“มาตรา 1388 หรือ “ป.พ.พ. มาตรา 1388” คืออะไร? 

“มาตรา 1388” หรือ “ป.พ.พ. มาตรา 1388 “ คือ หนึ่งในมาตราของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 
ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “ เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ “

อ่านบทความเพิ่มเติมเรื่อง "ภาระจำยอมกับทางจำเป็น" ได้ที่นี่ คลิกเลย !

3 ตัวอย่างจริงของการใช้” มาตรา 1388” หรือ “ป.พ.พ. มาตรา 1388 ” ในประเทศไทย

1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8469/2563
เดิมโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 8260 แล้วโจทก์จดทะเบียนแบ่งแยกออกเป็นที่ดินแปลงย่อย 45 แปลง และก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินเหล่านั้นนำออกขาย คงเหลือที่ดินโฉนดเลขที่ 8260 หรือที่ดินส่วนกลาง โจทก์ยอมให้ผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์จากโจทก์สามารถใช้ที่ดินส่วนกลางทั้งแปลงเป็นทางเดินเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ จึงเป็นกรณีที่โจทก์ในฐานะผู้ขายที่ดินจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ และถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินแล้ว ดังนั้น ที่ดินส่วนกลางที่โจทก์ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้เป็นทางจึงต้องตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมถึงที่ดินทั้งสองแปลงของจำเลยด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่โจทก์จัดสรรที่ดิน จำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 จำเลยและจำเลยร่วมซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารบนที่ดินทั้งสองแปลงของจำเลย จึงมีสิทธิเพียงใช้ที่ดินส่วนกลางเป็นทางเข้าออกเท่านั้น ไม่อาจใช้ที่ดินส่วนกลางเป็นของตนเองโดยเฉพาะด้วยการก่อสร้างดัดแปลงและต่อเติมอาคารพาณิชย์รุกล้ำเข้ามาในที่ดินส่วนกลางซึ่งเห็นได้ว่าย่อมทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินและเจ้าของที่ดินจึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยและจำเลยร่วมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินส่วนกลางได้แม้จำเลยร่วมซึ่งเป็นผู้เช่าของจำเลยไม่อาจใช้ที่ดินส่วนกลางเกินกว่าการใช้เป็นทางภาระจำยอมก็ตาม แต่โจทก์คงมีแต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนกลางซึ่งตกเป็นภาระจำยอม โจทก์จึงต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน และต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยซึ่งจำเลยร่วมเช่าด้วย โจทก์ไม่อาจนำที่ดินส่วนกลางซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินและอาคารพาณิชย์ของผู้ซื้อไปจากโจทก์ซึ่งใช้เป็นทางเข้าออกไปหาประโยชน์ได้อีกเพราะเป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายเป็นค่าใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินส่วนกลางจากจำเลยร่วมไม่ได้
ฎีกาอื่นที่เกี่ยวข้องแยกตามกฎหมายและมาตรา
ป.พ.พ. ม. 1388
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1, 30

2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2079/2563
จำเลยเจ้าของภารยทรัพย์มีความผูกพันต้องยอมรับกรรมหรืองดใช้สิทธิบางอย่างในที่ดินของตนเองส่วนที่จดทะเบียนเป็นทางเดินและทางรถยนต์แก่โจทก์ จำเลยไม่อาจประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1390 การที่จำเลยก่อสร้างหลังคาโรงจอดรถรุกล้ำแนวทางภาระจำยอม แม้โจทก์ได้ใช้ที่ดินที่ทางราชการกันไว้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะด้วย ก็ไม่เป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิสร้างหลังคาโรงจอดรถยื่นออกมารุกล้ำทางภาระจำยอมได้ การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์มีสิทธิขอให้จำเลยรื้อถอนโครงหลังคาเฉพาะส่วนที่รุกล้ำทางภาระจำยอมได้การที่โจทก์ประกอบธุรกิจในที่ดินโฉนดเลขที่ 19922 และโจทก์ให้ลูกค้าของโจทก์ซึ่งใช้บริการในที่ดินดังกล่าวมาใช้ทางภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 19778 ของจำเลยด้วย อันเป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ซึ่งโจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 และมาตรา 1389 แต่ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวห้ามมิให้โจทก์กระทำเช่นนั้น หาทำให้สิทธิในการใช้ทางภาระจำยอมของโจทก์สิ้นไปไม่ส่วนการที่โจทก์ใช้ทางที่ติดกับลำห้วยมะลิเป็นทางเข้าออกด้วยนั้น ก็ได้ความว่า โจทก์ยังคงใช้ทางภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินโฉนดเลขที่ 13578 อยู่ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1400 บัญญัติว่า ถ้าภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป แต่ถ้าความเป็นไปมีทางให้กลับใช้ภาระจำยอมได้ไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมนั้นกลับมีขึ้นอีก แต่ต้องยังไม่พ้นอายุความที่ระบุไว้ในมาตราก่อน ซึ่งคำว่า ภาระจำยอมหมดประโยชน์นั้นหมายความว่าไม่สามารถใช้ภารยทรัพย์เพื่อประโยชน์แก่สามยทรัพย์ได้อีกต่อไป หากภารยทรัพย์ยังสามารถใช้ประโยชน์ได้อยู่แม้ไม่มีการใช้ภารยทรัพย์นั้น ก็หาใช่ภาระจำยอมหมดประโยชน์ตามความหมายของบทกฎหมายดังกล่าวไม่ ดังนั้น แม้โจทก์จะใช้ทางที่ติดกับลำห้วยมะลิเป็นทางเข้าออกด้วยก็หาทำให้ทางภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 19778 ของจำเลยที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่ จึงไม่ใช่เป็นเรื่องภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1400 กรณีจึงไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินเลขที่ 19778 ของจำเลย
ฎีกาอื่นที่เกี่ยวข้องแยกตามกฎหมายและมาตรา
ป.พ.พ. ม. 1388, ม. 1389, ม. 1390, ม. 1400

3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5634/2555
โจทก์จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทอยู่ภายใต้การจัดสรรเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่น การถูกจำกัดสิทธิโดยภาระจำยอมของโจทก์ให้แก่ที่ดินที่โจทก์จัดสรรขายไปซึ่งสามยทรัพย์จึงเป็นภาระจำยอมเฉพาะใช้เป็นสาธารณูปโภคประเภทสนามเด็กเล่นเท่านั้น และแม้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติตามกฎหมายโดยมิได้เข้าดูแลสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ หรือสนามเด็กเล่น ภายในหมู่บ้าน และคณะกรรมการหมู่บ้านที่ชาวบ้านภายในหมู่บ้านจัดตั้งขึ้นเป็นผู้ดูแล แต่ก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้
อาคารที่จำเลยทั้งสี่ก่อสร้างเป็นอาคารที่เป็นศูนย์แสดงจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพจึงเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนไว้ แม้อาคารดังกล่าวมีห้องน้ำซึ่งสามารถทำให้เด็กที่มาออกกำลังกายที่สนามเด็กเล่นใช้ประโยชน์ในห้องน้ำนั้นได้ด้วย หรือการที่ตามหนังสือขออนุญาตก่อสร้างอาคารระบุว่าใช้เป็นสถานที่จัดประชุม และจัดกิจกรรมทางกีฬาต้านยาเสพติดของเยาวชนด้วย ก็เป็นเรื่องปลีกย่อย โดยอาคารดังกล่าวยังคงเป็นศูนย์แสดงสินค้าและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพ และไม่อาจถือได้ว่ามีส่วนเกี่ยวเนื่องกับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่นที่โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ จำเลยทั้งสี่จึงไม่มีสิทธิก่อสร้างอาคารดังกล่าวบนที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
ฎีกาอื่นที่เกี่ยวข้องแยกตามกฎหมายและมาตรา
ป.พ.พ. ม. 420, ม. 1388, ม. 1389