การจะต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตอย่างไรบ้าง

การ “ต่อเติมบ้าน” เป็นเรื่องที่เจ้าของบ้านหลายคนมักทำเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เช่น ทำครัวใหม่ ต่อหลังคาโรงรถ หรือสร้างห้องเพิ่ม แต่สิ่งที่หลายคนมองข้ามคือ การต่อเติมถือเป็น “การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลงอาคาร” จะต้องขออนุญาตจากใครและดำเนินการอย่างไรบ้าง

ความหมายทางกฎหมายของการต่อเติมบ้าน

การต่อเติมบ้านหรือเรียกอีกอย่างตามคำนิยามแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ตามมาตรา 4 ว่า “ดัดแปลงอาคาร” หมายถึง

การเปลี่ยนแปลง แก้ไข เพิ่ม หรือต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่อาจกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรง รูปร่าง ลักษณะ หรือขยายพื้นที่ของอาคารเดิม ซึ่งมีผลต่อโครงสร้างน้ำหนัก หรือความมั่นคงของอาคาร หรือการใช้อาคาร

⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน

ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน

ผู้รับเหมาทิ้งงาน-งานไม่เสร็จ_ ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหาย (2).png

การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตหรือไม่ เหตุผลสำคัญที่ภาครัฐกำหนดว่า ต้องขออนุญาตต่อเติมก่อนนั้น เป็นเพราะความปลอดภัยทั้งของเจ้าของบ้านที่ต่อเติมเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียง

แบบต่อเติมบ้านนั้นอาจส่งผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่งไปยังเพื่อนบ้าน หรือชุมชนใกล้เคียง ดังนั้น การต่อเติมจึงควรขออนุญาตให้ถูกต้องก็ดีกว่า โดยขั้นตอนในการขออนุญาต มีดังนี้

1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเราตั้งอยู่

เช่น ถ้าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตกรุงเทพมหานครในพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน เราก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้น ๆ

2. ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร

เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ก็ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตดังต่อไปนี้

ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลง, รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต
หลังจากนั้น ให้ขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาตไว้

ทั้งนี้ เอกสารและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ สามารถติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานเขตท้องถิ่นตามพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ซึ่งอาจจะยุ่งยากเล็กน้อย แต่ทำตามความถูกต้อง ก็ปลอดภัยทั้งกับตัวเองและชุมชนรอบข้าง

อ่านบทความเพิ่มเติมเรื่อง "การต่อเติมบ้าน"

การต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตอย่างไรบ้าง

การ “ต่อเติมบ้าน” เป็นเรื่องใกล้ตัวของเจ้าของบ้านหลายคน ไม่ว่าจะเป็นการสร้างครัวหลังบ้าน โรงรถ ต่อระเบียง ปิดหลังคา หรือขยายพื้นที่ใช้สอยในบ้าน แต่เจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อยยังเข้าใจผิดคิดว่า “ทำในที่ของตนเอง ไม่ต้องขออนุญาต”

ในความเป็นจริง การต่อเติมอาคารถือเป็น “การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเพิ่มเติมอาคาร” ตามความหมายของ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งอยู่ภายใต้การควบคุมของรัฐ เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารมีความมั่นคง ปลอดภัย และไม่กระทบเพื่อนบ้านหรือสาธารณะ

1. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

1.1 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎหมายฉบับนี้เป็นหลักสำคัญที่กำหนดว่า การจะ “ก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร” ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน

“เจ้าพนักงานท้องถิ่น” หมายถึง นายกเทศมนตรี นายก อบต. หรือผู้อำนวยการเขต ในกรุงเทพมหานคร

ดังนั้น การต่อเติมใด ๆ ที่เปลี่ยนโครงสร้าง เช่น

ต่อเติมพื้น ผนัง เสา หลังคา
สร้างครัว โรงรถ ห้องน้ำเพิ่ม
ต่อชั้น หรือทำกันสาดติดกับโครงสร้างเดิม

ถือว่าเป็น “การดัดแปลงอาคาร” ต้องขออนุญาตก่อน

มาตรา 21

ห้ามมิให้ผู้ใดก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้าย หรือรื้อถอนอาคาร เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น” ผู้ใดฝ่าฝืน มีโทษตามมาตรา 65 คือ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะได้รับอนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้อง

1.2 มาตรา 39 ทวิ (เพิ่มเติมโดยฉบับแก้ไข พ.ศ. 2535)

ในบางกรณี เช่น การซ่อมแซมหรือปรับปรุงเล็กน้อย ไม่กระทบโครงสร้าง เช่น

เปลี่ยนวัสดุมุงหลังคา
ซ่อมผนัง
ปูกระเบื้อง ทาสี เปลี่ยนหน้าต่าง

ไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ เรียกว่า “การแจ้งเพื่อทราบ” ตามมาตรา 39 ทวิ

📢 หากคุณ ปรึกษาทนายเรื่องการต่อเติมบ้าน หรือต้องการปรึกษาปัญหากฎหมายอื่นๆ ติดต่อทนายผู้เชี่ยวชาญ กว่า 800 คนทั่วประเทศผ่านเว็บไซต์ได้เลย

ขั้นตอนการขออนุญาตต่อเติมบ้าน

ผู้รับเหมาทิ้งงาน-งานไม่เสร็จ_ ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหาย (3).png

ติดต่อหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ที่บ้านตั้งอยู่ และเตรียมเอกสารดังนี้

แบบแปลนแสดงการต่อเติม (โดยสถาปนิกหรือวิศวกรรับรอง)
สำเนาโฉนดที่ดิน
สำเนาทะเบียนบ้าน / บัตรประชาชนเจ้าของ
หนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน (หากอาคารชิดเขตที่ดิน)
ยื่นคำขออนุญาต (แบบ อ.1)

เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารและแบบแปลนว่าถูกต้องตามกฎหมายอาคารและผังเมืองหรือไม่และรอผลอนุญาตภายใน 45 วัน

หากไม่มีปัญหา

เจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1/1)

หากแบบไม่ผ่าน

จะได้รับหนังสือแจ้งให้แก้ไข

เริ่มต่อเติมได้หลังได้รับอนุญาตเท่านั้น

การ "เพิ่ม" หรือ "ลด" เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ซึ่งหมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต

ข้อควรระวังเกี่ยวกับแนวเขตและเพื่อนบ้าน

ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337

เจ้าของที่ดินต้องใช้สิทธิในทรัพย์สินของตนโดยไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เพื่อนบ้านเกินสมควร

การต่อเติมที่มีผลต่อเพื่อนบ้าน เช่น

หลังคายื่นล้ำเขต
ผนังติดแนวรั้ว
ท่อระบายน้ำปล่อยเข้าที่คนอื่น

แม้จะได้รับอนุญาตจากเทศบาลแล้ว แต่ถ้ารบกวนเพื่อนบ้านจนเกินสมควร ก็ยังถือว่าเป็นการละเมิดได้ และเพื่อนบ้านมีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายหรือขอให้รื้อถอนส่วนที่รุกล้ำ

🔎ค้นหากฎหมายเพิ่มเติมด้วยระบบ ค้นหากฎหมาย ของ Legardy

การต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต

หากต่อเติมโดยไม่ขออนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจ

สั่งให้หยุดการก่อสร้าง (มาตรา 40)
สั่งให้รื้อถอนหรือแก้ไขภายในเวลาที่กำหนด (มาตรา 42)

หากฝ่าฝืนคำสั่ง

มีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท และปรับรายวัน นอกจากนี้ ยังอาจถูกปฏิเสธการขอใบรับรองอาคาร (ใบ ร.ง.6) หรือไม่สามารถโอนบ้านได้ในภายหลัง เพราะเอกสารไม่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร

บทความที่คุณอาจสนใจ

กรณีที่ต้องขออนุญาตเมื่อต่อเติมบ้าน

ผู้รับเหมาทิ้งงาน-งานไม่เสร็จ_ ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหาย (4).png

เจ้าของบ้านต้องยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร (แบบ อ.1) ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น

สำนักงานเขต (ในกรุงเทพฯ)
องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) / เทศบาล (ต่างจังหวัด)

โดยแนบเอกสาร เช่น แบบแปลนและรายการคำนวณโครงสร้าง (โดยสถาปนิก/วิศวกรที่มีใบอนุญาต) สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครอง สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของอาคาร

ตัวอย่างการต่อเติมที่ต้องขออนุญาต เช่น ต่อเติมครัวหรือห้องใหม่ ขยายพื้นที่ชั้นบน ทำกันสาดหรือหลังคาเชื่อมกับตัวบ้าน ต่อเติมระเบียงหรือต่อเสาเพิ่ม

กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตเมื่อต่อเติมบ้าน

บางการซ่อมแซมหรือปรับปรุงเล็กน้อย อาจไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน ตามมาตรา 39 ทวิ เช่น

ซ่อมแซมโดยไม่เปลี่ยนโครงสร้างอาคาร
ต่อเติมเล็กน้อยที่ไม่เพิ่มพื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร
เปลี่ยนวัสดุโดยไม่กระทบโครงสร้าง เช่น เปลี่ยนหลังคาใหม่แทนของเดิม

การจะเข้าข่าย “ไม่ต้องขออนุญาต” ต้องให้วิศวกรหรือเจ้าหน้าที่ตรวจสอบลักษณะงานก่อน

การ "เพิ่ม" หรือ "ลด" เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเป็นวัสดุที่แตกต่างจากเดิม ต้องขออนุญาต

การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต

การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต

บทลงโทษหากต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต

มาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

ผู้ใดก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และยังอาจถูกสั่งให้รื้อถอนหรือแก้ไขอาคารให้ถูกต้องด้วย

สรุป

ผู้รับเหมาทิ้งงาน-งานไม่เสร็จ_ ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหาย (5).png

ก่อนต่อเติมบ้าน ควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่างานที่ทำเข้าข่าย “ดัดแปลงอาคาร” หรือไม่ ต้องยื่นขออนุญาตหรือแค่แจ้งต่อเจ้าหน้าที่ จ้างผู้รับเหมาที่มีความรู้ และมีแบบแปลนจากสถาปนิก/วิศวกรที่ได้รับใบอนุญาต เพราะหากละเลย อาจเสียค่าปรับ หรือถูกสั่งรื้อถอนภายหลังได้

การต่อเติมบ้านแม้เป็นทรัพย์สินของเราเอง แต่กฎหมายกำหนดให้ต้องอยู่ภายใต้การควบคุม เพื่อความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อยของชุมชน การขออนุญาตล่วงหน้าจึงไม่ใช่ภาระ แต่เป็นการป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต เช่น การถูกสั่งรื้อถอนหรือมีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน