวกับอาคารชุดจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ทั้งอาคารชุดสายชลแมนชั่นยังมีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่ออกมาโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเพื่อใช้บังคับแก่เจ้าของร่วมทุกคนอีกด้วย สำหรับการต่อเติมห้องชุดของจำเลย ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (เดิม) บัญญัติว่า การอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำการก่อสร้างต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคารชุด ต้องได้รับมติจากคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ส่วนในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ได้กำหนดไว้ในหมวดที่ 7 เรื่อง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ในข้อ 26.12 ว่า การดัดแปลง แก้ไข ต่อเติมหรือต่อเติมตกแต่ง จะต้องขออนุญาต และผู้จัดการจะอนุญาตได้ต่อเมื่อเห็นว่าไม่กระทบโครงสร้างระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบสาธารณูปโภคอื่นๆ หรือไม่ยื่นล้ำพื้นที่ห้องชุดหรือแนวอาคารชุด การที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ได้บัญญัติให้การใช้กรรมสิทธิ์ห้องชุดมีลักษณะเป็นการจำกัดการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของบรรดาเจ้าของร่วมในอาคารชุดให้น้อยลงซึ่งแตกต่างจากหลักกรรมสิทธิ์โดยทั่วไปเช่นนี้ ก็เป็นเพราะการเป็นเจ้าของและพักอาศัยในอาคารชุด เป็นการอยู่ร่วมกันของผู้เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุดซึ่งมีเป็นจำนวนมาก เจ้าของร่วมจึงจำต้องระมัดระวังการใช้สิทธิของตนซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อสิทธิเจ้าของร่วมคนอื่นหรือผลประโยชน์ของส่วนรวม และการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดเจ้าของร่วมจะต้องสละประโยชน์ส่วนตัวหรือความเห็นส่วนตนซึ่งเคยมีอยู่ตามปกติในบางประการ และยังต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับซึ่งออกมาเพื่อการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขอย่างเคร่งครัดอีกด้วย การที่จำเลยซื้อห้องชุดในอาคารชุด เป็นการสมัครใจของจำเลยเองที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัดและต้องปฏิบัติตามข้อบังคับ แต่สำหรับการต่อเติมของจำเลยที่ปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์จำเลยที่รับกัน เห็นได้ชัดว่า เป็นการเปลี่ยนลักษณะการใช้สอยระเบียงของอาคารชุดตามที่ได้ออกแบบมาและได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ก่อสร้างแล้วตามแผนผังห้องชุดเพราะระเบียง คือ ส่วนของห้องชุดที่ยื่นออกไปนอกฝาและเป็นส่วนที่มีการเปิดโล่ง ซึ่งย่อมเป็นที่ทราบโดยทั่วไปว่าเหตุผลสำคัญประการหนึ่งของการจัดให้มีระเบียงคือ เป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามอันเป็นเอกลักษณ์เฉพาะสำหรับอาคารชุด และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ได้ประสงค์ให้ใช้แบบพื้นที่ภายในอาคาร ทั้งได้ความจากนายพินิจ ตำแหน่งนักวิชาการที่ดิน 6 ว. มาเบิกความเป็นพยานจำเลยว่า ส่วนที่เป็นระเบียงมีราคาประเมินเพียงครึ่งหนึ่งของราคาห้องชุด จึงไม่ใช่ส่วนของห้องชุดที่จะมาใช้ประโยชน์แบบเดียวกับส่วนของห้องชุดที่อยู่ภายในหรือจะดำเนินการดัดแปลงต่อเติมโดยพลการได้ เว้นแต่จะปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด และเมื่อพิจารณาภาพถ่ายจะเห็นว่ามีห้องชุดของเจ้าของร่วมอื่นซึ่งมีระเบียงอยู่ในแบบเดียวกันกับระเบียงห้องชุดของจำเลย ส่วนใหญ่จะไม่มีห้องชุดใดขยายแนวกระจกออกมาจนชิดระเบียงเช่นจำเลย การต่อเติมของจำเลยจึงเป็นการขยายพื้นที่ใช้สอยของตนเองมากกว่าเพื่อความปลอดภัยหรือเป็นเพราะภริยาจำเลยกลัวความสูงดังที่จำเลยอ้าง ทั้งเห็นได้ชัดเจนว่ามีผลกระทบและเปลี่ยนรูปลักษณะของอาคารชุดภายนอกอาคาร ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญ จำเลยจะต้องขอมติต่อเจ้าของร่วมและได้รับอนุญาตเป็นคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดแล้วจึงจะกระทำได้ ที่จำเลยอ้างว่า มีเจ้าของห้องชุดอื่นหลายห้องที่ดัดแปลงต่อเติมห้องชุดลักษณะเดียวกับจำเลย แต่โจทก์ไม่ดำเนินการฟ้องร้องเหมือนเช่นจำเลย เป็นการเลือกปฏิบัตินั้น เห็นว่า จำเลยจะอ้างการกระทำของจำเลยที่ผิดกฎหมายหรือฝ่าฝืนข้อบังคับให้เป็นการกระทำที่ชอบเพราะมีผู้อื่นกระทำความผิดเช่นเดียวกับจำเลยด้วยย่อมไม่ได้ และการที่โจทก์ไม่ดำเนินการแก่ผู้กระทำความผิดรายอื่นก็ไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีนี้โดยไม่สุจริต แต่เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องรับผิดชอบในการกระทำของโจทก์เอง และที่จำเลยอ้างว่า การต่อเติมของจำเลยไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคารเพราะจำเลยเพียงแต่ขยายแนวกระจกเดิมออกไปเท่านั้น พื้นที่ส่วนที่จำเลยต่อเติมไม่มีการระบุจำนวนพื้นที่ไว้ว่าเป็นเท่าใด แต่จำเลยขยายออกไปจนชิดขอบระเบียง เท่ากับนำพื้นที่ระเบียงมาใช้ประโยชน์เป็นพื้นที่ใช้สอยภายในทั้งหมด อันมีลักษณะเป็นการเพิ่มการใช้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งของห้องชุด ซึ่งเป็นกรณีปกติที่พื้นที่ภายในอาคารย่อมต้องมีอุปกรณ์เครื่องตกแต่งและเครื่องใช้มากกว่าพื้นที่ที่เป็นระเบียง ย่อมทำให้โครงสร้างอาคารชุดรับน้ำหนักเพิ่มขึ้น ทั้งการกระทำของจำเลยยังเป็นแบบอย่างให้เจ้าของร่วมรายอื่นนำมาอ้างและทำการต่อเติมได้ทุกห้องชุด ซึ่งอาจมีเจ้าของร่วมบางคนนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้โดยไม่มีข้อจำกัด อันจะมีผลเป็นอันตรายต่อโครงสร้างอาคารชุดในภายหน้าอีกด้วย การต่อเติมห้องชุดของจำเลยมีผลกระทบต่อลักษณะภายนอกและโครงสร้างของอาคารจึงเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับของโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยปัญหาข้อนี้มา ศาลฎีกายังไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
อนึ่ง ที่โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องในข้อ 2 หากจำเลยไม่รื้อถอนผนังห้องชุด ขอถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการรื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายนั้น กรณีเป็นเรื่องในชั้นบังคับคดีซึ่งโจทก์ชอบที่จะขอต่อศาลให้มีคำสั่งตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ดำเนินการตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ทวิ วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่อาจมีคำพิพากษาตามคำขอส่วนนี้ของโจทก์ได้
พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนและปรับปรุงผนังที่ติดตั้งตามฟ้องให้กลับคืนสู่ตำแหน่งและสภาพเดิม ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
หมายเลขคดีดำศาลฎีกา พ.700/2552
แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ชื่อคู่ความ โจทก์ - นิติบุคคลอาคารชุดสายชลแมนชั่น จำเลย - นายวิมัล ประกาซ คานธี
ชื่อองค์คณะ วิรุฬห์ แสงเทียน ประเสริฐ โอนพรัตน์วิบูล นิยุต สุภัทรพาหิรผล
ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ที่ตัดสิน ศาลแพ่งธนบุรี - นายสมชาย อุดมศรีสำราญ ศาลอุทธรณ์ - นายเฉลิมชัย จารุไพบูลย์
