ผู้เช่าค้างค่าเช่าซ้ำซาก มีกลไกยุติสัญญาและย้ายของออกโดยถูกกฎหมายอย่างไร
จากที่เห็นได้บ่อยในสังคม ผู้ให้เช่าจำนวนหลายคนมักเจอปัญหา “ผู้เช่าจ่ายช้า จ่ายบ้างไม่จ่ายบ้าง หรือค้างหลายเดือนจนเดือดร้อน” แต่หลายคนก็ไม่แน่ใจว่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาตอนไหน และเมื่อเลิกแล้วจะสามารถย้ายของผู้เช่าออกได้อย่างไรไม่ให้เสี่ยงผิดกฎหมายอาญา บทความนี้สรุปขั้นตอนที่ควรทำตั้งแต่ การเตือน–บอกกล่าว–ยกเลิก–จนถึงการจัดการทรัพย์สินของผู้เช่าแบบถูกต้องตามกฎหมาย
ผู้เช่าค้างค่าเช่าซ้ำซาก ถือเป็นการผิดสัญญาหรือไม่?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 สัญญาเช่าทรัพย์ คือสัญญาที่ผู้ให้เช่าได้ตกลงไว้และมีหน้าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้หรือได้ประโยชน์จากทรัพย์สินในระยะเวลาชั่วคราว และผู้เช่าตกลงไว้และมีหน้าที่จ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่า ดังนั้นการที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ก็ถือเป็นการผิดสัญญาเพราะไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ตามที่ได้ตกลงไว้
ในเรื่องการบอกเลิกสัญญาเช่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 560 บัญญัติหลักเกณฑ์ไว้ดังนี้ “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้
แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”
หมายความว่า การที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า โดยทั่วไปสามารถยกเลิกสัญญาได้เลย แต่ถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบที่จ่ายกันเป็นรายเดือน หรือนานกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวไปยังผู้เช่าให้ชำระค่าเช่าก่อน ภายในระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 15 วัน
จากมาตรา 560 นี้ แม้ผู้เช่าจะค้างบ่อยแค่ไหน เจ้าของห้ามบอกเลิกทันที ต้องมีขั้นตอนที่ควรทำตามกฎหมายคือ การบอกกล่าว
ขั้นตอนการบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่า
1.ทำหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้าง
2.ให้เวลาเขาแก้ไขจัดการค่าเช่าพอสมควร
ขั้นต่ำ 15 วัน หรืออาจมากกว่านี้ก็ได้ถ้าเรามั่นใจว่าเขาจะสามารถชำระได้หากได้เวลามากขึ้น ถ้าเราไม่อยากเลิกสัญญาและต้องนำคดีขึ้นสู่ศาล
3.การส่งเป็นหนังสือ แนะนำให้ใช้
- ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ หรือ
- เอาไปส่งมอบให้ โดยมีพยาน หรือ
- ตามช่องทางที่กำหนดไว้ในสัญญา
หากครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระ ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที
บอกเลิกสัญญาอย่างไรให้ถูกกฎหมาย
การบอกเลิกสัญญา เหมือนกับการบอกกล่าว ควรต้องทำเป็นหนังสือชัดเจน มีข้อความว่า
- บอกเลิกสัญญาเช่าเพราะผิดสัญญาค้างค่าเช่าซ้ำซาก
- ให้ผู้เช่าย้ายออกภายในกำหนดซึ่งไม่ควรน้อยเกินไป เช่น 7–15 วัน
- ให้จ่ายเช่าที่ค้างชำระอยู่ เพราะถ้าไม่ชำระ สามารถฟ้องเป็นคดีต่อศาลฟ้องให้ผู้เช่าปฏิบัติการชำระหนี้ที่ค้างชำระ ซึ่งจะมีดอกเบี้ยตามกฎหมายด้วย
- หากไม่ออก ผู้ให้เช่าจะดำเนินคดีขับไล่ ซึ่งสามารถเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าฐานที่จ่ายค่าเช่าช้าและฐานไม่ย้ายออกซึ่งทำให้เสียโอกาสปล่อยเช่า ใช้ประโยชน์ และค่าเช่าค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยผิดนัดตามกฎหมาย
ผู้เช่าไม่ออก ย้ายของได้หรือไม่?
การที่ผู้เช่าไม่ย้ายออก แม้เราจะบอกเลิกสัญญาถูกต้องแล้ว ผู้ให้เช่ายังไม่สามารถดำเนินการต่อไปนี้ได้
- บุกเข้าไปในห้องเอง ต่อให้เขาไม่อยู่และหนีไปแล้วก็ไม่ควรทำ
- ย้ายของผู้เช่าออกเอง
หรือทำอะไรก็ตามที่ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้งานทรัพย์ที่เช่าได้
การกระทำเหล่านี้ เป็นการรบกวนสิทธิครอบครองทรัพย์ที่เขาเช่าเรา การที่เขาเป็นผู้เช่า เขาเป็นผู้มีสิทธิครอบครองทรัพย์นั้น แม้แต่เจ้าของก็เข้าไปรบกวนโดยพลการไม่ได้
เพราะจะเสี่ยงผิดคดีอาญา เช่น บุกรุกเคหสถาน ลักทรัพย์หากเอาทรัพย์สินของเขาไปเป็นของตัวเองหรือเอาไปขายเพื่อชำระหนี้ ทำให้เสียทรัพย์หากมีการทำลายทรัพย์หรือทำให้ทรัพย์บางอย่างเสียหาย และจะมีความรับผิดทางแพ่งฐานละเมิดด้วย จึงจำเป็นต้องใช้กระบวนการศาล เนื่องจากกฎหมายไม่สนับสนุนให้ประชาชนบังคับสิทธิกันเอง
ตัวอย่างคำพิพากษา
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551
…สิทธิการเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกัน แล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาล ให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 อันเป็นการผิดกฎหมาย ข้อเท็จจริงตามคำฟ้องหากปรากฏว่าจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องขับไล่ให้โจทก์ออกไปจากอาคารพร้อมทั้งเรียกร้องค่าเสียหาย ตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ใช้สิทธิดังกล่าว โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิอาศัยตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไป สิทธิของโจทก์จึงดีกว่าสิทธิของจำเลยที่ 1 คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์
เรื่องของฎีกานี้คือ จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินจากบุคคลภายนอก และมาให้โจทก์เช่าช่วงต่อ คดีนี้ โจทก์ไม่ต่อสัญญาเช่า จำเลยจึงมาทำการล็อคกุญแจไม่ให้โจทก์เข้าทรัพย์ที่เช่า โจทก์จึงมาฟ้องขับไล่ คดีนี้ ศาลตัดสินว่า การที่จำเลยบอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยชอบแล้ว จำเลยชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากอาคารพร้อมเรียกค่าเสียหาย เมื่อจำเลยยังไม่ใช้สิทธิฟ้องและดำเนินการตามกฎหมาย โจทก์จึงยังมีสิทธิอาศัยอยู่ในอาคารตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่าต่อไปได้
จากฎีกานี้ การเลิกสัญญาเช่า เมื่อทำแล้วถ้าผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่าที่ค้าง และอาจไม่ยอมออกจากสถานที่ที่ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่สามารถบังคับชำระหนี้เองได้ดังเช่นที่ฎีกาข้างต้น ศาลท่านได้ตัดสินไว้ ผู้ให้เช่าควรดำเนินการฟ้องทันที เพื่อให้เรื่องดำเนินการได้เร็ว เพราะโดยปกติ การดำเนินการทางศาลต้องใช้เวลาระดับหนึ่งอยู่แล้ว ยิ่งฟ้องช้าจะยิ่งช้ากว่าเดิม
บทความที่คุณอาจสนใจ
- เลิกสัญญาเช่าบ้าน, สัญญาเช่าคอนโดก่อนกำหนด ต้องจ่ายอะไรบ้าง
- มัดจำค่าเช่า คืนเมื่อไร ยึดได้นานแค่ไหน
- ผู้เช่าหนีหนี้ แต่ทิ้งของไว้ เจ้าของห้องจัดการและขายทอดตลาดได้ไหม?
การฟ้องคดีต่อผู้เช่า
สำหรับการฟ้องคดี ให้ผู้ให้เช่า ดำเนินการฟ้องคดีต่อศาล ฟ้องขับไล่หากเขายังอยู่ เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลย รวมทั้งค่าเสียหายที่ไม่คืนห้องโดยดีแต่แรก ค่าซ่อมทรัพย์สินที่ให้เช่าหากเสียหาย ค่าปรับที่ผิดสัญญาหากมี ค่าน้ำค่าไฟที่ค้างชำระอยู่ถ้ามี ค่าเสียโอกาสที่จะให้ผู้อื่นเช่า ค่าเก็บทรัพย์สินของจำเลยที่ทิ้งไว้
การฟ้องคดี ผู้ให้เช่าจะดำเนินการเองหรือดำเนินการผ่านทนายก็ได้ โดยฟ้องผู้เช่าเป็นจำเลยและเตรียมหลักฐานที่สำคัญในการพิสูจน์ค่าเช่าที่ค้างชำระ และค่าเสียหายต่าง ๆ ว่ามีอยู่จริง เช่น
- สัญญาเช่าต้นฉบับ และข้อตกลงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ที่มีลายมือชื่อของผู้เช่า
- ภาพ/วิดิโอ ทรัพย์สินที่ให้เช่าหากมีความเสียหาย
- บิลการซ่อม หากทรัพย์สินที่ให้เช่าเสียหาย
- หนังสือแจ้งเตือนให้ผู้เช่ามาชำระหนี้ หลักฐานที่เราติดต่อผู้เช่า
- บิลค่ารักษาดูแลทรัพย์สินที่ผู้เช่าทิ้งไว้
- บิลค่าน้ำค่าไฟที่ผู้เช่าค้างชำระ หากมี
ซึ่งคดีแพ่งสามารถชนะคดีได้แม้ว่าผู้เช่าจะไม่ยอมมาที่ศาล เราสามารถฟ้องไปได้เลย
แล้วหากศาลพิพากษาให้เราชนะคดีแล้ว ให้เราดำเนินการบังคับคดี โดยเจ้าพนักงานบังคับคดีจะเข้ามา ขับไล่ เปิดห้อง ย้ายของออก ส่งคืนพื้นที่ บังคับชำระหนี้ให้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งก็จะมีการบังคับคดีกบทรัพย์สินของผู้เช่าเอาเงินมาชำระหนี้ให้เราได้ หากเขาไม่สามารถชำระหนี้ให้เราได้ ซึ่งการดำเนินคดีผ่านศาล เราก็จะไม่เสี่ยงถูกดำเนินคดีใด ๆ
ข้อแนะนำ
ในการทำสัญญาเช่า เราสามารถเขียนเงื่อนไขในสัญญาอย่างไรให้เอาผิดง่ายขึ้น เช่น
- ค้างค่าเช่าเกิน … วัน ถือเป็นเหตุเลิกสัญญา
- ให้ผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ได้ในบางเงื่อนไข เช่น ต้องซ่อมฉุกเฉิน หรือมีกำหนดเข้าไปตรวจสอบได้บ้างที่ไม่บ่อยเกินไป เช่นครึ่งปีต่อครั้ง ซึ่งเป็นการกดดันผู้เช่าไปในตัวด้วย
- กำหนดวิธีส่งหนังสือ เช่น กำหนดให้ใช้เมลได้
- ให้ผู้เช่าต้องรับผิดค่าเสียหายทั้งหมดกรณีผิดสัญญา
แต่! ข้อตกลงว่า “ผู้เช่าค้างค่าเช่าเมื่อไร ผู้ให้เช่าสามารถยึดทรัพย์ผู้เช่าได้” ไม่สามารถใช้ได้ เพราะขัดกฎหมาย จากการวินิจฉัยของศาลฎีกา รัฐมีกฎระเบียบแบบแผนให้ประชาชนในรัฐถือปฏิบัติเป็นอย่างเดียวกัน ไม่เปิดให้โอกาสให้ประชาชนคนใดปฏิบัติไปตามอำนาจของตัวเอง
ซึ่งในปัจจุบัน มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ข้อ ข้อ 5 (7) ซึ่งบัญญัติว่า “ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกัน ดังต่อไปนี้ … ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าโดยผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้ใช้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย”
หมายความว่า ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่า(ผู้ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย) ไม่สามารถกำหนดข้อสัญญาที่มีความหมายประมาณว่า หากมีกรณีใดกรณีหนึ่งเกิดขึ้น สามารถให้ผู้ให้เช่าห้ามผู้ใช้เช่าประโยชน์ในอาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินได้
สรุป
การทำทุกขั้นตอนเป็นหนังสือลายลักษณ์อักษร ใช้กลไกศาลและบังคับคดี คือวิธีที่ทำให้ผู้ให้เช่าปกป้องสิทธิของตนเองโดยไม่ต้องเสี่ยงทำผิดกฎหมาย ในขณะเดียวกันยังเป็นหลักฐานชัดเจนหากต้องเรียกค่าเสียหายหรือค่าเช่าที่ค้างชำระต่อไปในอนาคต
⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน
ปรึกษาทนายตัวจริง
สอบถามได้ทุกเรื่องราวทางกฎหมาย
"โดนโกง โดนประจาน" ปรึกษาได้ในคลิกเดียว
