ซื้อ–เช่า–ต่อเติมบ้าน ต้องรู้กฎหมายอะไรบ้าง? คู่มือกฎหมายอสังหาฯ สำหรับคนอยากมีบ้านยุค 2025

บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากที่สุดของคนส่วนใหญ่ แต่สิ่งที่ประชาชนส่วนใหญ่มักไม่รู้คือ การ “ซื้อ–เช่า–ต่อเติม–ปรับปรุง” บ้านแต่ละครั้ง มีผลทางกฎหมายแฝงอยู่แทบทุกขั้นตอน 

ตั้งแต่ประเภทโฉนด การทำสัญญา การก่อสร้าง การใช้สิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงปัญหาเพื่อนบ้านหรือมรดกหลังเจ้าของบ้านเสียชีวิต หากไม่รู้เท่าทันกฎหมาย อาจเกิดผลเสีย เช่น ถูกหลอกซื้อที่ดินที่ไม่สามารถโอนได้ ต่อเติมผิดกฎหมายจนถูกสั่งรื้อถอน หรือเสียเงินประกันการเช่าที่ไม่เป็นธรรม 

บทความนี้จึงประมวลกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้อง พร้อมตัวอย่างฎีกา เพื่อให้ประชาชนมีความรู้พื้นฐานที่สามารถนำไปใช้ในชีวิตจริง ลดความเสี่ยงเกิดข้อพิพาท และเลือกการกระทำที่ถูกต้องตามกฎหมาย

1. การซื้อบ้านและที่ดิน: สิ่งที่ต้องรู้ในทางกฎหมาย

1.1 ประเภทโฉนดและความเสี่ยงตามกฎหมาย

โฉนดที่ดินไม่ใช่เอกสารชนิดเดียว แต่แบ่งออกเป็นหลายประเภทตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งมีสิทธิและความมั่นคงแตกต่างกันมาก ประชาชนส่วนใหญ่เข้าใจว่าเอกสารใด ๆ ที่เป็น “เอกสารที่ดิน” สามารถซื้อขายได้ แต่ในความจริงไม่ใช่

1. น.ส.4 จ. (โฉนดที่ดิน) เป็นเอกสารที่มั่นคงที่สุด สามารถซื้อ–ขาย–โอน–จำนองได้ตามกฎหมาย
2. น.ส. 3 ก. และ น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โอนได้ แต่ยังไม่แม่นยำเท่าโฉนด อาจมีข้อพิพาทเรื่องแนวเขตได้
3. ภ.บ.ท.5 / ส.ป.ก. / ที่ดินป่าสงวน / ที่สาธารณะ “ซื้อไม่ได้” โดยเด็ดขาด เพราะไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของเอกชน การซื้อขายเป็นโมฆะตั้งแต่ต้น

คำพิพากษาฎีกาที่ 1157/2556 

วางหลักว่า ผู้ซื้อที่ซื้อ ส.ป.ก. แม้จ่ายเงินครบก็ไม่มีสิทธิใด ๆ เพราะไม่ใช่ทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้โอน 

ประชาชนจำนวนมากถูกหลอกให้ซื้อเอกสาร ส.ป.ก. หรือ ภ.บ.ท.5 แล้วเสียเงินโดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ใด ๆ จึงต้องตรวจสอบประเภทที่ดินเป็นอันดับแรก

1.2 สัญญาจะซื้อจะขาย และกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค

การซื้อบ้านจากโครงการจัดสรร เช่น คอนโด ทาวน์โฮม ต้องอยู่ภายใต้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ปี 2561–2562 ซึ่งเป็นกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่สำคัญที่สุด 

สัญญาที่ไม่เป็นธรรมและถือเป็นโมฆียะ เช่น

• การริบเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมดหากผู้ซื้อ “กู้ไม่ผ่าน” โดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายผู้ซื้อ
• การกำหนดให้ผู้ซื้อชำระค่าบริการเสริมที่ไม่จำเป็น
• การกำหนดค่าปรับเกินจริง

คำพิพากษาฎีกาที่ 1650/2551 

ศาลวินิจฉัยว่าเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้ซื้อ ไม่ชอบด้วยกฎหมายและเป็นโมฆะ ผู้ประกอบการต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ 

ดังนั้น ผู้ซื้อควรขอสำเนาสัญญาไปอ่านก่อนลงนาม และตรวจสอบเงื่อนไขอย่างละเอียด

⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน

1.3 การตรวจสอบกรรมสิทธิ์และข้อจำกัดก่อนซื้อ

ก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน ควรตรวจสอบสิ่งสำคัญ ได้แก่

• โฉนด (ตรวจสอบชื่อเจ้าของ, ภาระจำยอม, การจำนอง)
• ผังเมือง (กฎหมายผังเมืองอาจจำกัดประเภทอาคารที่ปลูกสร้างได้)
• ใบอนุญาตก่อสร้าง
• ภาระผูกพัน เช่น ทางสาธารณะ, ภาระจำยอม

ประชาชนสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน โดยใช้บริการคัดโฉนด และตรวจสอบระวางได้

อ่านเพิ่มเติม: กฎหมายบ้านจัดสรร 2025 เปลี่ยนอะไร? ผู้ซื้อบ้านต้องรู้!

2. กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าบ้าน–คอนโด

2.1 กฎหมายคุมสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ปี 2562 ถือเป็น “กฎหมายสำคัญมาก” สำหรับผู้เช่า เพราะออกมาเพื่อป้องกันการเอาเปรียบจากเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่า 

ข้อห้ามสำคัญ เช่น

• ห้ามเก็บค่าไฟ–ค่าน้ำเกินจริง
• ห้ามบังคับสัญญาเช่ารายปี
• ห้ามหักเงินประกันเกินเหตุ
• ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันหลังผู้เช่าย้ายออก
• ห้ามปรับผู้เช่าโดยไม่มีเหตุสมควร

คำพิพากษาฎีกาที่ 1258/2561 

ระบุว่า การริบเงินประกันหรือเงินมัดจำโดยไม่มีความเสียหายจริง เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค ศาลสามารถให้ผู้ให้เช่าคืนเงินได้

📖 อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง:

• กฎหมายเช่าบ้าน
• เลิกสัญญาเช่าบ้าน, สัญญาเช่าคอนโดก่อนกำหนด ต้องจ่ายอะไรบ้าง
• การเช่าที่ดินระยะยาว (leasehold) คืออะไรในทางกฎหมาย

2.2 หน้าที่ของผู้เช่าและสิทธิของผู้เช่า

ผู้เช่าต้อง

• ใช้ทรัพย์อย่างระมัดระวัง
• ไม่ทำให้ทรัพย์เสียหาย
• ชำระค่าเช่าตรงเวลา
• ไม่เปลี่ยนแปลงสภาพทรัพย์โดยไม่ได้รับอนุญาต

ผู้เช่ามีสิทธิ

• ได้รับทรัพย์ที่อยู่ในสภาพใช้งานได้
• ได้รับความเป็นส่วนตัว
• ไม่ถูกเจ้าของบ้านเข้ามาโดยไม่แจ้งล่วงหน้า
• ปฏิเสธค่าธรรมเนียมที่ไม่เป็นธรรม

3. การต่อเติม–ปรับปรุงบ้าน: สิ่งที่มักผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว

3.1 การต่อเติมที่ต้อง “ขออนุญาต” ตามกฎหมายอาคาร

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดว่า งานต่อเติมใดที่มีผลต่อโครงสร้าง เช่น

• เสา
• คาน
• ฐานราก
• สร้างครัวใหม่
• ต่อห้องน้ำ
• ต่อหลังคาใหญ่
• โรงรถ

ต้องยื่นขออนุญาตต่อเทศบาลหรือ อบต. ก่อนเริ่มก่อสร้าง 

หากทำโดยไม่ขออนุญาต เจ้าพนักงานควบคุมอาคารมีสิทธิออกคำสั่ง “รื้อถอน” ตามมาตรา 40

3.2 ระยะร่นอาคาร และคดีรุกล้ำแนวเขต

ปัญหาพบบ่อยคือการต่อเติมชนกำแพง หรือสร้างกันสาดล้ำเขตบ้านข้างเคียง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 และมาตรา 1337 เจ้าของที่ดินต้องใช้สิทธิของตนโดยไม่ละเมิดต่อผู้อื่น 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ชัดเจน เช่น

• ฎีกาที่ 1309/2559: ก่อสร้างรั้วล้ำเขตเพียงไม่กี่เซนติเมตร ศาลสั่งรื้อถอน
• ฎีกาที่ 6203/2557: กันสาดล้ำเข้าเขต ทำให้บ้านข้างเคียงเดือดร้อน ถือเป็นการละเมิด

ดังนั้น แม้การล้ำเพียงเล็กน้อย ก็เข้าข่ายผิดกฎหมายได้

3.3 ความรับผิดเมื่อการปรับปรุงบ้าน ทำให้ผู้อื่นเสียหาย

ตามป.พ.พ. มาตรา 420 (ละเมิด) ผู้ก่อให้เกิดความเสียหายต้องรับผิด เช่น

• ทำหลังคาใหม่จนให้น้ำไหลเข้าบ้านเพื่อน
• ขุดพื้นจนทำให้บ้านข้างเคียงทรุด
• เสียงก่อสร้างดังเกินเวลา (เหตุรำคาญ)

อ่านเพิ่มเติม: จะฟ้องละเมิดมาตรา 420 ต้องอ่าน! รู้จักองค์ประกอบ ภาระการพิสูจน์ ข้อยกเว้น แบบเข้าใจง่าย

คำพิพากษาฎีกาที่ 1130/2549

ผู้ปรับปรุงบ้านทำให้บ้านเพื่อนแตกร้าว ต้องรับผิดเต็มจำนวน รวมค่าซ่อมและค่าเสียหายอื่น

🔎 หาคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ผ่านทางระบบ ค้นหาฎีกา ของ Legardy

4. กฎหมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านหลังเสียชีวิต (มรดก)

4.1 ทะเบียนบ้าน ≠ เจ้าของบ้าน

คนส่วนใหญ่เข้าใจผิดว่า “มีชื่อในทะเบียนบ้าน = เจ้าของบ้าน” แต่ในทางกฎหมาย เจ้าของบ้านคือผู้มีชื่อในโฉนดเท่านั้น

4.2 การโอนบ้านหลังเจ้าของเสียชีวิต

ต้องยื่นศาลขอตั้งผู้จัดการมรดก ตามมาตรา 1713, 1714, 1715 ก่อนโอนบ้านให้ทายาท 

อย่างไรก็ดี ผู้ไม่มีสถานะตามกฎหมาย เช่น คู่สมรสนอกสมรส หรือ ลูกที่ไม่ได้รับรองบุตร ไม่มีสิทธิรับทรัพย์มรดก

คำพิพากษาฎีกาที่ 2301/2552 

คู่ครองที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ไม่มีสิทธิในบ้านของผู้ตาย แม้จะอาศัยอยู่ร่วมกัน 20 ปี

📖 อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง

• มรดก พินัยกรรม และทายาทโดยธรรมสำหรับคู่สมรสเพศเดียวกัน
• การได้สิทธิและเสียสิทธิของทายาทโดยธรรม : การถูกตัดมิให้รับมรดก
• หนี้มรดก ใครต้องจ่าย? ทายาทต้องรู้ ก่อนชีวิตพังเพราะหนี้ที่ไม่ได้ก่อ!

5. ปัญหาเพื่อนบ้านและกฎหมายที่ใช้แก้ไข

5.1 ปัญหาเสียง–กลิ่น–ควัน และเหตุรำคาญ

ตาม พ.ร.บ.สาธารณสุข พ.ศ. 2535 หากบ้านหนึ่งก่อให้เกิดเหตุรำคาญ เช่น เสียงดัง กลิ่นเหม็น หรือ ควันไฟ เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถออกคำสั่งแก้ไขได้

5.2 ปัญหารุกล้ำหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินร่วมกันผิดวิธี

ตัวอย่างปัญหา

• จอดรถขวางทางส่วนกลาง
• ทำรั้วบนทางสาธารณะ
• ทิ้งน้ำสกปรกลงเขตผู้อื่น

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
• ป.พ.พ. มาตรา 1336–1337 (ทรัพย์สิน)
• ป.พ.พ. มาตรา 420 (ละเมิด)

📖 อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง:

• ตัดกิ่งไม้ข้างบ้านที่ล้ำเข้ามาในที่เราเองได้ไหม จะมีความผิดหรือไม่? บทความนี้มีคำตอบ
• การเผาขยะก่อให้เกิดควันพิษรบกวน: การร้องเรียน-ค่าปรับ-ค่าเสียหาย

บทสรุป

ความรู้กฎหมายเกี่ยวกับบ้านช่วยลดความเสี่ยงนับแสนบาท

กฎหมายเกี่ยวกับบ้านไม่ใช่เรื่องไกลตัว เพราะเกี่ยวข้องกับการใช้ชีวิตประจำวัน ตั้งแต่การซื้อบ้าน เช่าบ้าน ต่อเติมบ้าน ไปจนถึงการบริหารมรดก บ้านหนึ่งหลังอาจมีมูลค่าหลักล้าน การรู้เท่าทันกฎหมายจึงช่วยป้องกันการสูญเสียที่ไม่จำเป็น เช่น เสียเงินเพราะซื้อที่ดินที่โอนไม่ได้ ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจนถูกสั่งรื้อ หรือต้องเป็นคู่ความในคดีทางแพ่งโดยไม่ตั้งใจ

ความรู้พื้นฐานตามบทความนี้สามารถนำไปใช้ตรวจสอบคู่สัญญา ตรวจสอบสัญญาเช่า การต่อเติม และปัญหาเพื่อนบ้านได้จริงในชีวิตประจำวัน หากประชาชนมีความรู้ตั้งแต่ต้น จะช่วยลดความเสี่ยง เสียเงิน เสียเวลา และหลีกเลี่ยงคดีได้อย่างมาก

💬 อ่านคำปรึกษากฎหมายและคำตอบจากทนาย (Q&A) 

• Q: มีเสียงรบข้างบ้านเวลากลับจากงานจนถึงเวลาพักผ่อนจนนอนไม่ได้
• Q: ฟ้องให้รื้อถอน ส่วนของบ้าน ที่ข้างบ้านสร้างลุกล้ำเกินมา
• Q: มีปัญหากับเพื่อนบ้านได้รับความเดือดร้อนจากการล้างรถ

ต้องการคำปรึกษาเฉพาะกรณี?

📢 หากคุณมีแพลนที่จะซื้อ-เช่า-ต่อเติมบ้าน เพื่อให้มั่นใจว่าทุกขั้นตอนเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญ กว่า 700 คนจากทั่วประเทศ ผ่านทางเว็บไซต์ของเราได้เลย