ผู้เช่าหนีหนี้ แต่ทิ้งของไว้ เจ้าของห้องจัดการและขายทอดตลาดได้ไหม?
เมื่อผู้เช่าหนีออกจากห้องและทิ้งข้าวของไว้โดยไม่ติดต่อกลับ เจ้าของห้องจำนวนไม่น้อยมักกังวลว่า “เรามีสิทธิทำอะไรได้แค่ไหน” จะเก็บกวาดหรือทิ้งของได้หรือไม่ การจัดการแบบไหนเสี่ยงผิดกฎหมายอาญา และหากต้องการขายทอดตลาดจะทำได้จริงหรือเปล่า ที่สำคัญคือจะทำอย่างไรให้เคลียร์ปัญหาได้โดยไม่เผลอทำอะไรที่ผิดกฎหมาย
บทความนี้จะพาไล่ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า เจ้าของห้องสามารถดำเนินการได้อะไรบ้าง ต้องทำอย่างไร และมีขอบเขตแค่ไหนจึงจะปลอดภัยตามกฎหมาย
ผู้เช่าที่หนีหนี้มีสถานะอย่างไร และของที่ทิ้งไว้มีสถานะอย่างไร
ผู้เช่าที่หนีหนี้และย้ายออกไปโดยไม่แจ้ง ทั้งที่ยังค้างค่าเช่า โดยสถานะทางกฎหมายถือว่าเป็น “ฝ่ายผิดสัญญาเช่า” และผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเช่าค้างและค่าเสียหายตามสมควรได้ แต่ “ทรัพย์สินที่ทิ้งไว้” ยังถือเป็นทรัพย์ของผู้เช่า ไม่ได้กลายเป็นของเจ้าของห้องโดยอัตโนมัติ เจ้าของห้องจึงไม่มีสิทธิเอาไปใช้ ขาย ทำลาย หรือยึดไว้เป็นของตนเองตามใจ หากจัดการทรัพย์เองโดยพลการอาจเข้าข่ายความผิดอาญาเกี่ยวกับทรัพย์ และยังเสี่ยงถูกฟ้องแพ่งฐานละเมิดให้ชดใช้ราคาทรัพย์นั้นด้วย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3379/2560
...แม้การที่จำเลยที่ 1 เข้าครอบครองพื้นที่ที่เช่าและขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินของโจทก์ออกไปจะเป็นละเมิด แต่ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะขนย้ายสินค้าและทรัพย์สินไปเก็บรักษาไว้ จำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงฝ่ายโจทก์ให้โอกาสขนย้ายไปได้ สำหรับการขายสินค้าและทรัพย์สินก็ขายทอดตลาดโดยเปิดเผย แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้คอยดูแลติดต่อสอบถามและรับเอาสินค้ารวมถึงทรัพย์สินคืน หรือเข้าไปเกี่ยวข้องกับการขายทอดตลาดนั้นอย่างไร จำเลยที่ 1 จึงขายทอดตลาดทรัพย์สินไป พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นก็เพราะความผิดของโจทก์ผู้ต้องเสียหายประกอบด้วยดังที่บัญญัติไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 442 โดยบัญญัติดังกล่าวให้นำบทบัญญัติมาตรา 223 มาใช้บังคับอนุโลม
ซึ่งมาตรา 223 บัญญัติว่า "ถ้าฝ่ายผู้เสียหายได้มีส่วนทำความผิดอย่างใดอย่างหนึ่งก่อให้เกิดความเสียหายไซร้ ท่านว่าหนี้อันจะต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่ฝ่ายผู้เสียหายมากน้อยเพียงใดนั้น ต้องอาศัยพฤติการณ์เป็นประมาณ ข้อสำคัญคือว่าความเสียหายนั้นได้เกิดขึ้นเพราะฝ่ายไหนเป็นผู้ก่อยิ่งหย่อนกว่ากันเพียงใด" ตามพฤติการณ์แห่งคดีฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้เสียหายมีส่วนผิดอันก่อให้เกิดความเสียหายเป็นสัดส่วนที่ไม่น้อยไปกว่าความเสียหายที่จำเลยที่ 1 ก่อมากนัก จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์
🔎 หาคำพิพากษาฎีกาที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม ผ่านทางระบบ ค้นหาฎีกา ของ Legardy
สรุปตัวอย่างฎีกานี้
เรื่องนี้ศาลมองว่า “ผู้ให้เช่าบังคับสิทธิเอง” คือเมื่อผู้เช่าค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่าส่งหนังสือให้ย้ายของแล้วแต่ผู้เช่าไม่ทำตาม จึงเข้าไปยึดครอบครองพื้นที่และนำทรัพย์ของผู้เช่าไปขายทอดตลาดทั้งที่ไม่ได้ดำเนินคดีและบังคับคดีตามกระบวนการ ศาลจึงวินิจฉัยว่าผู้ให้เช่ากระทำละเมิดต่อผู้เช่า เพราะกฎหมายไม่ต้องการให้เอกชนใช้วิธี “ยึด–ขาย” กันเองโดยพลการ แม้ผู้เช่าจะผิดนัดจริงก็ตาม และหากถูกดำเนินคดีอาญา การกระทำลักษณะนี้ก็อาจเข้าข่ายความผิดเกี่ยวกับทรัพย์ได้ด้วย
ดังนั้นกรณีผู้เช่าหนีหนี้หายไปและทิ้งทรัพย์ไว้ ผู้ให้เช่าไม่ควรจัดการทรัพย์ด้วยตัวเอง เพราะเสี่ยงทั้งแพ่งและอาญา ควรดำเนินการตามช่องทางกฎหมายที่ถูกต้องเพื่อให้การบังคับสิทธิเป็นธรรมและมีหลักเกณฑ์
📖 อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง:
- "ละเมิด" vs "ผิดสัญญา" ต่างกันยังไง เลือกฟ้องแบบไหนดี?
- จะฟ้องละเมิดมาตรา 420 ต้องอ่าน! รู้จักองค์ประกอบ ภาระการพิสูจน์ ข้อยกเว้น แบบเข้าใจง่าย
สิ่งของที่ผู้เช่าทิ้งไว้ เจ้าของห้องสามารถทำอะไรได้บ้าง
1. เข้าไปตรวจสอบสถานที่ให้เช่า
แม้ผู้เช่าหนีหนี้ไป ผู้ให้เช่าก็ไม่ควรเข้าไปในสถานที่นั้นเองทันทีแม้ว่าจะเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าก็ตาม ผู้ให้เช่าควรจะดำเนินการดังนี้
- ดำเนินการส่งหนังสือแจ้งเตือนให้ชำระหนี้โดยกำหนดเวลาให้ชำระหนี้ไม่น้อยเกินไป เช่น สัก 15 วัน ซึ่งก็ควรเขียนไว้ด้วยว่าหากไม่ชำระ เราจะเข้าไปในสถานที่ที่ให้เช่า เพื่อให้เรามีหลักฐานแสดงความชอบธรรมในการเข้าไป เพราะสถานที่ที่ให้เช่า ผู้เช่าคือผู้ที่มีสิทธิดีที่สุด เราไปละเมิดไม่ได้
- หากผู้เช่าไม่ตอบและครบกำหนดที่เราให้ไปแล้ว เราก็ค่อยเข้าไปในสถานที่ พร้อมกับพยาน ซึ่งจะเป็นตำรวจ หรือนิติบุคคลก็ได้หากเป็นพวกคอนโด ให้เขาเป็นพยานว่าสภาพห้องและทรัพย์สินในห้องเป็นยังไง
- ถ่ายรูป หรือวิดีโอภายในห้องให้ครบทุกมุม ทำลิสต์ทรัพย์สินต่าง ๆ ที่เจอที่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วก่อนให้เช่า หรือก็คือที่ไม่ใช่ของเรา
💬 อ่านคำปรึกษากฎหมายและคำตอบจากทนาย (Q&A)
- Q: ลูกค้าไม่เคารพกฎการเช่าชุด
- Q: ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่าช้า ไม่ยอมจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ สามารถฟ้องหรือดำเนินการอะไรได้บ้าง
2. เมื่อพบทรัพย์สินของผู้เช่าถูกทิ้งไว้ ควรทำเช็กลิสต์และเก็บรักษาไว้ให้เป็นระบบ
- เพื่อให้ในชั้นฟ้องคดีสามารถขอให้ศาลพิจารณา “ค่าใช้จ่ายในการดูแลเก็บรักษาทรัพย์สิน” ได้ตามสมควร และควรมีการแจ้งให้ผู้เช่ามารับคืนอย่างชัดเจน เพื่อให้เมื่อถึงศาล ศาลเห็นว่าเราได้ดำเนินการเท่าที่ควรแล้ว ไม่ได้บังคับสิทธิเองหรือจัดการทรัพย์ของผู้อื่นโดยพลการ
- อย่างไรก็ดี หากมีทรัพย์สินบางอย่างที่เห็นได้ชัดว่าไม่มีมูลค่า เช่น ขยะ หรือสิ่งของที่ชำรุดเสียหายจนใช้การไม่ได้ สามารถทิ้งได้ แต่ควรทำ “รายการทรัพย์” และทำหลักฐานประกอบไว้ว่าได้ทิ้งอะไร เมื่อใด อย่างไร
⭐️ ปรึกษาทนายเบื้องต้นฟรี ง่ายๆผ่านทาง Free Q&A โดยไม่จำเป็นต้องระบุตัวตน
3. ดำเนินการฟ้องคดีต่อผู้เช่า
เมื่อเก็บรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เช่าไว้แล้ว ผู้ให้เช่าควรดำเนินการฟ้องคดีต่อศาล เพื่อเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลย รวมทั้งค่าเสียหายกรณีไม่คืนห้องโดยดีตั้งแต่แรก ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่าหากมีความเสียหาย ค่าปรับตามสัญญา (หากมีข้อตกลงไว้) ค่าน้ำค่าไฟที่ค้างชำระ (ถ้ามี) ค่าเสียโอกาสในการนำห้องไปให้ผู้อื่นเช่า และค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาทรัพย์สินของจำเลยที่ทิ้งไว้
ในการฟ้องคดี ผู้ให้เช่าสามารถรวบรวมหลักฐานเข้าปรึกษาทนาย โดยเมื่อฟ้องผู้เช่าเป็นจำเลย ควรเตรียมหลักฐานสำคัญเพื่อพิสูจน์ว่า “มีค่าเช่าค้างจริง” และ “มีความเสียหายจริง” เช่น
- สัญญาเช่า
- รายการค้างชำระ
- ภาพ/วิดิโอ ทรัพย์สินที่ให้เช่าหากมีความเสียหาย
- ใบเสร็จค่าซ่อมแซม หากทรัพย์สินที่ให้เช่าเสียหาย
- หนังสือบอกกล่าวทวงถามหรือหนังสือแจ้งให้ย้ายออก
- หลักฐานค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาทรัพย์สินที่ผู้เช่าทิ้งไว้
- บิลค่าน้ำค่าไฟที่ผู้เช่าค้างชำระ เป็นต้น
📖 อ่านเพิ่มเติม: ซื้อ–เช่า–ต่อเติมบ้าน ต้องรู้กฎหมายอะไรบ้าง? คู่มือกฎหมายอสังหาฯ สำหรับคนอยากมีบ้านยุค 2025
4. เมื่อชนะคดีแล้ว ต้องขอให้ศาลออกคำบังคับ
มื่อชนะคดีแล้ว เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาควรยื่นคำขอให้ศาลออก คำบังคับ เพื่อให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาปฏิบัติตามคำพิพากษา
กล่าวคือ ชำระหนี้ตามที่ศาลกำหนดไว้ก่อน หากลูกหนี้ตามคำพิพากษาไม่ชำระหนี้ตามคำบังคับทั้งหมดหรือบางส่วน เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจึงมีสิทธิร้องขอให้ดำเนินการ บังคับคดี ได้ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 274 วรรคหนึ่ง
สาระสำคัญคือ หากผู้แพ้คดีไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษามีสิทธิยื่นคำขอบังคับคดีได้ ภายใน 10 ปีนับแต่วันที่มีคำพิพากษาหรือคำสั่ง เพื่อให้มีการยึดทรัพย์ อายัดสิทธิเรียกร้อง หรือบังคับคดีด้วยวิธีอื่นตามกฎหมาย
📖 คำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว “บังคับคดี” อย่างไร? อายัด–ยึด–ขายทอดตลาด
ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่าชนะคดีแล้วผู้เช่าไม่ชำระหนี้ ผู้ให้เช่าสามารถเข้าสู่กระบวนการสืบทรัพย์และขอบังคับคดีกับทรัพย์สินของผู้เช่าได้ตามขั้นตอน
โดยทรัพย์สินที่ผู้เช่าทิ้งไว้สามารถเป็น “ทรัพย์” ที่ถูกยึดเพื่อขายทอดตลาดในกระบวนการบังคับคดีได้เช่นกัน เมื่อเป็นหนี้เงินและดำเนินการขายทอดตลาดผ่านเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้ให้เช่าจึงจะสามารถนำเงินที่ได้มาชำระค่าเช่าที่ค้างได้โดยไม่เป็นการจัดการทรัพย์ของผู้อื่นโดยพลการ
ส่งท้าย
ท้ายที่สุด ต่อให้ผู้เช่าหนีหายและทิ้งทรัพย์สินไว้ในห้อง เจ้าของห้องก็ยังไม่มีสิทธินำของเหล่านั้นไปใช้ ขาย หรือนำไปหักชดใช้ค่าเช่าค้างได้ทันที เพราะตามกฎหมายทรัพย์ยังเป็นของผู้เช่า
การจัดการจึงต้องทำอย่างเป็นขั้นตอนและมีหลักฐานให้ครบถ้วน เพื่อให้สามารถเคลียร์พื้นที่ได้อย่างปลอดภัย เรียกค่าเช่าค้างและค่าเสียหายได้ตามสมควร และลดความเสี่ยงที่ผู้เช่าจะย้อนมาฟ้องกลับว่าเราจัดการทรัพย์ของเขาโดยพลการ เมื่อทำถูกทางตั้งแต่แรก เรื่องที่ดูยุ่งและเสี่ยงจะกลายเป็นเรื่องที่จบได้อย่างเป็นระบบและสบายใจมากขึ้น
หวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์สำหรับผู้อ่าน หากยังมีข้อสงสัยเพิ่มเติมสามารถเข้าไป ตั้งคำถามผ่านช่องทาง Free Q&A หรือรวบรวมข้อเท็จจริงเข้า ปรึกษากับทนายความ ก็จะได้คำตอบที่ชัดเจนมากขึ้นครับ
💬 อ่านคำปรึกษากฎหมายและคำตอบจากทนาย (Q&A)
ปรึกษาทนายตัวจริง
สอบถามได้ทุกเรื่องราวทางกฎหมาย
"โดนโกง โดนประจาน" ปรึกษาได้ในคลิกเดียว
