คอนโดน้ำรั่วจากห้องข้างบน:ใครรับผิด เรียกค่าเสียหายยังไง?
ในโลกของคนเมืองที่อาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียม ปัญหาน้ำรั่วซึมจากห้องข้างบนอาจฟังดูเป็นเรื่องเล็ก แต่เมื่อเกิดขึ้นจริงกลับสร้างความเดือดร้อนและความยุ่งยากไม่น้อย ทั้งในแง่ความเสียหายต่อทรัพย์สินและความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านที่ต้องอยู่ร่วมกันภายใต้หลังคาเดียวกัน
สิ่งที่เจ้าของห้องหลายคนมักสงสัยคือ ‘น้ำรั่วแบบนี้ ใครต้องรับผิด?’ เพราะบางครั้งสาเหตุไม่ได้ชัดเจนว่าเกิดจากความบกพร่องของเจ้าของห้องข้างบน การชำรุดของท่อน้ำในทรัพย์สินส่วนกลาง หรือการติดตั้งอุปกรณ์ภายในห้องอย่างผิดวิธี ความไม่แน่ใจเช่นนี้ทำให้หลายคนไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นดำเนินการอย่างไรดี จะต้องแจ้งนิติบุคคลก่อนหรือไม่ หรือสามารถเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของห้องข้างบนโดยตรงได้เลย
การแยกความรับผิดระหว่างทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล
ในทางกฎหมาย ปัญหาน้ำรั่วในคอนโดมิเนียมไม่ใช่เรื่องซับซ้อนเกินเข้าใจ หากเรารู้จักแยกให้ออกว่าสาเหตุของความเสียหายมาจากส่วนใด ทรัพย์สินส่วนตัวหรือทรัพย์สินส่วนกลาง เพราะแต่ละกรณีมีกฎหมายและผู้รับผิดที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
เมื่อเกิดปัญหาน้ำรั่วในคอนโด สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาให้ชัดเจนคือ ต้นเหตุของน้ำรั่ว มาจากส่วนใดของอาคาร เพราะการแบ่งความรับผิดจะขึ้นอยู่กับว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคล ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ส่วนของอาคารที่เจ้าของห้องมีกรรมสิทธิ์เฉพาะ เช่น ภายในห้องพัก พื้น ฝ้า เพดาน ผนังด้านใน รวมถึงท่อน้ำที่อยู่ในเขต ส่วนคำว่าทรัพย์ส่วนกลาง หมายถึง ส่วนของอาคารที่ใช้ร่วมกัน เช่น โถงบันได ลิฟต์ ระบบท่อประปาหลักของอาคาร เป็นต้น
ดังนั้น หากน้ำร่วมเกิดจากท่อที่อยู่ในทรัพย์ส่วนบุคคลของห้องข้างบน เช่น ท่อน้ำในห้องน้ำ หรือการติดตั้งสุขภัณฑ์ที่ผิดวิธี จนทำให้น้ำซึมลงมาห้องข้างล่าง เจ้าของห้องข้างบนย่อมเป็นผู้รับผิดชอบในฐานะผู้ก่อให้เกิดความเสียหายโดยประมาท ตามมาตรา 420 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าสาเหตุมาจากระบบท่อส่วนกลาง เช่น ท่อประปาที่ฝังอยู่ในผนังกลางหรือฝ้า ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด การซ่อมแซมและการรับผิดชอบความเสียหายก็จะตกเป็นของนิติบุคคล
⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน
บทบาทของนิติบุคคลอาคารชุดและผู้จัดการตามกฎหมาย
เมื่อเกิดเหตุเช่นนี้ หลายคนอาจไม่แน่ใจว่าจะเริ่มคุยกับเจ้าของห้องข้างบนหรือควรแจ้งนิติบุคคลก่อนดี คำตอบคือ ควรแจ้งนิติบุคคลก่อนเสมอ เพราะนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่โดยตรงตามกฎหมายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางและรักษาความเรียบร้อยในอาคาร ซึ่งตามมาตรา 22 แห่งพ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ระบุว่าผู้จัดการมีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและพร้อมใช้งาน รวมทั้งจัดให้มีการรักษาความปลอดภัยภายในอาคารชุด รวมไปถึงผู้จัดการเป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุดในการดำเนินการต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดตามมาตรา 35
ดังนั้น เมื่อมีเรื่องร้องเรียน เช่น น้ำท่วมจากห้องหนึ่งไปอีกห้องหนึ่ง ผู้จัดการอาคารหรือเจ้าหน้าที่ฝ่ายนิติฯ ต้องเข้ามาตรวจสอบข้อเท็จจริง ร่วมกับฝ่ายช่าง เพื่อหาสาเหตุว่ามาจากทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์บุคคล
โดยทั่วไปขั้นตอนในทางปฏิบัติจะเป็นดังนี้
- เจ้าของห้องผู้เสียหายแจ้งนิติบุคคลอาคารชุด
- นิติฯ มอบหมายฝ่ายช่างเข้าตรวจสอบหรือบันทึกข้อเท็จจริง
- จัดทำรายงานผลการตรวจสอบ หรือบันทึกข้อเท็จจริง
- หากเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของห้องใด นิติฯ จะประสานให้คู่เจรจาและตกลงแนวทางซ่อมแซมหรือชดใช้ค่าเสียหาย
ขั้นตอนนี้ถือเป็นส่วนสำคัญ เพราะเอกสารการตรวจสอบของนิติฯ จะกลายเป็นหลักฐานสำคัญ หากต่อมาต้องดำเนินคดีในศาล
📖 อ่านบทความกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ถ้าพบว่าเป็นความผิดของเจ้าของห้องข้างบนใครรับผิดชอบ?
กรณีที่น้ำรั่วจากห้องข้างบนลงมาห้องข้างล่าง จึงเข้าข่ายละเมิดตามมาตรา 420 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากพิสูจน์ได้ว่าเกิดจากการกระทำความผิดโดยประมาทของเจ้าของห้องข้างบน เช่น ติดตั้งเครื่องซักผ้าโดยไม่ได้ต่อท่อน้ำทิ้งให้ถูกห้อง หรือปล่อยให้สุขภัณฑ์ชำรุดรั่วซึมโดยไม่ซ่อม เป็นต้น ผู้เสียหายสามารถเรียกค่าเสียหายได้ตามจริง เช่น ค่าเสียหายมในการซ่อมแซมฝ้า ผนังหรือพื้น หรือค่าทดแทนความไม่สะดวกในการอยู่อาศัย เป็นต้น
ดังนั้น เมื่อผลการตรวจสอบจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่า สาเหตุของน้ำรั่วมาจากห้องข้างบน
การดำเนินการต่อจากนี้ต้องทำอย่างมีลำดับ เพื่อปกป้องสิทธิของตนเองโดยไม่ให้กลายเป็นปัญหาที่บานปลายกับเพื่อนบ้าน
ขั้นตอนการแก้ไขปัญหาและเรียกร้องค่าเสียหาย
1. แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเจ้าของห้องข้างบน
แม้จะสามารถพูดคุยกันด้วยวาจาได้ แต่การทำหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ จะช่วยให้ทุกอย่างมีหลักฐานชัดเจน ควรระบุรายละเอียดดังนี้
- วันเวลาที่เกิดเหตุ
- ลักษระของความเสียหาย
- ผลการตรวจสอบของนิติบุคคลหรือฝ่ายช่าง
- ข้อเรียกร้องให้เจ้าของห้องข้างบนดำเนินการซ่อมแซมหรือชดใช้ค่าเสียหายภายในระยะเวลาที่กำหนด
หากไม่ทราบชื่อหรือที่อยู่ของเจ้าของห้อง สามารถขอข้อมูลจากนิติบุคคลอาคารชุดได้ เพราะถือเป็นข้อมูลของเจ้าของร่วมที่มีสิทธิเข้าถึงได้ตามสมควร
2. ให้โอกาสคู่กรณีแก้ไขปัญหาก่อน
ในทางปฏิบัติควรให้เวลาเจ้าของห้องข้างบนได้ตรวจสอบและซ่อมแซมก่อน เช่น ภายใน 7 วัน หรือ 14 วัน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เหมาะสมต่อการประสานช่างและแก้ไขปัญหาหากอีกฝ่ายให้ความร่วมมือ ปัญหามักจบได้โดยไม่ต้องถึงขั้นฟ้องร้อง
ทั้งนี้ หากเจ้าของห้องข้างบนไม่อยู่ หรือปล่อยเช่า ควรให้ผู้เช่าช่วยแจ้งไปยังเจ้าของห้องโดยตรง เพราะผู้เช่ามักไม่มีอำนาจในการซ่อมแซมหรือชดใช้ในกรณีเช่นนี้
💬 อ่านกระทู้คำตอบจากทนาย (Q&A)
- Q: ปัญหาน้ำรั่วในคอนโด โดยห้องของดิฉันเป็นต้นเหตุ
- Q: เป็นหาน้ำรั่วเข้าคอนโด เเต่อยู่ระหว่างรับประกัน 1 ปี
- Q: ห้องชุดคอนโด ได้รับผลกระทบมีน้ำรั่วซึมจากห้องด้านบน แต่ไร้การเยียวยา
3. หากไม่มีการดำเนินการภายในกำหนด
ถ้าเจ้าของห้องข้างบนเพิกเฉย ไม่ซ่อมแซมหรือไม่ยอมชดใช้ภายในเวลาที่กำหนด ผู้เสียหายสามารถดำเนินการตามลำดับนี้
- แจ้งนิติบุคคลให้เข้ามาไกล่เกลี่ยหรือออกหนังสือรับรองผลการตรวจสอบอีกครั้ง เพื่อยืนยันว่าความเสียหายยังคงเกิดขึ้นและไม่ได้รับการแก้ไข
- ประเมินค่าเสียหายโดยผู้รับเหมา หรือร้านซ่อม เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการเรียกร้อง
- ทำหนังสือทวงถามครั้งสุดท้าย โดยอ้างอิงถึงหน้าที่ว่าผู้ก่อให้เกิดความเสียหายโดยประมาทต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย
ซึ่งหนังสือทวงถามนี้สามารถส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือยื่นต่อหน้านิติบุคคลเพื่อให้มีพยานการรับทราบ
4. ดำเนินการทางกฎหมายหากยังไม่มีการแก้ไข
หากคู่กรณีเพิกเฉยจนถึงที่สุด ผู้เสียหายสามารถใช้สิทธิทางกฎหมายได้โดยการฟ้องคดีแพ่งเรียกค่าเสียหายต่อศาล ซึ่งสามารถเรียกทั้งค่าเสียหายจากการซ่อมแซมจริง และค่าเสียหายต่อการอยู่อาศัยได้ เช่น ค่าที่พักชั่วคราวระหว่างซ่อม ตัวอย่างเช่น หากน้ำรั่วลงห้องนอนจนใช้ไม่ได้ เจ้าของห้องข้างล่างต้องไปเช่าห้องพักชั่วคราว
ก็สามารถนำค่าเช่านั้นมารวมเป็นค่าสินไหมทดแทนได้
ทั้งนี้ หากไม่ต้องการดำเนินคดีทางศาล ศาลยังมีทางเลือกอื่นที่ช่วยลดความขัดแย้ง เช่น ร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หากเห็นว่านิติบุคคลหรือผู้จัดการอาคารละเลยหน้าที่ในการดูแล
การเลือกใช้กระบวนการไกล่เกลี่ยก่อนฟ้องศาลเป็นแนวทางที่ได้รับความนิยม เพราะรวดเร็ว ประหยัด และรักษาความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านได้ดีกว่า
มีตัวอย่างในทางปฏิบัติ เคยปรากฏในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2019/2567 ซึ่งเป็นกรณีที่น้ำรั่วจากห้องน้ำของห้องชุดชั้นบนลงมายังห้องของโจทก์ ศาลเห็นว่าความเสียหายดังกล่าวเกิดจากการใช้งานภายในห้องชุดของจำเลยเอง ซึ่งเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล ไม่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จึงวินิจฉัยให้เจ้าของห้องชั้นบนต้องรับผิดในทางละเมิดตามมาตรา 420 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และชดใช้ค่าเสียหายแก่เจ้าของห้องข้างล่างตามส่วนที่เกิดขึ้นจริง
คำพิพากษานี้สะท้อนหลักสำคัญว่า การอยู่ร่วมกันในคอนโดมิเนียมแม้จะมีพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน แต่เมื่อความเสียหายเกิดจากการใช้ทรัพย์สินของแต่ละบุคคล เจ้าของห้องนั้นย่อมต้องรับผิดโดยตรง ไม่อาจโยนภาระให้นิติบุคคลหรือผู้อื่นได้
🔎 หาคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ผ่านทางระบบ ค้นหาฎีกา ของ Legardy
ถ้าต้นเหตุอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง ใครต้องรับผิดชอบ?
กรณีที่ผลตรวจสอบชี้ว่า น้ำร่วมเกิดจากระบบท่อน้ำส่วนกลาง เช่น ท่อประปาหลักหรือฝ้าเพดานที่ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ความรับผิดจะตกอยู่กับ นิติบุคคลอาคารชุด เพราะเป็นผู้มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้ใช้งานได้ตามปกติ อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดอาจไม่ต้องรับผิดในทุกกรณี หากพิสูจน์ได้ว่าดูแลรักษาอย่างเหมาะสมแล้ว และความเสียหายเกิดจากเหตุสุดวิสัย เช่น ท่อระเบิดเพราะแรงดันน้ำผิดปกติ หรือเหตุอื่นที่ไม่คาดคิด
📖 อ่านบทความกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ในกรณีผู้เช่าห้องอยู่แทนเจ้าของ
หากห้องข้างบนปล่อยเช่า และผู้เช่าเป็นผู้กระทำให้เกิดน้ำรั่ว เช่น ลืมปิดก๊อกน้ำหรือทำให้สุขภัณฑ์ชำรุด เจ้าของห้องในฐานะเจ้าของทรัพย์ก็ยังคงต้องรับผิดร่วมกัน เพราะเป็นผู้มีหน้าที่ควบคุมดูแลทรัพย์สินของตนไม่ให้ก่อความเสียหายแก่ผู้อื่น ดังนั้น ผู้เสียหายสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้จากเจ้าของห้องโดยตรง โดยเจ้าของอาจไปไล่เบี้ยจากผู้เช่าภายหลังได้
ปัญหาน้ำรั่วในคอนโดมิเนียมอาจดูเหมือนเป็นเรื่องเฉพาะตัวระหว่างเจ้าของห้องสองห้อง แต่แท้จริงแล้วเป็นภาพสะท้อนของความสัมพันธ์ทางกฎหมายในพื้นที่อยู่อาศัยร่วมที่ทุกคนมีส่วนเกี่ยวข้อง ทั้งเจ้าของห้อง ผู้จัดการ และนิติบุคคลอาคารชุด
ในทางปฏิบัติ สิ่งที่สำคัญที่สุดไม่ใช่การรีบหาว่าใครผิด แต่คือการเริ่มต้นอย่างถูกขั้นตอน
การแจ้งนิติบุคคล ตรวจสอบข้อเท็จจริง และบันทึกหลักฐานให้ครบถ้วน เพราะเอกสารเหล่านี้คือรากฐานของการเรียกร้องสิทธิ ไม่ว่าจะเป็นการฝ่ายนิติประสานการซ่อมแซม หรือใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาลหากต้องฟ้องค่าเสียหายในภายหลัง
ปัญหาน้ำรั่วในคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องฝ้าเปื้อนหรือผนังชื้น แต่เป็นเรื่องของสิทธิและความรับผิดชอบตามกฎหมายที่ชัดเจนว่า ใครก่อให้เกิดความเสียหาย คนนั้นต้องรับผิดชอบ กฎหมายไม่ได้ซับซ้อนเกินเข้าใจ เพียงแต่ต้องรู้จักแยกให้ถูกว่า สาเหตุเกิดจากทรัพย์ส่วนกลางหรือส่วนบุคคล เพราะนั่นเป็นจุดเริ่มต้นของการแก้ปัญหาอย่างถูกทาง ไม่ว่าจะเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางตาม มาตรา 34(4) และ 35 ของพรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ของห้องที่ต้องไม่ทำละเมิดต่อผู้อื่นตามมาตรา 420 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อเข้าใจหลักนี้แล้ว การจัดการปัญหาน้ำรั่วก็จะไม่ต้องอาศัยอารมณ์หรือการโต้เถียง แต่ใช้เหตุผลและสิทธิตามกฎหมายเป็นที่ตั้ง เพื่อให้ชีวิตในคอนโดมิเนียมกลับมาสงบสุข
ส่งท้าย
ท้ายที่สุด กฎหมายไม่ใช่เครื่องมือไว้ใช้ต่อสู้กันอย่างเดียว หากแต่เป็นกรอบให้ทุกฝ่ายอยู่ร่วมกัน อย่างเป็นรูปธรรมในพื้นที่เดียวกัน การรู้สิทธิของตนเองและเคารพสิทธิของผู้อื่นจึงเป็นทางออกที่แท้จริงของปัญหาน้ำรั่ว ปัญหาที่อาจเริ่มจากเพียงหยดน้ำเล็กๆ แต่หากทุกฝ่ายมีความรับผิดชอบ ก็จะไม่กลายเป็นรอยร้าวในความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านและสังคมคอนโดที่ควรจะน่าอยู่สำหรับทุกคน
⭐️ กำลังเผชิญกับปัญหา? ปรึกษาทนายง่ายๆผ่านทางเว็บไซต์ได้เลย
💬 อ่านกระทู้คำตอบจากทนาย (Q&A)
ปรึกษาทนายตัวจริง
สอบถามได้ทุกเรื่องราวทางกฎหมาย
"โดนโกง โดนประจาน" ปรึกษาได้ในคลิกเดียว
สมัครเป็นทนายออนไลน์
แพล็ทฟอร์มรวบรวม
งานกฎหมายจากทั่วประเทศ
ติดต่อเรา
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันได้ที่
