การเช่าที่ดินระยะยาว (leasehold) คืออะไรในทางกฎหมาย

"มั่นใจว่าการลงทุนในภูเก็ตตลอดปี 2567 นี้ น่าจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 55,000 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนทั้งแนวราบและแนวสูง 35,000 ล้าน และอีก 15,000 ล้านบาท เป็นยอดการเช่าระยะยาว" กล่าวโดยเลขานุการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ^[1]

ประโยคข้างต้นแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว (leasehold) ในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศไทย ซึ่งที่ดินเช่าระยะยาว (land leasehold) แปลโดยธรรมดาย่อมหมายถึง การทำสัญญาให้เช่าที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งเป็นระยะเวลาที่มีความยาวนาน

โดย “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” เป็นคำที่คุ้นเคยกันดีในวงการนักอสังหาริมทรัพย์หรือในวงการใกล้เคียง ทว่าหากเป็นคนที่ทำงานวงการอื่นก็อาจเป็นคำที่ไม่คุ้นหูมากนัก แม้แต่คนในวงการกฎหมายที่ถือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ติดตัวไปมาอยู่เสมอหลาย ๆ ท่าน ก็อาจจะไม่คุ้นชินกับคำว่า “เช่าระยะยาว”

⚖️ อ่านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง: กฎหมายที่ดิน

1. สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร

สำหรับนักกฎหมายคำว่าสัญญาเช่าที่ดินเป็นคำทั่วไปที่ได้ยินกันเป็นปกติ และนักกฎหมายทุกคนต้องรู้จักเป็นอย่างดีและมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง เมื่อที่ดินถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย สัญญาเช่าที่ดินจะเกิดขึ้นได้โดยการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างเจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) และผู้เช่าที่ดินเพื่อนำไปใช้หรือรับประโยชน์ (ผู้เช่า) ซึ่งมีเวลาจำกัด และต้องมีการให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน อันถือเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ปรากฎตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ของไทย

มาตรา 537 บัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น”

ดังนั้นในการทำสัญญาเช่าไม่ว่าจะแบบใด ก็ต้องมีองค์ประกอบต่อไปนี้ครบถ้วนในสัญญาเช่า มิฉะนั้นจะถือว่ามิใช่สัญญาเช่าที่มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย ได้แก่

1. ข้อตกลงให้ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
2. ข้อตกลงเรื่องระยะเวลาที่เช่าซึ่งต้องมีเวลาจำกัด
3. ข้อตกลงว่าจะต้องมีการให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17923/2557 

ตัดสินไว้ในทำนองว่า แม้สัญญาจะระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาเช่าก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาสาระสำคัญของเนื้อหา คู่สัญญาไม่ได้ประสงค์จะครอบครองที่ดินเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินชั่วระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ และการให้เงินแก่กันระหว่างคู่สัญญามิได้มีลักษณะเป็นค่าเช่า แต่เป็นการซื้อขาย จึงเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาเช่า

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

แม้ “สัญญาเช่าที่ดิน” จะเป็นคำสามัญทั่วไปในทางกฎหมาย ทว่าเมื่อพูดถึง “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” หรือ “สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว” หากเติมเพียงคำว่า “ระยะยาว” เข้าไปในคำว่า “สัญญาเช่า” แล้ว 
กลับเป็นคำที่ไม่ได้แพร่หลายโดยทั่วไปสำหรับนักกฎหมายในประเทศไทย เพราะไม่ได้มีการกำหนดนิยาม ความหมายของ “สัญญาเช่าระยะยาว” ไว้ในบทบัญญัติของกฎหมายไทยฉบับไหน และก็ไม่ได้ปรากฏคำนี้ในคำพิพากษาใด ๆ ของศาลฎีกาเลย

แต่หากสอบถามกับนักอสังหาริมทรัพย์ว่า “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” คืออะไร ก็ย่อมจะได้รับคำตอบที่ตรงกันเสมอในทำนองว่า 

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว คือการทำสัญญาเช่าที่ดินซึ่งมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี โดยทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ 

ซึ่งหากอิงจากคำอธิบายนี้ แสดงให้เห็นว่าเหล่านักอสังหาริมทรัพย์ได้จำแนกประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งสอดคล้องกับความใน มาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สรุปโดยง่ายว่า

• สัญญาเช่าที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ ระยะยาว คือ การตกลงทำสัญญาเช่าในที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เป็นระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี
• สัญญาเช่าที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ ระยะสั้น คือ การตกลงทำสัญญาเช่าในที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เป็นระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A ของ Legardy โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน

3. ความสมบูรณ์ ผล และการบังคับใช้สัญญาเช่าระยะยาวตามกฎหมาย

เมื่อเราสามารถจำแนกได้แล้วว่า “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หมายความว่านอกจากต้องอยู่ในบังคับทั่วไปของสัญญาเช่าตามมาตรา 537 แล้ว สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ยังต้องให้ความสำคัญกับการปฏิบัติตามข้อกำหนดในมาตรา 538 และ มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เป็นพิเศษอีกด้วย

3.1 ตามมาตรา 538 ได้กำหนดให้การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องทำสัญญาเป็นหนังสือจึงจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีได้

และเมื่อ “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” มีลักษณะพิเศษ คือเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี นอกจากการทำเป็นหนังสือแล้ว ยังต้องนำไปจดทะเบียนทำสัญญาต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ไม่เช่นนั้นก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ในส่วนของ 3 ปีแรกของการเช่าเท่านั้น

มาตรา 538 บัญญัติว่า “เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17923/2557 

ตัดสินไว้ในทำนองว่า ในสัญญาเช่าที่ดินเป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี และข้อตกลงในสัญญาทั้งหมดก็มีผลผูกมัดคู่สัญญาได้ในระยะเวลา 3 ปีนี้ รวมถึงข้อตกลงที่จะบังคับให้คู่สัญญาอีกฝั่งจดทะเบียนการเช่าได้ ทั้งนี้ต้องรีบบอกกล่าวบังคับจดทะเบียนภายใน 3 ปีที่สัญญายังคงมีผล

3.2 ตามมาตรา 540 ยังได้กำหนดเพิ่มต่อไปอีกว่า การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถกำหนดระยะเวลาเช่าได้สูงสุดเพียง 30 ปีเท่านั้น 

หากตกลงในสัญญากันยาวนานกว่านั้น ก็ให้สัญญามีผลแค่ 30 ปี ดังนี้ “สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว” ซึ่งเป็นสัญญาเช่าที่ดินซึ่งกำหนดระยะเวลายาวนานเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป แต่กฎหมายไทยก็ไม่อนุญาตให้มีระยะเวลาเช่ากันเกินกว่า 30 ปีได้

มาตรา 540 บัญญัติว่า “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี

อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 

ซึ่งถือเป็นคำพิพากษาอันเป็นที่โจษจันในวงการของนักอสังหาริมทรัพย์ และเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเกี่ยวพันโดยตรงกับการทำสัญญาเช่าระยะยาวในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นของประเทศ มีแนวโน้มสูงที่จะกลายเป็นบรรทัดฐานให้ศาลอื่นใช้พิจารณาคดีที่คล้ายกัน^[2]

โดยเป็นคำตัดสินที่ยืนกรานอย่างแน่วแน่ว่า การทำสัญญาเช่านั้นต้องห้ามมิให้ตกลงเช่ากันเกิน 30 ปีในแต่ละคราว การให้คำมั่นว่าจะต่อระยะเวลาเช่าออกไปอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ย่อมเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อห้ามตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อตกลงในสัญญาในส่วนของการทำคำมั่นดังกล่าวจึงเป็นโมฆะ โดยศาลมองว่าเป็นการกระทำโดยมีวัตถุประสงค์ขัดต่อกฎหมายอย่างชัดแจ้ง  และหากตีความให้คำมั่นมีผลสมบูรณ์ วัตถุประสงค์ของมาตรา 540 ก็ย่อมไร้ผลจะบังคับได้

🔎หาคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ผ่านทางระบบ ค้นหาฎีกา ของ Legardy

4. ประเภทของสัญญาเช่าระยะยาว

4.1 สัญญาเช่าระยะยาว แบบธรรมดา 

หมายถึงสัญญาเช่าระยะยาวแบบทั่วไปตามที่อธิบายไปแล้วข้างต้น ซึ่งอยู่ภายใต้กำหนด และเงื่อนไขของกฎหมายอย่าง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกินกว่าสามปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตามปกติ

4.2 สัญญาเช่าระยะยาว แบบต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา 

หมายถึง สัญญาเช่าที่คู่สัญญาตกลงกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมเป็นพิเศษ ให้ผู้เช่าต้องกระทำการบางอย่าง หรือชำระค่าตอบแทนอื่นนอกเหนือจากค่าเช่าปกติ ซึ่งถือเป็นภาระแก่ผู้เช่าเกินกว่าหน้าที่ตามสัญญาเช่าทั่วไป โดยส่วนใหญ่ทำเพื่อแลกเปลี่ยนกับการยินยอมให้เช่าในระยะเวลาที่ยาวนานขึ้น แต่สิ่งนี้ก็ย่อมทำให้ผู้เช่าได้รับสิทธิพิเศษเหนือกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นกัน 

4.2.1 ลักษณะของข้อตกลงเพิ่มเติมพิเศษ 

ลักษณะของข้อตกลงเพิ่มเติมพิเศษซึ่งก่อให้เกิดสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เช่น

- กำหนดให้ผู้เช่าต้องเสีย “เงินช่วยค่าก่อสร้าง” ให้แก่ผู้ให้เช่า (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515)

- กำหนดให้ผู้เช่าก่ออาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ดินที่เช่าอย่างตึกแถวหรือลานจอดรถยนต์ และตกลงให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1437/2515 และ 2759/2534)

- กำหนดให้ผู้เช่าทำการซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้จ่ายเอง ซึ่งต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก และเป็นประโยชน์ให้ทรัพย์ที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 491/2540)

- กำหนดให้ผู้เช่าสวนมีหน้าที่ปลูกส้มเขียวหวานลงในสวน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 796/2495)

4.2.2 สิทธิพิเศษของผู้เช่า 

สิทธิพิเศษของผู้เช่าในสัญญาเช่าแบบต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คือ การได้รับยกเว้นให้อยู่นอกข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 538 แม้เป็นการเช่าระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี ต่อให้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลสมบูรณ์ บังคับฟ้องคดีต่อกันได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511, 1437/2515 และ 8534/2542)

ทั้งนี้มีข้อควรระวังอยู่ว่า สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามสัญญา เว้นแต่ผู้รับโอนคนใหม่จะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 454/2552)

📖อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

• ขั้นตอนการฟ้องครอบครองปรปักษ์ในไทย สิ่งที่คุณต้องรู้
• กฎหมายที่ดินว่างเปล่าปี ปล่อยไว้ต้องเสียภาษีจริงหรือ? เจ้าของที่ดินต้องรู้!

5. สรุป “ที่ดินเช่าระยะยาว” ในทางกฎหมาย

ดังนั้นในทางกฎหมายเราจึงสามารถเข้าใจความหมายโดยทั่วไปของ “ที่ดินเช่าระยะยาว” (leasehold) คือ ที่ดินซึ่งเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่ากันเกินกว่า 3 ปีขึ้น การทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจึงมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทยในฐานะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องเป็นไปตามเงื่อนไขความสมบูรณ์ ผลทางกฎหมาย และการบังคับใช้ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาของไทยตามที่อธิบายไว้ในบทความนี้ โดยเฉพาะข้อควรระวังอย่างยิ่งว่า แม้จะมีชื่อเป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวการกำหนดระยะเวลาเช่านั้นก็ต้องไม่เกินกว่า 30 ปี เป็นอันเด็ดขาด

📢 หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำในการเช่าหรือให้เช่าที่ดินระยะยาว หรือต้องการปรึกษาปัญหากฎหมายอื่นๆ ติดต่อทนาย กว่า 700 คนทั่วประเทศผ่านเว็บไซต์ได้เลย 

^[1] ทุนท้องถิ่นมั่นใจอสังหาฯภูเก็ตโตได้อีก, สำนักงานข้อมูลข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ (REIC) (30 สิงหาคม 2567) https://www.reic.or.th/News/RealEstate/468971.

^[2] PropertyinDNA, ‘คำตัดสินของศาลฎีกาในคดีหมายเลข 4655/2566 ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับตลาด…’ (Facebook, https://www.facebook.com/PropertyinDNA/posts/คำตัดสินของศาลฎีกาในคดีหมายเลข-46552566-ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญสำหรับตลา/1182908639858923.