แอบเลี้ยงสัตว์ในคอนโด: อาจเสี่ยงถูกฟ้องได้

โดยทั่วไปคนสมัยนี้มักชอบเลี้ยงสัตว์เพราะเป็นความชอบส่วนบุคคล แต่การเลี้ยงสัตว์นั้นต้องพิจารณาด้วยว่าสถานที่ใดเลี้ยงได้ และสถานที่ใดเลี้ยงไม่ได้ เช่น หากเป็นบ้านเดี่ยวหรือตึกแถวของตนเองโดยทั่วไปมักไม่มีปัญหา เพียงแต่ต้องดูแลสัตว์เลี้ยงไม่ให้ก่อความเดือดร้อนรำคาญแก่เพื่อนบ้าน 

อย่างไรก็ดี หากเป็นการเลี้ยงสัตว์ในสถานที่ที่กรรมสิทธิ์มิได้เป็นของตนเองหรือมีผู้อื่นอาศัยร่วมอยู่ด้วย อย่างเช่นคอนโด ก็จำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อบังคับหรือเงื่อนไขที่เจ้าของทรัพย์สินหรือส่วนกลางกำหนด

เหตุผลที่คอนโดส่วนใหญ่มักห้ามเลี้ยงสัตว์ เพราะคอนโดเป็นอาคารที่มีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากอยู่ร่วมกันในพื้นที่จำกัด การรักษาความสะอาดและความสงบเรียบร้อยจึงสำคัญอย่างยิ่ง การเลี้ยงสัตว์ในคอนโดอาจส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยคนอื่นได้ เช่น เสียงรบกวน (เสียงเห่าของสุนัขหรือเสียงร้องของแมวในช่วงกลางคืน) กลิ่นไม่พึงประสงค์ ปัญหาความสะอาดและสุขอนามัย ตลอดจนความเสียหายต่อทรัพย์สิน 

ด้วยเหตุนี้ นิติบุคคลอาคารชุดจึงมักกำหนดข้อบังคับ “ห้ามนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในคอนโด” เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นและคงไว้ซึ่งความสงบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยโดยรวม

นอกจากนี้ เนื่องจากคอนโดหรือหอพักหรือโรงแรมที่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย อาจมีการกำหนดเงื่อนไขหรือข้อบังคับไว้ในสัญญา หรือในระเบียบของหอพักหรือคอนโด เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น เหตุผลสำคัญก็เพื่อป้องกันทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของทางนิติบุคคลไม่ให้ได้รับความเสียหายจากการเช่าของผู้เช่าที่มีการนำสัตว์เลี้ยงมาอยู่ด้วย โดยข้อบังคับลักษณะนี้สามารถอาศัยอำนาจตาม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 (ประกอบมาตรา 31) ซึ่งวางหลักให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามวัตถุประสงค์และมติของเจ้าของร่วมได้

เมื่อโรงแรมหรือคอนโดหรือหอพัก (นิติบุคคล) กำหนดเงื่อนไขในสัญญาหรือข้อบังคับว่า “ห้ามเลี้ยงสัตว์” ผู้เช่าย่อมต้องปฏิบัติตาม หากไม่ปฏิบัติตามก็ถือเป็นการผิดสัญญาหรือฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคล 

⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน

• Q: เช่าห้องกับรูมเมท แต่เค้านำแมวมาเลี้ยง จนโดนยึดค่าประกันทำยังไงได้บ้าง
• Q: เลี้ยงสัตว์ในคอนโด

กรณีมีการผิดสัญญา ฝ่าฝืนข้อบังคับ หรือ ความเสียหายเกิดขึ้นจากการแอบเลี้ยงสัตว์ในคอนโด

1. โดยหลักกฎหมายสัญญา อาจมีการเรียกปรับตามกำหนด

 หากคู่สัญญาฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ชัดเจน เช่น สัญญาเช่าระบุว่า “ห้ามเลี้ยงสัตว์ทุกชนิดภายในห้อง” แต่ผู้เช่าฝ่าฝืนนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยง ย่อมถือว่าผิดสัญญาเช่า 

ผู้ให้เช่า (นิติบุคคล) มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และอาจริบเงินมัดจำหรือเงินประกันได้ตามที่ตกลงไว้ อย่างไรก็ดี การบอกเลิกสัญญาโดยทั่วไปควรมีการแจ้งให้แก้ไขก่อน หากยังไม่ปฏิบัติตามอาจมีการบอกเลิกสัญญาโดยแจ้งให้ทราบล่วงตามสมควร หากขับไล่ผู้เช่าออกทันที ผู้เช่าอาจโต้แย้งได้ว่าการบอกเลิกไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 56/2565 

วินิจฉัยเกี่ยวกับกรณีสัญญาเช่ากำหนด “ค่าปรับรายวัน” ไว้ล่วงหน้า เมื่อผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ และหากผู้เช่ายังครอบครองทรัพย์หลังสัญญาสิ้นสุด ยังอาจเป็นละเมิดทำให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์ได้อีกส่วนหนึ่ง

สรุปข้อกฎหมายของคำพิพากษานี้ได้ว่า เมื่อผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา และสัญญาระบุชัดเจนให้เรียกเบี้ยปรับได้ ผู้เช่าฝ่ายผิดสัญญาย่อมต้องชดใช้เบี้ยปรับตามที่ตกลง หรือค่าเสียหายหรือค่าขาดประโยชน์ได้ เช่นเดียวกับกรณีที่หากคอนโดกำหนดชัดว่า “ห้ามเลี้ยงสัตว์ทุกชนิด” แต่ผู้เช่าฝ่าฝืน การเรียกเงินตามที่ตกลง (ในฐานะสิทธิตามสัญญา) ย่อมมีฐานรองรับตามข้อตกลงของคู่สัญญา

🔎หาคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ผ่านทางระบบ ค้นหาฎีกา ของ Legardy

2. กรณีมีความเสียหายขึ้นจริง อาจมีการเรียกค่าเสียหายในฐานละเมิด

หากเกิดความเสียหายขึ้นจริง นิติบุคคลมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ในฐานละเมิด โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 433 วางหลักว่า 

เมื่อความเสียหายเกิดขึ้นเพราะสัตว์ เจ้าของสัตว์หรือผู้รับเลี้ยงรับรักษาไว้แทนเจ้าของต้องรับผิด เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าได้ใช้ความระมัดระวังอันสมควรแล้ว หรือความเสียหายย่อมเกิดขึ้นแม้ใช้ความระมัดระวังเช่นนั้น ทั้งนี้ ค่าเสียหายต้องเป็นไปตามความเสียหายจริง ไม่อาจเรียกเกินสมควรได้

เช่น สัตว์เลี้ยงของเราได้ไปกัดเก้าอี้ของทางนิติบุคคล หรือทำลายสิ่งของในห้องเช่า ได้รับความเสียหาย เราในฐานะเจ้าของสัตว์เลี้ยงหรือผู้ดูแลสัตว์เลี้ยงต้องรับผิดรับผิดชอบในความเสียหายที่เกิดขึ้นครับ แต่ในกรณีนี้ก็ต้องเรียกค่าเสียหายตามจริงที่เกิดขึ้น จะเรียกเกินส่วนจากความเสียหายที่เกิดขึ้นไม่ได้

อ่านเพิ่มเติม: "ละเมิด" vs "ผิดสัญญา" ต่างกันยังไง?

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6088/2559 

เป็นคดีที่สุนัขวิ่งตัดหน้ารถจักรยานยนต์จนเกิดอุบัติเหตุ ศาลอ้างถึง พระราชบัญญัติจราจรทางบก พ.ศ. 2522 มาตรา 111 และวินิจฉัยให้เจ้าของหรือผู้ดูแลสัตว์ต้องร่วมรับผิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 433 วรรคหนึ่ง

ตาม พ.ร.บ. จราจรทางบก พ.ศ. 2552 มาตรา 111 บัญญัติห้ามมิให้ผู้ขับขี่ จูง ไล่ต้อนหรือปล่อยสัตว์ไปบนทางเท้าในลักษณะที่เป็นการกีดขวางการจราจรและไม่มีผู้ควบคุมเพียงพอ 

เมื่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของสุนัขจึงเป็นผู้ดูแลสัตว์จะต้องดูแลควบคุมมิให้สัตว์กีดขวางการจราจร การที่สุนัขของจำเลยทั้งสองวิ่งข้ามถนนตัดหน้ารถจักรยานยนต์ของโจทก์ในระยะกระชั้นชิด ย่อมเป็นผลโดยตรงที่ทำให้รถจักรยานยนต์ของโจทก์ล้ม 

เมื่อไม่ปรากฏจากทางนำสืบของจำเลยทั้งสองว่าขณะเกิดเหตุโจทก์ขับรถจักรยานยนต์ด้วยความเร็วสูงและไม่ใช้ความระมัดระวังอย่างไร ดังนั้น เหตุละเมิดจึงเกิดจากความประมาทเลินเล่อของจำเลยทั้งสองที่ไม่ใช้ความระมัดระวังตามสมควรในการควบคุมดูแลสุนัข เมื่อมีความเสียหายเกิดขึ้นเพราะสัตว์ จำเลยทั้งสองจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 433 วรรคหนึ่ง

สรุปข้อกฎหมายของคำพิพากษานี้ได้ว่า หากเจ้าของสัตว์ปล่อยปละละเลย ไม่ดูแลสัตว์เลี้ยงจนไปก่อความเสียหาย เจ้าของสัตว์ย่อมต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย 

แต่ในทางกลับกัน หากเจ้าของใช้ความระมัดระวังอย่างดีแล้วแต่สัตว์หลุดออกไปเองโดยไม่อาจป้องกันได้ ก็อาจยกเป็นข้อต่อสู้เพื่อลดหรือพ้นความรับผิดได้ หรือหากมีบุคคลอื่นมายุยงยั่วยุสัตว์จนเกิดเหตุ และเจ้าของต้องชดใช้ค่าเสียหายไปแล้ว เจ้าของอาจไปไล่เบี้ยเรียกคืนจากผู้ก่อเหตุยั่วยุได้ตามหลักกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 433 วรรคสอง

💬 อ่านคำปรึกษากฎหมายและคำตอบจากทนาย (Q&A) 

• Q: สัตว์เลี้ยงบ้านอื่นเข้ามาภายในบ้านเราแล้วทำลายสิ่งของและทำให้สัตว์เลี้ยงที่เลี้ยงไว้ตาย
• Q: แมวที่บ้านหลุด ไปกัดกับแมวบ้านตรงข้าม

ผู้เช่าสามารถทำอย่างไรได้บ้าง?

• หากนิติบุคคลเรียกค่าเสียหาย “สูงเกินจริง” เช่น ระบุว่าจะปรับ 10,000 บาท ทั้งที่ยังไม่มีความเสียหายต่อทรัพย์สินเกิดขึ้นจริง กรณีนี้ผู้เช่ามีสิทธิไม่ชำระ “ค่าปรับ” ตามอำเภอใจ เพราะโทษปรับเป็นบทลงโทษทางอาญาที่ใช้โดยเจ้าพนักงานตามกฎหมายอาญา อย่างไรก็ดี หากในสัญญาหรือระเบียบนิติบุคคลระบุเป็นการเรียกชดใช้ค่าเสียหายแทน ผู้เช่ายังคงมีหน้าที่รับผิดเพียงเท่าที่เป็นความเสียหายจริงตามสมควร
• ผู้เช่าสามารถขอให้นิติบุคคลแสดงหลักฐานค่าใช้จ่าย เช่น ใบเสร็จค่าซ่อมแซมหรือค่าเปลี่ยนทรัพย์สินที่เสียหาย เพื่อตรวจสอบความเสียหาย หากเห็นว่าสมเหตุสมผลและมีความเสียหายเกิดขึ้นจริง ก็สามารถชดใช้เพื่อยุติเรื่องได้

หากมีความเสียหายเกิดขึ้นและผู้เช่าไม่ยอมชำระ นิติบุคคลอาจใช้สิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งต่อศาล แล้วผู้เช่าต่อสู้ในชั้นศาลเพื่อให้ศาลพิจารณาความเสียหายตามจริง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับพฤติการณ์ในคดีและดุลพินิจของศาลที่อาจมีการปรับลดค่าปรับที่สูงเกินจริงได้

📢 หากคุณ ปรึกษาทนายเรื่องค่าปรับจากนิติบุคคลคอนโด หรือต้องการปรึกษาปัญหากฎหมายอื่นๆ ติดต่อทนายผู้เชี่ยวชาญ กว่า 700 คนทั่วประเทศผ่านเว็บไซต์ได้เลย 

ข้อควรระวัง

อย่างไรก็ดี แม้บางคอนโด โรงแรม หรือห้องพักจะอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ เจ้าของสัตว์ก็ยังต้องระมัดระวังไม่ให้สัตว์เลี้ยงก่ออันตรายหรือเดือดร้อนแก่เพื่อนบ้าน ไม่เช่นนั้นอาจเข้าข่ายความผิดอาญาได้ เช่น 

• มาตรา 377:ควบคุมสัตว์ดุหรือสัตว์ร้ายแล้วปล่อยปละละเลยในประการที่อาจทำอันตรายแก่บุคคลหรือทรัพย์
• มาตรา 390: กระทำโดยประมาทเป็นเหตุให้ผู้อื่นรับอันตรายแก่กายหรือจิตใจ

อ่านเพิ่มเติม: คดีอาญายอมความได้ไหม?

• การฟ้องคดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา เขียนโดยทนายความผู้เชี่ยวชาญ
• ฟ้องคดีแพ่ง–ฟ้องคดีอาญา เลือกเส้นทางไหนดี? อัปเดท 2025

ส่งท้าย

ดังนั้น แม้การแอบเลี้ยงสัตว์ในห้องส่วนตัวจะดูเป็นเรื่องเล็ก แต่หากเพื่อนบ้านร้องเรียนหรือมีหลักฐาน เช่น ภาพจากกล้องวงจรปิด หรือมีเสียงรบกวน นิติบุคคลอาจนำเรื่องเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายได้ และเจ้าของสัตว์อาจต้องรับผิดทั้งในทางแพ่งและในทางวินัยตามระเบียบของอาคารชุด

ถ้าเราอยากเลี้ยงสัตว์ในคอนโดโดยไม่อยากให้เสี่ยงถูกเรียกค่าเสียหาย หรือถูกฟ้อง 

• อย่างแรก ต้องตรวจสอบก่อนว่าที่พักหรือคอนโดหรือโรงแรม “อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ภายในห้องพักได้หรือไม่” หากอนุญาตก็ย่อมลดความเสี่ยงเรื่องผิดสัญญา แต่ยังต้องระวังเรื่องความเสียหายหรือความเดือดร้อนรำคาญต่อเพื่อนบ้าน เพราะยังอาจถูกเรียกค่าเสียหายได้ 
• ควรทำข้อตกลงกับนิติบุคคลให้ชัดเจนตั้งแต่แรกว่าอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ภายใต้เงื่อนไขใด เพื่อป้องกันปัญหาตามมาภายหลัง

ท้ายที่สุด แม้สัตว์เลี้ยงจะเป็นเพื่อนที่ช่วยเติมเต็มความสุขในชีวิต แต่สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในคอนโด โรงแรม หรือห้องพัก การเลี้ยงสัตว์โดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง การแอบเลี้ยงสัตว์อาจเหมือนไม่มีใครรู้ในตอนแรก แต่หากมีผู้ร้องเรียนหรือมีหลักฐาน นิติบุคคลอาคารชุดสามารถดำเนินการได้ตามกฎหมาย การปฏิบัติตามข้อบังคับและเคารพสิทธิของผู้อื่นจึงเป็นสิ่งสำคัญ 

หากต้องการเลี้ยงสัตว์ ควรเลือกคอนโดที่อนุญาตให้เลี้ยงได้อย่างถูกต้อง เพื่อความสุขและความสบายใจทั้งของเจ้าของสัตว์ เพื่อนบ้าน และสัตว์เลี้ยงเอง

หวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์สำหรับผู้อ่าน หากท่านต้องการคำปรึกษาเฉพาะกรณีสามารถเข้าไป ตั้งคำถามผ่านช่องทาง Free Q&A หรือรวบรวมข้อเท็จจริงเข้าปรึกษากับทนายความ ก็จะได้คำตอบที่ชัดเจนมากขึ้นครับ