Q: โดนยึดเงินมัดจำการซื้อขายที่ดิน น.ส.3ก ที่มีปัญหาอาจได้ที่ดินไม่ครบตามหน้าเอกสาร
ผมได้ทราบข้อมูลจากพ่อแม่แฟนให้ติดต่อเพื่อซื้อขายที่ดิน 1 แปลง เป็นที่ดิน น.ส.3ก ขนาด 1ไร่ 69 ตารางวาที่ อ.ทับสะแก จ.ประจวบ จากคุณครูเกรียณอายุ87 ปี มีโรคประจำตัวฟอกไต วันเว้นวัน จึงคุยติดต่อได้ไม่สะดวก หากวันไหนมีฟอกไตคุณครูจะไม่อยู่บ้านรับโทรศัพท์ (ไม่ใช้มือถือ) มีภรรยาอายุ 85 เป็นผู้ดูแล ไม่ใช้มือถือเหมือนกันเพราะหูได้ยินไม่ชัด คุณครูขายที่ดินแปลงนี้มาสักพักแล้วแต่ไม่มีคนซื้อที่สามารถติดต่อคุณครูได้ ผมทราบที่อยู่จากพ่อแม่แฟนว่าคุณครูปัจจุบันอาศัยอยู่ที่ กทม. บางแค จึงเดินทางไปพบขอซื้อ และตรวจสอบที่ดินโดยให้เพื่อนที่ทำงานอยู่แถวเมืองประจวบเข้ามาขอคัดสำเนาตรวจสอบ น.ส.3ก เพื่อตรวจสอบเอกสารถูกต้องและยังไม่มีผู้ใดออกโฉนดที่ดินแปลงนี้ (คุณครูซื้อมา 32 ปีไม่เคยไปดูเลย) คุณครูขายในราคา 400,000 บาท ขอต่อรองไม่ได้เลย แต่ด้วยที่พ่อแม่แฟนอยากได้จึงตกลงจะดำเนินการซื้อขายโดยการมอบอำนาจผ่านน้าของแฟนเนื่องจากคุณครูสุขภาพไม่เอื้อสามารถเดินทางได้ระยะใกล้ๆ เช่นไปฟอกไต รับประทานข้าวกับลูกสาว แต่ไปสำนักงานที่ดินห่างไกลไม่ได้ แต่ด้วยที่ผมสอบถามข้อมูลจากเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจึงได้ขอให้ไปมอบอำนาจต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดินที่หนองแขม มอบอำนาจเรียบร้อยคุณครูขอให้โอนเงินเต็มจำนวน แต่ด้วยที่ผมเอะใจ ให้พ่อแม่แฟนไปถ่ายวีดีโอที่แปลงที่ดินแล้ว พบว่ามีผู้เข้าใช้ทำประโยชน์อยู่แล้ว ไม่ได้ขอเช่าหรือขออนุญาต แต่สืบแล้วยังไม่ได้ยื่นครอบครองปรปักษ์ จึงขอโอนเงินค่าซื้อที่ดินไม่เต็มจำนวน แต่คุณครูไม่ยอมจนท้ายที่สุดตกลงกันได้ที่โอนก่อนครึ่งนึง หลังจากนั้นไปโอนที่ที่ดินประจวบ เจ้าหน้าที่แจ้งให้ไปชี้จุดที่รังวัดก่อน พอไปแจ้งบริเวณตำแหน่งในแผนที่แล้ว พบว่า มีที่ดินออกโฉนดแล้วมาแทรกอยู่ภายในแปลงที่จะซื้อจึงสอบถามเจ้าหน้าที่ เนื้อที่จะเหลือเท่าหน้าเอกสารรับรองไหม เจ้าหน้าที่บอกไม่ได้ต้องรังวัดดูก่อน จึงกลับไปที่แปลงที่ดินน้ำรูปแปลงที่เจ้าที่ถ่ายให้มากำหนดจุด และวัดขนาดโดยแอพ และกลูเกิลเออด พบว่าจะเหลือที่ดินไม่เกิน 720 ตารางเมตร จึงกลับไปแจ้งเจ้าหน้าที่ว่าขอไปคุยกับเจ้าของที่ก่อนเพื่อตกลงกันใหม่ แต่ตกลงกันไม่ได้เจ้าของที่ไม่คืนมัดจำ และพบว่าที่ดินตนเองถูกออกโฉนดไปแล้วมีปัญหาทั้งขนาด รูปแปลง ปริมาณเนื้อที่จึงทำให้ไม่ยอมคืนเงิน ผมจึงอยากทราบว่าจะดำเนินการอย่างใดได้บ้าง
คำตอบจากทนาย (2)
A: กรณีของคุณมีความซับซ้อนและเกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมายหลายด้าน ซึ่งจำเป็นต้องพิจารณาอย่างละเอียดเพื่อให้คำแนะนำที่ถูกต้องและเป็นประโยชน์ต่อคุณมากที่สุด **ประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณา:** 1. **สัญญาจะซื้อจะขาย:** สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน น.ส.3ก มีผลผูกพันตามกฎหมาย โดยทั่วไปแล้ว หากผู้ซื้อผิดสัญญา (เช่น ไม่ชำระราคาตามกำหนด) ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีของคุณ มีข้อเท็จจริงที่อาจทำให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะหรือสามารถบอกเลิกได้ เช่น * **การหลอกลวง:** หากคุณครูจงใจปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับปัญหาของที่ดิน หรือจงใจแสดงข้อความอันเป็นเท็จเพื่อให้คุณหลงเชื่อและเข้าทำสัญญา คุณอาจสามารถบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืนได้ * **ความผิดพลาด:** หากมีข้อผิดพลาดสำคัญในสาระสำคัญของสัญญา เช่น ขนาดที่ดินที่ระบุในสัญญากับความเป็นจริงแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ คุณอาจสามารถบอกเลิกสัญญาได้ 2. **การรังวัดที่ดิน:** การที่คุณพบว่ามีที่ดินออกโฉนดแล้วมาแทรกอยู่ภายในแปลงที่ดินที่จะซื้อ แสดงว่าอาจมีการรังวัดที่ดินผิดพลาด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อขนาดและรูปแปลงที่ดินของคุณ ในกรณีนี้ คุณสามารถขอให้เจ้าหน้าที่ที่ดินทำการรังวัดที่ดินใหม่ได้ หากผลการรังวัดใหม่พบว่าขนาดที่ดินไม่ตรงกับที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย คุณอาจสามารถบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืนได้ 3. **การครอบครองปรปักษ์:** การที่บุคคลอื่นเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจทำให้บุคคลนั้นได้สิทธิครอบครองปรปักษ์ในที่ดินบางส่วนหรือทั้งหมด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสิทธิในที่ดินของคุณ ในกรณีนี้ คุณอาจต้องดำเนินการทางกฎหมายเพื่อขับไล่ผู้ครอบครองปรปักษ์ และอาจต้องฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายด้วย **แนวทางการดำเนินการ:** 1. **รวบรวมหลักฐาน:** รวบรวมหลักฐานที่เกี่ยวข้องทั้งหมด เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย, หลักฐานการชำระเงินมัดจำ, ภาพถ่ายและวิดีโอที่ดิน, ผลการรังวัดที่ดิน (ถ้ามี), และหลักฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง 2. **ปรึกษาทนายความ:** ปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดิน เพื่อขอคำแนะนำและความช่วยเหลือทางกฎหมาย ทนายความจะสามารถวิเคราะห์ข้อเท็จจริงและประเด็นทางกฎหมายในกรณีของคุณได้อย่างละเอียด และให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางการดำเนินการที่เหมาะสมที่สุด 3. **เจรจาไกล่เกลี่ย:** พยายามเจรจาไกล่เกลี่ยกับคุณครูเพื่อหาทางออกร่วมกัน หากสามารถตกลงกันได้ อาจไม่จำเป็นต้องดำเนินการทางกฎหมาย 4. **ดำเนินการทางกฎหมาย:** หากไม่สามารถเจรจาไกล่เกลี่ยได้ คุณอาจต้องดำเนินการทางกฎหมาย เช่น ฟ้องร้องเรียกเงินมัดจำคืน, ฟ้องขับไล่ผู้ครอบครองปรปักษ์, หรือฟ้องเรียกค่าเสียหาย **คำแนะนำเพิ่มเติม:** * หากคุณยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดิน ให้ระงับการดำเนินการไว้ก่อน จนกว่าจะแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ได้เรียบร้อย * ให้ความร่วมมือกับเจ้าหน้าที่ที่ดินในการรังวัดที่ดินใหม่ และเก็บหลักฐานผลการรังวัดไว้เป็นอย่างดี * ติดต่อทนายความโดยเร็วที่สุด เพื่อให้ได้รับคำแนะนำและความช่วยเหลือทางกฎหมายอย่างทันท่วงที โปรดทราบว่าข้อมูลนี้เป็นเพียงคำแนะนำทั่วไป และอาจไม่ครอบคลุมทุกประเด็นทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกรณีของคุณ การปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ
A: กรณีนี้เมื่อตามกฎหมายถือว่ามีสัญญาเกิดขึ้นแล้ว เบื้องต้นหากคุณผิดสัญญาไม่ชำระส่วนที่เหลือฝ่ายผู้ขายมีสิทธิริบมัดจำได้ // อย่างไรก็ตาม หากการที่คุณซื้อที่ดินนั้นเกิดจากความสำคัญผิดในคุณสมบัติของที่ดิน เช่น หากทราบก่อนว่ามีบุคคลทำประโยชน์อยู่อาจไม่เข้าทำสัญญานั้น หากทราบก่อนว่ามีคนออกโฉนดทับที่ดินหรือเนื้อที่ที่ดินไม่ตรงตามหนังสือรับรองอาจไม่ได้เข้าทำสัญญานั้น เป็นต้น กรณีเหล่านี้ย่อมส่งผลให้สัญญาที่คุณทำตกเป็นโมฆียะ ซึ่งคุณสามารถบอกล้างสัญญานั้นได้ และเมื่อบอกล้างแล้วย่อมเป็นผลให้คู่กรณีกลับสู่ฐานะเดิม กล่าวคือ คุณมีสิทธิได้รับเงินที่ชำระไปคืน (กรณีบอกล้างสัญญานี้รวมถึงกรณีที่ผู้ขายทราบแล้วแต่จงใจปกปิดหรือหลอกลวงด้วย)
เดือน
ติดต่อเรา
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ที่
